Коливинги, жилые комплексы с бюджетными апартаментами и компактными квартирами в нвоостройках в центре Москвы
Жилых комплексов, ориентированных преимущественно на молодежь, пока немного, их строят девелоперы, работающие в сегментах «бизнес» и выше. И это довольно дорогие проекты. А массовый молодой покупатель предпочитает комплексы комфорткласса с большим числом компактных лотов в удобных районах.
Аудитория совсем «зеленых» покупателей – сегодняшних и вчерашних студентов - очень небольшая. По информации Наталии Кузнецовой, генерального директора АН «Бон Тон», на долю клиентов в проектах комфорткласса «старой» Москвы в возрасте до 25 лет приходится 1,3% продаж, в Новой Москве – 3,1%. Группа постарше (25- 35 лет) выглядит куда солиднее - 27,4% и 24% соответственно.
По данным Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), обычно в проектах массового сегмента не более 10% клиентов младше 30 лет, хотя в последние годы таких дольщиков стало больше на фоне снижения ипотечных ставок и увеличения предложения студий.
В роли покупателей выступают, как правило, родители. Запросы молодежи хорошо известны, одно из главных требований - удобное месторасположение, чтобы можно было легко и быстро добраться до места учебы, работы, родительского дома, центра, разных интересных развлекательных мест и арт-пространств.
Массовый покупатель ориентируется на небольшой бюджет, и к площади жилья у него требования скромные. К тому же молодой человек дома проводит мало времени, он то учится, то где-то тусуется, так что главное - было бы где комфортно переночевать. Поэтому метражи молодым требуются небольшие, но планировки при этом – функциональные, с уклоном в евроформат.
Таким образом, как замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», для молодежи в основном приобретаются компактные квартиры в доступных районах города, подходящие по расположению, окружению и инфраструктурному наполнению.
Но молодая аудитория неоднородна. Студентам действительно бывает достаточно скромной студии, а «молодые специалисты нередко покупают загородную недвижимость в Подмосковье с прицелом на будущее расширение семьи. Они чаще приобретают типовые однокомнатные или же квартиры-трансформеры, которые можно зонировать по-разному», - говорит Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена».
Что касается инфраструктуры самого комплекса, то «рядовой» покупатель к ней не особо придирчив. Хотя, конечно, отлично, когда есть спортивные площадки, зоны воркаута, велосипедные дорожки. Также молодые клиенты оценят наличие коворкинга в составе ЖК, так как нередко предпочитают работать удаленно, дополняет Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
Чем больше материальные возможности у молодой аудитории, тем выше запросы на «навороты». У студентов могут быть обеспеченные родители, да и сами они порой зарабатывают большие деньги, например, успешные блогеры, по оценке Романа Мирошникова, – вполне себе отдельная аудитория, хотя и не массовая.
Они рассматривают жилье более высокого класса, с отличными видовыми характеристиками, квартиры студийной планировки, но увеличенной площади или двухуровневые. «Те, кто занимается ведением блогов, вебинаров, фото- и видеосъемкой, подбирают жилье так, чтобы дома была возможность оборудовать небольшую домашнюю студию», - делится подробностями эксперт.
Молодежь с деньгами интересуют новостройки с интересной архитектурной концепцией и уникальными «фишками» в благоустройстве с системой «умный дом». Среди этой аудитории много любителей нестандартных форматов: лофтов, квартир с каминами, террасами, патио, - перечисляет Ирина Доброхотова.
Предложение: ориентиры пока условные
Проектов исключительно для молодежной аудитории на столичном рынке новостроек немного, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Это связано с тем, что целевая группа пока слишком узкая и, можно сказать, мало изученная. И теперь, когда цены на новое жилье возросли, молодежь будет активнее переключаться на арендный рынок, поэтому планировать долгосрочные проекты под молодую аудиторию рискованно.
Но эксперт выделяет проекты, условно ориентированные на молодых покупателей - небольшие комплексы апартаментов со значительной долей студий и однокомнатных лотов - до 70-90% предложения. Чаще всего они относятся к эконом, комфорт и намного реже бизнес-классу. Почти всегда они находятся близко к станциям метро и имеют удобную транспортную доступность. Во многом эти проекты ориентированы не столько на молодежь, сколько на инвесторов, которые потом будут сдавать купленные студии в аренду, прежде всего молодым людям.
Есть и эпизодические попытки реализовать проекты коливингов или похожих на них комплексов, которые предполагают тесную коммуникацию жителей будущих комплексов. К таким проектам относится, например, Afi Tower, который позиционируется как «коливинг небоскреб».
Бывает, что девелоперы в своих комплексах выделяют «молодежные зоны». Роман Родионцев директор департамента инвестиционного консалтинга Est-a-Tet приводит в пример ЖК «Небо», где для молодых, несемейных покупателей предусмотрена одна из трех башен с небольшими квартирами.
Апартаменты: есть варианты до 5 миллионов
Поскольку молодежь не особенно требовательна к социальной инфраструктуре, она смело рассматривает вариант покупки апартаментов, комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). Преимущества апартаментов: более доступная цена по сравнению с квартирами в той же локации, к тому же в составе МФК с апартаментами чаще предлагаются сервисные услуги.
Кроме того, в апарт-комплексах легче купить студию – самый доступный вариант для молодых. По данным «Бон Тон», на рынке апартаментов Москвы доля студий достигает 47% в 19 проектах. СВЦ (средневзвешенная стоимость квадратного метра в Подмосковье) студий на рынке апартаментов – 266,5 тыс. руб. при средней цене 6,2 млн руб.
Надежда Коркка («Метриум») перечисляет девять комплексов, где можно приобрести студию стоимостью до 5 млн рублей. Это проекты MySpace Development («MySpace на Фестивальной», «MySpace на Окской»), а также «16 уровень», «Аэровилла», «Ботаник», «Станция», «Саяны-Парк», «Лофт на Подъемной 14», «Турист». Усредненное предложение в этих проектах выглядит так: студия площадью 19,7 кв. м. за 4,3 млн рублей (219 тыс. рублей за кв. м).
Роман Родионцев (Est-a-tet) добавляет к этому списку одно из самых «свежих» предложений - сити-комплекс «Перец» в Митино, в котором само название ориентировано на молодую, энергичную аудиторию (студия с отделкой от 4,5 млн рублей).
Из проектов апартаментов комфорт и бизнес-класса рядом со спортивной инфраструктурой Роман Родионцев (Est-a-tet) называет ЖК «Движение Тушино» (студия с отделкой от 7,6 млн рублей), ближе к центру, на набережной – МФК «Новоданиловская, 8» (студия с отделкой от 11,8 млн рублей).
Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») описывает ЖК «Любовь и голуби», где в продаже представлены апартаменты-студии по цене от 7 млн рублей (20 кв. м), стоимость однокомнатных апартаментов начинается от 9,8 млн рублей (34,7 кв. м.). Комплекс выполнен в европейском стиле, в его составе предусмотрены коворкинг, объекты стрит-ритейла, общественные пространства.
Наталия Кузнецова («Бон Тон») выделяет проект с апартаментами ЖК «Тропарево парк» в Новой Москве, в пешей доступности от станции метро «Румянцево». Студия с отделкой площадью 21,1 кв. м стоит 5,5 млн руб.
Интересным «молодежным» вариантом могут стать апартаменты в жилом комплексе бизнес-класса «Метрополия» в Южнопортовом районе. Это семь монолитных 30-этажных башен в урбанистическом стиле. В продаже однокомнатные апартаменты от 22,7 кв. м по цене от 6,63 млн руб.
Квартиры: придется добавить денег
Квартиру в старых границах Москвы по цене ниже 5 млн руб. найти уже невозможно. «Чтобы приобрести «антикризисный» вариант недвижимости со статусом жилья, понадобится 5-7 млн рублей», - говорит Надежда Коркка («Метриум»).
Доля студий, по статистике «Бон Тон», на первичном рынке квартир массового сегмента старой Москвы составляет 17,1% в 62 проектах, СВЦ (средневзвешенная стоимость квадратного метра в Подмосковье) - 265,8 тыс. руб. при средней цене лота 6,7 млн руб. В Новой Москве этот показатель составляет 16,7% в 20 проектах. СВЦ - 244 тыс. руб. при средней цене лота 5,8 млн руб.
Надежда Коррка советует присмотреться к проектам группы «ПИК», где можно выбрать студию или небольшую однокомнатную квартиру со средней площадью 31,5 кв. м. за 6,6 млн рублей (210 тыс. рублей за кв. м).
В упомянутом выше ЖК «Любовь и голуби» минимальный прайс на квартиры-студии составляет 7,9 млн рублей (24,7 кв. м.), однокомнатные квартиры – 10,5 млн рублей (35,3 кв. м.).
В комплексе комфорткласса «Южные сады» в Южном Бутово вблизи метро в продаже студии от 22 кв. м. с ценой от 5,17 млн руб. и однокомнатные от 38 кв. м стоимость от 7,77 млн руб.
В Новой Москве подобрать студию (26-29 кв. м) по цене от 4,5 млн рублей, а однокомнатную (36-41 кв.м) по цене от 5,8 млн руб. можно в комплексе «Новые Ватутинки». Здесь возведено два жилых квартала и уже живут 10 тысяч человек. Ориентировочно к 2025 году должна появиться «своя» станция метро.
В жилом комплексе «Метрополия», о котором говорилось выше, - в продаже однокомнатные квартиры от 25,2 кв. м с ценой от 8,2 млн руб.
Коливинг: вместе дружная семья
Как объясняет Надежда Коркка («Метриум»), коливинг - это жилой комплекс, в котором предусмотрены общие для жителей бытовые и социальные пространства: кухня, обеденная комната, гостиная, зона отдыха, библиотека. Личная собственность жителя коливинга ограничена его спальней и, как правило, санузлом. В Европе такой формат жилья был популярен среди студентов и особенно распространился в 2010-е гг., с появлением успешных проектов коммерческих общежитий. Позже он стал привлекателен и для других молодых людей, находящихся в начале карьерного пути, но не способных оплачивать высокие арендные платежи. Предпосылки для появления коливингов в Москве уже созрели, поэтому проекты такого формата будут появляться, считает эксперт.
Правда, первый коливинг-небоскреб бизнес-класса на 53 этажа AFI Tower дешевым не назовешь: СВЦ, по данным «Бон Тон», составляет 334 тыс. руб. при средней цене лота 10,4 млн руб. Впрочем, стоимотсь квадратного метра в Подмосковье с отделкой площадью 25,2 – вполне «гуманная»: 7,7 млн руб. «В проекте 87% квартирографии приходится на малоформатные лоты (студии и однокомнатные квартиры) со средней площадью 35 кв. м. AFI Tower позиционирует себя как проект для молодёжной, студенческой аудитории. Здесь будут созданы зоны коворкинга, спортивная и развлекательная инфраструктура, парковые зоны для отдыха», - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»).
Создатели проекта даже придумали ему философию. Никаких бытовых забот (завтрак в кафе, стирает прачечная, убирает клининговая служба), предлагается совместное времяпровождение с друзьями в кинотеатре, фитнес-зале, SPA-зоне, бане с хаммамом прямо в доме. Всего предусмотрено более 700 кв. м community-инфраструктуры плюс система «умный дом».
«Концептуальные» проекты для богатых блогеров
Состоятельная молодежь может подыскать себе модное жилье в более высоком ценовом сегменте. Из проектов премиум-класса с сервисными апартаментами Роман Родионцев (Est-a-Tet) рекомендует обратить внимание на МФК The Book (от 28,95 млн рублей,) Chkalov - небоскреб рядом с несколькими арт-кластерами (Арма, Винзавод, Artplay) (от 18,5 млн рублей), Red 7 (от 17,3 млн рублей).
Можно рассмотреть ЖК D1 – проект бизнес-класса в 5 минутах ходьбы от культурного центра «Хлебозавод» (стоимость квартиры от 14,5 млн рублей).
Из жилых комплексов рядом с МДЦ Москва-Сити, самый доступный, по данным Est-a-Tet – Headliner. Студию без отделки в этом ЖК можно приобрести по цене от 12,5 млн рублей.
