Квартиры в новостройках в центре Москвы в 2020 году: льготная ипотека не нужна была

Бюджетные деньги только помогли росту цен на недвижимость в Москве

Столичный рынок новостроек мог бы быть вполне успешным и без льготной ипотеки бизнес-класс, который в 2020 году стал лидером по росту спроса, стал программой, на которую ставки субсидий практически не повлияли. Но бюджетная поддержка явно помогла завышать цены на массовом рынке- в Новой Москве новостройки за год подорожали на 30%, несмотря на снижение спроса.

Запрос

Несмотря на коронарный кризис, объемы продаж новостроек в Москве в 2020 году остались примерно такими же, как в 2019 году. В 2020 году Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 82 750 договоров долевого строительства- на 1,4% больше, чем годом ранее. Как и на вторичном рынке, волнение от покупки во второй половине года компенсировало провал "карантина" весной.

В старых границах Москвы спрос на первичном рынке квартир (кроме квартир) вырос за год на 16% как по количеству сделок, так и по объему реализованных площадей. К концу 2020 года физлицам в ДДУ, без учета оптовых покупок, было продано около 58,4 тыс. квартир общей площадью около 3,4 млн квадратных метров.м сообщает Эст-а-тет на основании данных Росреестра.

В Новой Москве количество сделок с новостройками в 2020 году сократилось на 6%, до 22,8 тыс. единиц, а общая площадь проданных квартир увеличилась на 5% и сократилась до 1,1 млн квадратных метров.

Спрос на новостройки в Новомосковске привел к очень быстрому росту цен на едвижимость в Москве как в 2020 году, так и раньше. В некоторых проектах в подключенных регионах стоимость квартир уже приблизилась к уровню цен на дешевые ЖК На МКАД - "Новая Москва опережает всех в повышении цен. Это нормально?". При этом с точки зрения качества инфраструктуры, социальной и транспортной инфраструктуры Новая Москва по-прежнему значительно ниже "старой". Особенно учитывая, что значительная часть проектов Новой Москвы пока не находится в нескольких минутах ходьбы от метро, обращает внимание директор департамента проектного консалтинга "Est-a-Tet" Роман Родионцев.

Кроме того, он добавляет, что рынок Москвы на прежних границах более привлекателен с точки зрения инвестиций, а в октябре 2020 года доля инвесторов на рынке увеличилась из-за колебаний курса рубля, инфляции и снижения ставок по депозитам.

Конечно, после окончания "самоизоляции " основным драйвером спроса на новостройки стала ипотека. По данным Est-a-Tet, в "старой" Москве количество сделок с привлечением кредитных средств за год выросло на 43%, В Новой-на 14%. Доля ипотечных кредитов в Москве выросла на 11%, в регионах-на 11,2%, в регионах-на 11,2%.

Однако, вопреки распространенному мнению, спонсируемая государством программа торгов, ориентированная на проекты массового рынка, не играла важной роли в поддержке рынка.

Это хорошо видно из динамики спроса в старом московском сегменте бизнес-класса. По словам Метриума, в 2020 году продажи в бизнес-классе (по проектам квартир) выросли на 33,2% (до 21 тыс. долларов). ДДУ, то есть темпы роста спроса были в два раза выше, чем в среднем по рынку. Доля ипотечных покупок квартир в новостройках бизнес-класса выросла с 45% в 2019 году до 55% в 2020 году, однако из-за льготной ипотеки размер кредита по госпрограмме ограничен в Москве на 12 млн руб., а средние бюджетные предложения бизнес-класса на конец 2020 года превысили 22 млн руб. за рекордные продажи достаточно нормальные, кредиты подешевели в результате снижения ключевой ставки до 4,25% перед ЦБ, подчеркивает гендиректор «Ъ» (участник партнерской сети CBRE).

Например, ставки на покупку готового жилья, которые не субсидируются в 2020 году, будут снижены. по данным РФ, она снизилась на 1,2 процентного пункта до 8,1% в годовом исчислении. декабре января 2020 года по январь 2021 года кредиты клиентам est-a-Tet по стандартной, не субсидируемой программе упали в среднем ниже 8%. А год назад- ниже 8,5%.

Тот факт, что перекачка бюджета не нужна для новостроек, свидетельствует о практически одинаковой динамике сделок на первичном и вторичном рынках до 2020 года.напомним, спрос на новостройки по сравнению с 2019 годом вырос на 1,4%, а на «вторичное жилье», где льготная ипотека вообще не применяется, - на 2,3%. Если бы госпрограмма действительно играла особую роль в качестве стимула для покупательной деятельности, то "вторичное жилье" значительно отстало бы от первичного рынка.

Правительство, которое весной 2020 года запустило льготную ипотеку, основывалось на опыте 2015 года, когда аналогичная программа, но не менее 12%, предотвратила обвал спроса и роста цен на недвижимость в Москве на первичном рынке, в результате чего появились тысячи новых обманутых акционеров. Однако в 2015 году коммерческие, не освобожденные кредиты были практически непубличными, так как ставки по ипотечным кредитам выросли до очень высоких уровней после повышения ключевой ставки ЦБ до 17% годовых.

В 2020 году ЦБ проводил совершенно другую денежно-кредитную политику: мегарегулятор не только повысил ключевую ставку, но и продолжал ее снижать, несмотря на кризис. В результате ставки по необеспеченным ипотечным кредитам упали ниже 8%, а депозиты опустились ниже уровня инфляции. Таким образом, Центробанк вызвал на рынке недвижимости ипотечный и инвестиционный бум – в том числе сокращения, при которых покупатели никак не могли использовать ставки субсидирования. "Обзор рынка недвижимости на 2020 год".

Предложение

По итогам 2020 года объем поставок на рынке"старых" новостроек Москвы снизился до второго квартала 2015 года, то есть до пятилетнего минимума, говорит председатель совета директоров "Бест-Новости" Ирина Доброхотова. Сократилось количество проектов и жилья

В Новой Москве было выставлено на продажу 158 жилых домов (-1,8% по сравнению с декабрем 2019 года) с 9 323 лотами (+1,1%) общей площадью 480 605 м2 (-6%).

Поставки затонули на фоне растущего спроса и отсутствия новых проектов. В 2020 году на территории "старой" Москвы появилось 52 новых ЖК с 6 752 квартирами и 78 зданий с 4 787 квартирами по уже реализованным проектам всех классов. Всего 11 539 новых лотов – на 22,8% меньше, чем в 2019 году, всего 11 539 новых лотов- на 22,8% меньше, чем в 2019 году

В 2020 году в Новой Москве были выставлены на продажу два новых проекта, в том числе 1490 квартир, а в уже реализованных проектах всех классов с 6 241 квартирой было выставлено на продажу 47 новостроек. Всего 7 731 новый лот (+6,8%).

Цены

Что влияет на льготную ипотеку, так это цены. В Новой Москве, где условия программы государственной поддержки соответствуют практически всем предложениям, стоимость квадратного метра в Подмсковье в 2020 году вырос в среднем на 29,4%, по данным компании "Метриум", до 165,3 тыс. рублей. И это несмотря на снижение спроса. А точнее, спрос пошел в минус из-за аномальных темпов роста цен. Новостройки в Новомосковске стали дороже по той ставке, что к осени 2020 года рост цен почти полностью «съел» выгоду от льготной ипотеки для заемщиков.

Традиционно новостройки эконом и комфорт-класса "старой" Москвы к концу года прибавили "всего «18,7%. По данным "Метриума", в декабре 2020 года средняя стоимость квадратного метра первичного жилья массового сегмента составляла 207 510 рублей, но изначально они были значительно дороже новомосковцев (174 760 рублей за метр в конце 2019 года). Смысл льготной ипотеки на МКАД исчез в середине осени-см. " Ъ " от 10 октября. "доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей."

Лидером по темпам роста цен на старые московские новостройки стал бизнес-класс, где, как следует помнить, наблюдается самый высокий спрос. Метр в этом сегменте вырос на 24,4% («Метриум») – на 26% («Лучшая Новостройка»), до 300 600 рублей в среднем.

Новые новостройки премиум-класса, по данным "топ-новостройки", за год выросли в ценах на 15,5% и составили 662 534 рубля. В среднем за квадратный метр элитный сегмент прибавил 4,6% (105 040 рублей за метр).

"Главный катализатор роста цен (для новостроек Москвы-прим еd.) произошло снижение объема поставок, в связи с промывкой оптимальных объемов, а также снижением темпов вывода новых объектов на рынок во второй половине года. Застройщики активизировались, в результате чего впервые с июня экспозиция начала расти- по сравнению с ноябрем произошел рост на 7%", - говорит Ирина Доброхотова о ситуации на рынке.

Интересно, что новостройки, построенные с условным сроком до 2020 года, были дешевле, чем те, чего не было. Хотя теоретически строить банковские деньги стоит дороже, чем получать финансирование непосредственно от акционеров. По данным компании "Метриум", к концу 2020 года на воскресенье массовых новостроек "старой" Москвы через систему охранных счетов было продано 8,9 тыс. квартир, средняя цена квадратного метра составила 201,9 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра- 5,2 тысячи лотов, что составляет 211,1 тысячи рублей.

«Таким образом, цена предложения, не связанного с использованием счетов условного депонирования, на 4,3% дороже. Это было связано с тем, что по старой модели она много продавалась в проектах, которые находятся на завершающей стадии реализации», - говорит Надежда Пугачева.

Аналогичная модель наблюдалась и в Новой Москве. 67% квартир в новостройках на присоединенных территориях было продано по системе условного депонирования и в среднем на 3,6% дешевле ЖК, его строительство финансировалось непосредственно акционерами.

Прогнозы риелторов на 2021 год

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Жилищный алфавит":

"Ожидается умеренное снижение предложения в 2021 году- тенденция, которая сложилась до начала 2020 года, позволит новым проектам компенсировать сокращение предложения, но вряд ли это изменит общую картину. В конце концов, это выгодно даже девелоперам- есть еще один фактор, позволяющий повышать цены, а потому предложение во многих жилых комплексах искусственно ограничено девелоперами, а квартиры выставлены на продажу порциями.

В первой половине 2021 года ожидается продолжение положительной динамики цен на новостройки "старой" Москвы. В среднем рост цен на недвижимость в Москве составит 6-8%. В будущем после завершения программы льготной ипотеки цены будут корректироваться спросом и предложением."

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "лучшие новости":

"Прошлый 2020 год стал крайне непредсказуемым для многих участников рынка недвижимости. Большинство как положительных, так и отрицательных прогнозов, большинство прогнозов, озвученных в начале и даже в середине года, в итоге не оправдались. Поэтому пока довольно сложно сказать, как будет развиваться ситуация в 2021 году. При сохранении нынешней экономической ситуации в стране и отсутствии жестких ограничений в связи с эпидемиологической ситуацией рынок сохранит текущий вектор развития в ближайшие полгода. С учетом существующей программы льготной ипотеки спрос на новостройки останется на довольно высоком уровне, а цены на новостройки будут стабилизированы. Не стоит ожидать такого значительного скачка цен, как в 2020 году, поскольку потенциал для дальнейшего роста остается крайне небольшим. Что касается девелоперской деятельности, то она также сохранится на уровне прошлого года. Уже в ближайшее время мы ожидаем начала продаж ряда интересных проектов в очень привлекательных местах в границах "старой" Москвы."

Надежда Коркка, генеральный директор Metrium (член партнерской сети CBRE):

«К 2021 году стоимость первичного жилья в старой и Новой Москве продолжит расти, но продолжит расти более низкими темпами. Стоимость квадратного метра в Подмосковье вырастет на 5-8%. Это связано со многими факторами: продлением госпрограммы субсидирования ипотеки, девальвацией рубля, продолжающимся переходом на новую модель финансирования строительства, увеличением платы за изменение вида разрешенного землепользования. Предложение, скорее всего, восстановится к концу этого года из-за активизации застройщиков."

Роман Родионцев, директор отдела проектного консалтинга "ЭСТ-а-тет":

"В 2021 году цены на квартиры в новостройках в центре Москвы продолжат расти. Однако наиболее активный рост цен ожидается в первом полугодии из-за высокого спроса на льготную ипотечную программу. Тогда активный спрос будет снижаться, если не появятся новые драйверы роста. От государства также не исключены меры, направленные на недопущение стремительного роста цен. Прежде всего, эти меры будут направлены на повышение темпов строительства и увеличение объемов поставок, в том числе проектов с общественным участием.

Со стороны девелоперов в 2021 году будет увеличена активность по итогам реализации нового предложения, в том числе дорогих сегментов. Новые региональные девелоперы продолжат выходить на первичный рынок жилья Московской области. В Новой Москве продолжится запуск масштабных проектов."