Лучшие условия и снижение цен на недвижимость в Москве для покупателей в Новый год не ожидаются

На рынке новостроек гораздо меньше жилья, чем в прошлом году. Эксперты сходятся во мнении: снижение продолжается последние несколько лет. То, что "первичка" была достаточно тонкая, трагедии не было - воскресенье новостроек было довольно долго переполнено. Но чем меньше предложение на рынке, тем выше цены. С другой стороны, покупатели тоже могут снизиться. Что это должно быть-с помощью экспертов мы поняли редакцию портала "Индикаторы рынка недвижимости "IRN.RU".

Осень: Московская область- самый пострадавший регион

Статистика, представленная аналитиками рынка, показывает, что сегодня предложение новостроек заметно снизилось. Несмотря на это, после перебоев с пандемией девелоперам стало скучно и они стали активнее продавать новые проекты.

По словам директора департамента проектного консалтинга "Est-a-Tet" Романа Родионцева, объем поставок на бывших границах Москвы в IV квартале прошлого года составил 32,5 тыс. лотов в 841 жилом доме (308 проектов) общей площадью 2,3 млн квадратных метров.

Сопоставимые цифры (по данным III квартала) Хоуп корка, генерального директора metrium (члена партнерской сети CBRE), составляют 347 проектов, 35,6 тысячи лотов и 2,5 миллиона квадратных метров.

Согласно информации, выставленной на продажу компанией est-a-Tet и Metrium в Новой Москве 31 проект, это 177 зданий, 7,3- 9,7 тыс. квартир и около 400-500 тыс. квадратных метров.метр.

На рынке квартир в новстройках в центре Москвы в IV квартале 2020 года представлено 318 зданий (89 проектов)- это 12,2 тыс. квартир общей площадью 661,5 тыс. квадратных метров согласно статистике, Est-a-Tet

Снижение объема за год заметно на графике, представленном Est-a-Tet. Москва "потеряла" 600 тысяч квадратных метров. метр (минус 20%), Новая Москва – 16 тысяч (минус 3%, почти ничего) и ближайшая Московская область – 495 тысяч квадратных метров (минус 43%).

Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает, что за год наибольшее сокращение объема предложения на первичном рынке, за исключением квартир, зафиксировано в комфорт-классе на 25%. В бизнес-классе предложение сократилось на 22%.

Председатель совета директоров компании» Бест-Новости. Ирина Доброхотова считает, что наиболее "пострадавшими" на рынке новостроек "старой" Москвы можно считать бизнес-класс: по данным экспертов, в ноябре 2019 года на рынке будет представлено 12 257 квартир общей площадью 955 303 квадратных метра. В конце ноября 2020 года на рынке было представлено 88 (-9%) проектов с 8 662 квартирами (-30%) общей площадью 672 873 квадратных метра (-30%).

Но элита осталась "сама по себе": количество разоблачений практически не изменилось, раньше оно было довольно ограниченным. Рынокв сегменте делюкс практически не снизил динамику за исключением карантинного периода, отметил Дмитрий Новиков, директор по продажам компании Realty4sale «Малая Бронная, 15». По мнению экспертов, купить элитное жильё в Москве, получившее стопроцентное попадание по месту, стилю, отделке и высокой подготовке, по мнению экспертов, слишком велико.

Генеральный директор Optima Development Дэвид Худоян говорит, что работы по большинству проектов, построенных до начала пандемии, улучшились, и предложение продолжается. Однако вывод новых проектов заметно замедлился, реализация некоторых ранее объявленных жилых комплексов была отложена.

Виноваты пандемия и счета условного депонирования

Причин для снижения предложения эксперты называют несколько. Прежде всего- это сокращение объемов нового строительства на фоне перехода рынка новостроек. На счета условного депонирования и финансирование проекта. "Сегодня девелоперы не могут напрямую собирать средства на строительство, вынуждены кредитовать банки, снижающие рентабельность строительства, и в разы увеличивать оборот капитала, объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». - Все это приводит к тому, что увеличивать объемы строительства и выводить большие объемы поставок сегодня уже невыгодно. Эта тенденция сохранится только в ближайшие годы, а объемы строительства будут систематически снижаться."

В апреле были добавлены «карантинные» ограничения, в которых компании были вынуждены простаивать, а затем ждать улучшения эпидемиологической ситуации.

В результате в первой половине года воскресенье массовых новостроек столицы был заполнен всего пятью новыми проектами, говорит управляющий партнер "Векторстройфинанса" Андрей Колочинский.

По словам Ильи Витковского, аналитика и директора по оценке группы "Самолет", снижение объемов поставок в массовом сегменте Московской области, наблюдаемое за последние несколько лет, связано с сокращением земельного участка для строительства жилья на участке 10-15 км от МКАД.

Эксперт обращает внимание и на такой фактор, как выход с рынка небольших компаний: "в Подмосковье сейчас работает 340 девелоперов, а десятку лучших компаний занимают 18% рынка. Вместе с тем с каждым месяцем доля крупных игроков растет", - говорит Андрей Елисеев, генеральный директор компании по расширению рынка и развитию Инсольвер. Будет меньше игроков, а остальные будут тесно сотрудничать с властями."

Наконец, осенью на рынок упал "захватывающий отложенный спрос, подогреваемый информацией о субсидированной ипотеке под 6,5% годовых и о скором прекращении программы", отмечают в компании Tekta Group. Проще говоря, покупатели осмелились на все, что им было предложено.

Что теперь с выбором и ассортиментом

Рынок переполнен новыми проектами – их больше двух десятков.однако о дефиците речи нет, девелоперам есть что предложить: с июня рынок переполнен новыми проектами-их более двух десятков.

"В портфеле девелоперов достаточно новых проектов, где были получены разрешения, но продажи еще не открылись. Или это всего лишь партии, в которых были подготовлены необходимые документы и забронированы заранее", - комментируют в Tekta Group.

"Девелоперы управляют предложением, обычно выпускают ограниченные квартир, поэтому это не приводит к резкому увеличению объема предложения на рынке", - говорит руководитель департамента аналитики ГК "Пионер" Евгений Межевикин.

Мы заработали хорошие деньги

То, что льготная ипотека при государственной поддержке очень своевременно поддерживала строительную отрасль после вынужденной остановки строительства весной, никто из экспертов не сомневается. Девелоперы столицы тоже воспользовались всей этой ситуацией: по словам Ирины Доброхотовой («лучшая новостройка»), они смогли увеличить прибыль в кризис 2020 года.

По данным bnMAP.pro апрель ноября 2020 г. средняя цена квартир в новостройках в центре Москвы с начала льготной ипотеки выросла на 8% в комфорт-классе и на 11% в бизнес-классе. Таким образом, девелоперы заработали больше, чем в прошлом году. Общий бюджет сделок по продаже новостроек составил 648,37 млрд рублей, что на 26,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года (512,24 млрд). Однако количество лотов, реализованных за 11 месяцев 2020 года (47 230 единиц), оказалось всего на 7% больше, чем за тот же период в 2019 году (44 144).

А в Новой Москве объем доходов, полученных девелоперами от продажи новостроек в 2020 году, был больше, несмотря на сокращение числа сделок. В общей сложности было продано 17 496 квартир (19 546), что на 10,6% меньше, чем за аналогичный период 2019 года.декан был продан на 17 496 квартир (19 546). Общий бюджет сделок за 11 месяцев увеличился на 2,2% (120,46 млрд в 2020 году и 117,81 млрд в 2019 году).

Александр Гуторов, директор по воскресеньям и продажам ГК "развитие страны", отметил положительное влияние госпрограммы и региональных рынков, по его словам,"льготная ипотека дала строительному сектору второе дыхание и позволила девелоперам более позитивно смотреть на следующий год."

Есть льготная ипотека и обратная сторона. "Строительный сектор становится все более зависимым от государства, а здоровая рыночная конкуренция смещается на второй план", - говорит Андрей Елисеев (Инсольвер). Сейчас стороны по ликвидным проектам реализуются как можно скорее, девелоперы активно ищут сайты и пытаются как можно скорее запустить новые проекты. По законам экономики, после такого роста спроса следует ожидать снижения, подчеркивает эксперт.

Логично предположить, что власти хотят этого избежать, поэтому они продлили программу еще на полгода, пока экономика оправилась от последствий "коронного кризиса". "В то же время мы понимаем, что субсидирование ставок создает серьезную нагрузку на бюджет государства, и программу нельзя продлевать на неопределенный срок", - говорит Андрей Колочинский ("Векстройфинанс").

Цены: еще есть порох?

Основным недостатком льготной ипотеки для покупателя является рост цен, что значительно снижает влияние текущей ставки. Так, с конца 2019 года стартовые цены на объекты массового сегмента в Подмосковье выросли на 18%, в Новой Москве- на 29%, а в Москве- на 36%, передает данные Ильи Витковского («самолет»).

Есть много аргументов в пользу дальнейшего роста цен на недвижимость в Москве все-таки высокий спрос, суженное предложение, Продолжение льготной ипотеки. Кроме того, увеличились затраты из-за перехода на проектное финансирование, рост цен на строительные и монтажные работы, рост затрат ВР (разрешенный способ использования земли) и даже рост затрат из-за нехватки мигрантов на стройплощадках.

Но если рост цен произойдет не так быстро, как в прошлом году, большинство экспертов разделяют это мнение. "Мы считаем, что средняя цена квадратного метра вырастет примерно на 5-6% с учетом продления программы субсидирования ипотеки и сохранения определенного дефицита нового предложения", - говорит Илья Витковский ("самолет").

Надежда Коркка ("Метриум") не исключает, что цена новой жилой недвижимости в Москве может вырасти на 10%.

"Я думаю, что в будущем цены будут колебаться с небольшой амплитудой в зависимости от экономических факторов: цен на нефть, стабильности рубля, объема предложения, политики банков в вопросах ипотеки и депозитов",- предлагает Алексей Гусев, генеральный директор "Главстрой-недвижимость".

Но если цены достигнут неприемлемого для бюджета большинства потребителей уровня, а продажи резко упадут, то, конечно, девелоперам придется скорректировать, чтобы снизить стоимость квадратного метра, дополняет Ирина Доброхотова («Лучшая Новостройка»).

Разве покупатель не убежит

Волнение от покупки не может длиться вечно, доходы людей падают, возникают проблемы с бизнесом, а расходы растут не только у застройщиков, но и у граждан. Ты не часто ходишь вокруг. Ожидают ли наши специалисты снижения спроса?

Ответ неопределенный. С одной стороны, участники рынка надеются, что большинство покупателей, желающих купить квартиру, уже это сделали, с другой-льготная ипотека, продленная до июля 2021 года, еще больше приватизирует клиентов. Среди них люди на самом деле раньше не думали о покупке недвижимости, но те, у кого низкие ставки по формальным причинам, не имели средней ипотеки (достаточного стажа) или не могли успеть собрать деньги на первоначальный взнос, инвесторы, декретные банки, недвижимость и даже активные путешественники, которые «невостребованы» из-за закрытия границ, дали деньги на покупку дома. В Новой Москве ждут региональных покупателей, они стали активнее с весны, по наблюдениям директора по маркетингу и продажам компании lexion Development Алексея Лухтана.

Видимо, он будет держать своего покупателя в дорогом сегменте. «Такая недвижимость воспринимается покупателем как защитный актив, и в периоды волатильности на рынках это становится особенно актуальным», - говорит Дэвид Худоян (Optima Development). В 2020 году специалисты по продажам элитного жилого района "Прайм-Парк" (метро "Динамо") выделяют новые группы клиентов. Это покупатели, которые до пандемии будут покупать недвижимость бизнес-класса, а также хранить свои сбережения в валюте. Увеличив объем сбережений в рублях, они могут позволить себе повысить класс приобретенного жилья. За дорогими квартирами стоят представители ИТ-индустрии-отрасли, которая быстро растет в эпоху пандемии. Есть также люди, которые планируют покупать за рубежом, но из-за ограничений на выезд переориентируются на российские проекты.

Результат всего этого таков: такого сильного потока клиентов, как III-IV кварталы, девелоперы не ожидают, но мы уверены, что сумма, необходимая покупателям для нормального уровня продаж, будет доступна на рынке.

Лучше не будет

Небесные условия для покупателей в следующем году девелоперы не прогнозируют. Они не прогнозируют снижения цен на недвижимсть в Москве в обозримом будущем. Существенного расширения предложения тоже ждать не приходится, некоторые девелоперы заявляют, что, как отмечает Ирина Доброхотова, готовы продавать жилье в меньших объемах, но по более высокой цене.

Ставки по ипотечным кредитам также вряд ли снизятся. "В настоящее время ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках составляют от 5,8% до 6,5% декретных ставок. Ждать их снижения не стоит, так как ЦБ, скорее всего, не изменит ключевую ставку", - говорит Надежда Корчка.

Поэтому, если кто-то из покупателей решил в ближайшее время заняться жилищным вопросом, то, наверное, откладывать не стоит. Декабрь-январь- довольно благоприятный период для покупки недвижимости, тем более что многие девелоперы вводят новогодние скидки", - говорит Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Например, в декабре Tekta Group объявила специальное предложение о покупке квартир в «спайрес Сити резиденциях» (Минская метрополитен) с преимуществом в 2,3 млн рублей. и в районе большого времени (МТК)