Инвесторы будут зарабатывать деньги на недвижимости, даже если будет рост цен на недвижимость в Москве

В конце прошлого года стало известно, что граждане за 6 лет с рублевых вкладов в Сбербанке получили рекордную сумму более 100 млрд рублей. А в начале марта Центробанк РФ объявил о выводе 28 миллиардов долларов с валютных счетов в 2020 году (более 5 миллиардов с 2019 года). Тот факт, что часть денег поступает на рынок недвижимости, говорит о растущей динамике общей суммы сделок. Также заметно увеличилось количество инвестиционных покупок. Какие квартиры сегодня покупают инвесторы, какие стратегии они придерживаются и будут ли они продолжать действовать активно - в этом вопросе идет пересмотр «показателей рынка недвижимости "IRN.RU" я поговорил с экспертами.

Как граждане распоряжались средствами, полученными от банков? Конечно, часть денежных запасов была потрачена на них во время пандемии. Финансовые аналитики также сообщили, что инвесторы, привыкшие "экономить деньги" и разочарованные скромными процентными ставками по депозитам (3,5-4,5% в рублях, менее 1% в долларах), начали переводить деньги в другие "корзины" с большей доходностью. Например, они стали более смело инвестировать на рынок акций и облигаций, в паевые инвестиционные фонды (паевые инвестиционные фонды). Наиболее смелые лица проявили небывалый интерес к ценным бумагам иностранных компаний, на эту тенденцию обратил внимание Центробанк РФ в обзоре финансовых рынков: чистый приток граждан в 2020 в этой сфере составил 638 млрд рублей. Интересная статистика показала, что крупнейшие организаторы торгов - Санкт-Петербургская биржа по объему: покупки акций у резидентов в прошлом году более чем в 2020 году выросли в 30 раз.

Но в целом люди по-прежнему придерживаются консервативной политики "на дождливый день", сбережения хранятся в банках и пытаются освоить другие сферы, в том числе недвижимость, для привлечения средств.

В мире квадратных метров деньги действительно выросли. На рынке новостроек "старой" Москвы в 2020 году заключены соглашения на сумму около 860 млрд рублей. По сравнению с 2019 годом этот показатель вырос почти на 40%", - говорит Надежда Корчка, генеральный директор Metrium (член партнерской сети CBRE). - "Значительная часть первичных квартир и квартир была куплена в кредит. Объем средств, собранных с использованием ипотеки в 2020 году, составил более 470 млрд рублей, что на 70% больше, чем за год. Без использования ипотеки было куплено около 390 млрд рублей квартир и квартир, что на +17% больше, чем в годовом исчислении", - сказал он.

Прибыло шествие инвесторов

Соответственно, увеличилось и количество инвестиций в недвижимость Москвы. "Если условно считать инвесторов всех покупателей, купивших два и более лота в одном проекте, то только в "старой" Москве к 2020 году этот сегмент вырос примерно на 25% (до 8,8 тыс. человек) и на 37%- по объему вложенных средств (до 147 млрд рублей)", подсчитали в группе «стандарт».

Риэлторы говорят, что доля инвестиционных покупок в общем объеме продаж в Москве в 2020 году составляет около 14-20%.

Однако даже сейчас рост цен на недвижимость в Москве далеки от рецессии. По прогнозам экспертов компании "Метриум", к 2021 году первичное жилье в Москве прибавит в цене 5-10%. "Квартиры в новостройках будут расти быстрее инфляции, а это значит, что покупка недвижимости, хотя и не выгодная, останется хотя бы надежной инвестицией", - говорит Надежда Коркка ("Метриум"). По словам Константина Тюленева, директор по продажам ГК "Инград" заявил, что цены на недвижимость также поддержат и снизят общее предложение.

Но даже если цены замерзнут, инвесторы все равно выиграют, так как цена "квадрата" вырастет по мере строительства дома. От ямы до сдачи дома в эксплуатацию квартира становится дороже в среднем на 15%. Еще 1-3% цен продолжают расти по мере заселения и «расселения» новостроек, говорит председатель совета директоров "топ-новостроек" Ирина Доброхотова.

Но есть некоторые моменты, которые смущают инвесторов. Могут возникнуть проблемы с перепродажей. Скорее всего, программа льготной ипотеки в Москве будет остановлена, и тогда "ставки по кредитам будут расти, а спрос снизится. В таком случае перепродать квартиру, особенно в "бетонном", будет непросто", - предупреждает Владимир Щекин (группа "Родина").

Константин Тюленев (ГК «Инград») обращает внимание на проекты "перегретых" цен, демонстрирующие крайне ограниченный рост. Частично завышенные цены объясняются введением счетов условного депонирования, когда девелоперу не нужно собирать деньги у граждан, уже есть проектное финансирование, отчасти с общим волнением. "В таких проектах рост цен за год может составить всего 5-7%, а для инвесторов это очень мало. Если эта тенденция сохранится, это может охладить спрос", - говорит эксперт.

Депозиты против недвижимости

Эксперты также уверены, что доходность по банковским депозитам останется низкой, поэтому инвесторы будут продолжать покупать недвижимость. На сегодняшний день, по данным ЦБ, средняя максимальная процентная ставка по рублевым депозитам в десяти крупнейших российских банках составляет 4,5% годовых. По данным "топ-новостройки", стоимость новостроек комфорт-класса, составляющих основной объем поставок в массовом сегменте, в 2020 году выросла на 17,4%. По мнению экспертов, лучшие проекты способны обеспечить доходность более 20% и более 30%.

Таким образом, за 12 месяцев 25% подорожали на студийное пространство площадью 21,4 квадратных метра.на ЖК "Павелецкая городская" из группы "уровень". В первом квартале прошлого года, по данным metrium, студия была продана за 7,28 млн рублей, а в декабре ее стоимость достигла 9,13 млн рублей.

Как сообщает Bon Ton, ЖК "Риверский" из ГК "Инград" стартовал в мае 2019 года со средневзвешенной ценой в 246,3 тыс. рублей (ЦБ). (Жилые дома 3 и 7). На сегодня СВК в этих зданиях стоит 375 тысяч рублей. Прирост- 52% за период и 29,7% за год.

В Новой Москве 33-метровая однокомнатная квартира, расположенная в культурно-образовательном кластере российского дизайнерского района (Родина), показала доходность 40% за полгода. В июне 2020 года цена этой партии составляла 4%.,

Директор по маркетингу и продажам компании "Лексион Девелопмент" Алексей Лухтан рассчитывает годовую доходность от аренды на примере однокомнатной квартиры в ЖК бизнес-класса "Румянцево Парк" в Новой Москве. Стоимость такой квартиры- 34,7 квадратных метра- 7 054 510 рублей со скидкой от застройщика. Мы суммируем затраты на ремонт и мебель, так как комплекс сдается в аренду до завершения строительства, по ставке 25 тысяч рублей за квадратный метр. Всего-7 922 010 рублей. В будущем эту квартиру можно арендовать по ставке 45 тысяч рублей. Годовая стоимость этой квартиры составит 44 750 рублей, или 8% от общего годового дохода. Подсчитываем годовой доход: 45 000 (арендная ставка)*12-8% (расходы) *100 / 7 922 010 (стоимость квартиры) = 6,2%. Кроме того, когда сам дом сдадут, стоимость квартиры (это конец 2022 года) вырастет в среднем на 10 октября на 10-20%.

Гонки за снижение цен на недвижимость в Москве

Как ведут себя инвесторы и какие жилые комплексы выбирают? Они внимательно следят за событиями, тенденциями и новинками воскресенья, имеют свое интернет-сообщество, где делятся информацией, в том числе и с любопытным «инсайдером», которого вы не найдете на официальных сайтах новостроек.

Наталья Кузнецова ("Ъ") считает, что стратегия инвесторов изменилась, потому что время выкопанных цен прошло. Они больше не ищут минимальных цен, чтобы войти в проект "на низком пороге". Они оценивают проект в целом, в зависимости от местоположения, с точки зрения его потенциальной «окончательной» цены и вероятности выхода не через 3-4 месяца после проекта, а на более высокую стадию подготовки строительства или ввода в эксплуатацию. Они изучают арендную плату, структуру проекта в разных лотах, изучают его видовые характеристики,этажность.

Об изменении поведения инвесторов также сообщает пресс-служба Группы "Стандард". Обычно их интересуют небольшие партии-проще продать или арендовать, их ликвидность традиционно выше. Однако за последние 2-3 года в проектах бизнес-класса в Москве группы «стандарт», таких как ЖК «Крылья» и «Серебряный фонтан», после изучения местных воскресений они заметили увеличение числа инвесторов, которые иногда вкладывают средства в крупные «семейные» партии, которые могут показать большую доходность. «Высокие инвестиционные показатели достигаются в престижной зоне, в том числе в качественной инфраструктуре (собственной), выдаются предложения по качеству и проектным решениям», - комментируют в пресс-службе.

Инвестиционные закупки осуществляются на определенном этапе проекта- от начала строительства до середины цикла, завершает Константин Тюленев (ГК "Инград"). Обычно за этот период 25-30% от общего объема продаж приходится на такие сделки. Тогда стоимость квадратного метра уже намного выше, чем в начале продаж, то есть выгода для инвестора намного меньше.

В самой компании повышено внимание к студиям и однокомнатным квартирам классического плана, а также к «российским валютам» формата евро. Наталья Кузнецова ("Бон Тон" отделяет проект от гендиректора "Инграда")

Если говорить о новинках, то в конце прошлого года компания "Донстрой" продала сразу несколько жилых домов в жилом квартале "символ" в Лефортово. Три новостройки рассчитаны на 922 квартиры, в одном из зданий был спроектирован Фитнес-и оздоровительный комплекс с бассейном. Все дома "выйдут" в парк "Зеленая река", рядом откроются школа и детский сад.ешилова, а также детский сад. Окончание строительства зданий запланировано на 2023 год. Предлагаются апартаменты от однокомнатных квартир в Подмосковье до четырехкомнатных квартир площадью от 24,9 до 120,4 квадратных метров. Все партии будут доставлены до завершения, за исключением одной из секций 18-го здания. Стоимость квартир начинается от 8,5 млн рублей.

Также В начале этого года "Донстрой" открыл продажи в новом доме жилого микрорайона "инцидент" на границе с заповедником "Долина реки Раменка". Планируется построить 13-36- этажное здание, рассчитанное на 498 квартир. Особенностью проекта является ландшафтный парк "событие" площадью 24 гектара с пешеходными и велосипедными дорожками. Станция метро "Аминьевское шоссе" находится в 5 минутах ходьбы. Площадь студии площадью 34,4 квадратных метра сегодня оценивается примерно в 11,3 млн рублей.

И, как и предполагал Роман Родионцев (Est-a-Tet), в ближайшее время в продажу поступят еще несколько инвестиционных и привлекательных проектов, еще не объявленных на рынке, а также еще одна новая очередь в вышеупомянутом комплексе City Bay.