С декабря в России началась работа пилотной программы льготной ипотеки по строительству частных домов, которая продлится до 1 июля 2021 года, говорят эксперты Аналитического центра Инкомнедвижимости Московской области по анализу реальных проблем первичного рынка загородного жилья и возможности их решения с помощью инициативы.
Так, эксперты компании отметили, что на протяжении многих лет этот сегмент находился в кризисе, но на фоне пандемии спроса на загородную недвижимость значительно вырос, что привело к дефициту предложения. На сегодняшний день большинство предложений-участки без договора УБП, деревень с готовым строительством практически нет.
По мнению экспертов Incomnedmobility, к моменту разработки программы недостаточно иметь на рынке новые проекты, так как цикл планирования деревни длится не менее года до начала продаж. По мнению экспертов, минимальный срок действия этой программы составляет три года. Этого времени достаточно, чтобы изменить структуру воскресенья и привлечь новых игроков. При этом, по прогнозам аналитиков, количество сел с готовыми зданиями может вырасти в три раза.
Эксперты аналитического центра Инкомнедвижимости отмечают, что с 2008 года рынок недвижимости Подмосковья переживает кризис. Периодически наблюдается увеличение покупательной активности, но они являются локальными и недолговечными. Одним из этих временных толчков была весна, когда большое количество людей было переведено в режим удаленной работы, но эксперты отметили, что с окончанием пандемии интерес к «загородке» снова упадет.
Весенне-летний ажиотаж загородной недвижимости привел к выходу с рынка самой ликвидной, но для восполнения этого дефицита может потребоваться не один год. На сегодняшний день новые проекты выходят в основном в виде малобюджетных участков без договора, деревень с застройкой мало. Так, по данным аналитиков компании, сегмент УБП сегодня занимает 76% экспозиций, доля объектов со строительством составляет 9%. Это от 23% до 34% предложений-недостроенное или старое жилье.
Сложная ситуация складывается и с новыми селами на рынке-в третьем квартале их было всего семь, тогда как за тот же период прошлого года их было 16%. При этом только одна из деревень, вышедших в этом году, имеет структуру.
По мнению экспертов аналитического центра компании, введение пилотной программы льготной ипотеки для строительства частных домов-уже давно ожидаемая мера, позволяющая изменить структуру рынка и привлечь новых игроков в этом сегменте.
Программа продлится до 1 июля 2021 года, заемщиками могут стать молодые люди в возрасте до 35 лет с детьми до 19 лет, процентная ставка составляет 6,5%. Кредит можно получить не только на покупку готовых домов у застройщика, но и на индивидуальное строительство, но в этом случае необходимо подписать договор с подрядчиком. По мнению экспертов компании, такие гибкие условия кредитования позволяют использовать госпрограмму ипотеки для широкого круга заемщиков.
"Вопрос о введении ипотеки для индивидуального строительства обсуждался более года, но решение бирколибо не было принято. Поэтому сейчас пилот этой программы запущен-вовремя и хорошо, - отметил глава аналитического центра Инкомнедвижимости Дмитрий Таганов. - Однако, на мой взгляд, это должно быть введено не менее трех лет-в течение этого времени на рынке будет время для новых проектов, рассчитанных с учетом действия программы.
Эксперты аналитического центра Incomnedmobility прогнозируют два возможных сценария развития подмосковного рынка недвижимости после введения программы льготной ипотеки.
Что будет с "забором" в краткосрочной перспективе
По мнению экспертов компании, карантинные ограничительные меры привели к сокращению предложения ликвидности, спровоцировали рост спроса на загородную недвижимость, и интерес к "забору " будет продолжаться до тех пор, пока пандемия не закончится. Временно введения программы недостаточно для появления новых разработчиков и выпуска проектов.
"На рынке загородной недвижимости сейчас достаточно ликвидного предложения, потому что в весенний период самоизоляция была куплена даже в том, что было продано в год. Если в ближайшем будущем нет новых деревень, то вы просто ничего не можете выбрать. С этого срока, по которому программы недостаточно для новых проектов, девелоперы закладывают на их реализацию три года и выше,-говорит Дмитрий Таганов. - Основной эффект можно ожидать только в формате УБП, потому что люди захотят ипотеку для строительства своих домов. По нашим оценкам, спрос на этот формат может вырасти в 1,52 раза.
Как рынок отреагирует на продление программы
По мнению аналитиков, минимальный эффективный срок действия программы льготной ипотеки-три года. Этого теоретически будет достаточно для разработчиков, готовых выйти на рынок, успевших подготовить новые проекты. Планирование и подготовка деревни занимает в среднем около года, продажа объектов занимает около двух лет. Соответственно, структура рынка изменится не ранее чем через три года. Этого времени будет достаточно, чтобы понять, сколько девелоперов интересует программа и дальше принимать решение о ее продлении.
Дмитрий Таганов сказал: "введение программы на более длительный срок в первую очередь повлияет на объем предложения. На сегодняшний день одной из главных проблем рынка является то, что из-за низкого спроса на загородную недвижимость за последние несколько лет и кратковременного роста текущего, девелоперы не готовы вкладываться в строительство. Чаще всего небольшая часть готовых застройщиков домов находится в проектах, остальное-на участки с или без договора.
В период самоизоляции большинство покупателей предпочитали готовые дома, но поскольку выбор был небольшим, многие согласились покупать участки для самостоятельного строительства. Единственная проблема в контракте с качественными земельными участками-это тоже дефицит.
В случае продления программы на более длительный срок можно говорить о видимом влиянии на рынок загородной недвижимости. Во-первых, за это время треть всех проданных в настоящее время участков может пойти в сегмент домов, без контракта, а за счет выпуска новых проектов, среди прочего, может увеличиться количество организованных деревень со строительством. По нашим оценкам, их число может увеличиться в три раза. Соответственно, когда на рынке будет достаточно нового объема предложения, спрос может увеличиться в три или даже четыре раза.