Рассказы, советы, рекомендации
Просмотр квартир по умолчанию дороже. Однако такие законы никоим образом не защищены и не гарантируют. Нередки случаи, когда вместо вида на лес покупатель смотрит на крышу или стену соседнего дома. Это связано с вашей собственной невнимательностью или изменением планов конкретного застройщика или города в целом. Покупатель квартиры выяснил, как гарантировать вид из окна и что делать, если он еще построен IRN.RU.
С "видом" это дороже
Вид из окна квартиры влияет не только на настроение владельца, но и на цену имущества. Более того, речь идет не только о Кремле с балконов элитных небоскребов, но и о подмосковном парке в комфортных и даже стандартных классовых проектах.
В среднем по рынку в массовом сегменте, зеленая зона, река, берег и др. маржа для прицелов может составлять от 15% до 20%. декреты могут составлять от 15% до 20%. В элитном и премиальном сегментах эта разница может достигать 50%, говорит председатель совета директоров группы "Калинка" Екатерина Румянцева.
Аналогичные цифры приводит и гендиректор агентства "Бон Тон" Наталья Кузнецова. Он отмечает, что средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье по видам формируется в зависимости от этажей и качественных характеристик: «в среднем она может быть на 10-20% выше средней цены квадратного метра за невидимый лот в зависимости от класса проекта.
На стоимость "добрых" квартир также повлияет и сам вид. Например, просмотр основных достопримечательностей столицы, таких как Кремль и Храм Христа Спасителя, может способствовать цене лота на 30-40%, говорит Надежда корка, генеральный директор компании Metrium (член партнерской сети CBRE).
"Разница в стоимости квартир, расположенных на низких этажах, основана на окнах на перекрестке, стилобатных участках других зданий и тех, кто расположен на высоких этажах и имеет хороший вид, может достигать 10-15% в комфорт-классе Москвы. Для дорогой недвижимости эта разница может быть еще выше, особенно если жанр уникален",- соглашается с коллегами директор бренда «Миэль» Ева Снеговская.
Нет гарантии
Однако стопроцентной гарантии того, что за десятилетия характеристики вида не изменятся, никто не может дать. Например, если в Московской области куплена квартира с видом на лес, нет никакой гарантии, что на ее месте не появятся небоскребы, говорит Ева Снеговская из Миэля.
То же самое касается площадей, недостроенных объектов и даже тихих пятиэтажек.
Единственное, что может быть вполне безопасным, по словам Евы Снеговской, - это вид на городское здание, которое в ближайшие годы не подлежит сносу. Кроме того, помимо особо охраняемых территорий, национальных парков, парковых зон, ландшафтов, которые не должны строиться по закону, добавляет гендиректор агентства "Бон Тон" Наталья Кузнецова.
Вряд ли вид из окон элитных зданий изменится, считает Надежда Пугачева из "Метриума": "вероятность возникновения такой ситуации на элитном рынке практически сводится к нулю. Элитные объекты строятся точечно, поэтому с ними обычно нет свободы
По мнению экспертов, "безопасными" для покупателей являются жилые комплексы любого класса, строить что-либо раньше физически невозможно. В противном случае нельзя дать надежную гарантию того, что вид за окном не изменится.
Дело в том, что наличие или отсутствие определенных видов свойств в законе никак не регламентировано: застройщик несет ответственность только за свой проект и не может гарантировать покупателю, что соседний участок не будет построен в ближайшие годы, объясняет эксперт.
Проект территориального планирования (РРТ), являющийся частью генерального плана развития и разработанный в полном соответствии с этим планом, разработчик также может рассмотреть.
«Если будет пересмотрен план зонирования открытого и перед домом будет построено новое жилье, то заинтересованные стороны могут обратиться в суд с декриминализацией только в том случае, если не соблюдаются санитарные нормы, ухудшаются условия проживания в квартире или если удастся доказать причинно - следственную связь между снижением стоимости старого жилья и вновь появившимся объектом и зафиксировать снижение цен на недвижимость в Москве», - обратила внимание Наталья Кузнецова из «Бон-Тон».
Но, как отмечают юристы, реализация таких дел в России крайне неадекватна.
В суд идти до
Юристы, с которыми мы беседовали, согласны: требования о возмещении ущерба за поврежденный или измененный вид из окна встречаются редко.
Алексей Силкин из юридической фирмы Silkin & Partners соглашается: "судебный спор по вопросу о деградации видов заведомо обречен на поражение в 99% случаев."
"К сожалению, законодательство ни в коем случае не регулирует нормы, касающиеся «просмотра через окно". чтобы любая компенсация была возможна, необходимо указать в договоре тип квартиры и как изменилась стоимость квартиры с внешнего вида или как изменилась стоимость (надбавка) за желаемый вид. Но это всего лишь теория, потому что ни один застройщик не пойдет на встречу и не будет заключать договор по вышеуказанным пунктам", - говорит адвокат.
Адвокат компании "двитекс" Максим Кашаев подтвердил слова своего коллеги: "такие дела до суда доходят редко. Поскольку искаженный вид из окна не является основанием для расторжения договора о равенстве или не является основанием для передачи квартиры с другим видом из окна, в большинстве случаев квартира соответствует всем градостроительным нормам и пригодна для проживания".
По словам Алексея Силкина, за десять лет реализации его компании по такому вопросу было подано всего 1-2 заявки. Адвокат знает только одно дело, которое дошло до суда.
Квартира на этаже была куплена у ДДУ за 8 млн рублей, чтобы иметь хороший вид на улицу. Но, согласно проекту, рядом с домом выросла часть меньшего этажа с вентиляционным оборудованием на крыше. Суть претензий истца: "застройщик не сообщил истцу, что на крыше нижней части здания было установлено большое количество вентиляционных вытяжек, расположенных на трех этажах ниже . После подписания договора истец исходил из того, что расположение и расположение квартиры были связаны между собой."
"В результате первый образец и обращение были утрачены", - говорит Алексей Силкин. - "В проекте было видно, что окна поднимутся в менее этажную секцию, соответственно будет видно кровельное и вентиляционное оборудование, и эта секция никуда не денется."
Не меняйте, компенсируйте
Еще одна возможность компенсировать искаженный вид из окна-доказать, что законы О рекламе были нарушены. Если есть, то, конечно, так и было.
По словам адвоката двитекса Максима Кашаева, закон дает потребителю право возместить ущерб, причиненный в результате нарушения законодательства РФ О рекламе. Верно, последнее нужно будет доказать.
"Как правило, девелоперы обещают вид из окна в рекламных буклетах, рекламе, публикациях, на сайтах девелоперов, но акционеры сталкиваются с реальностью, что заявленный вид не соответствует действительности- к одному зданию, строительным объектам и так далее." - говорит адвокат.
Максим Кашаев обращает внимание на то, что вы можете обратиться в суд с исковым заявлением к застройщику, чтобы возместить ущерб, «причиненный в результате введения потребителя в заблуждение путем введения в заблуждение рекламы».
В соответствии со статьей 38 Федерального закона О рекламе, права и интересы которых были нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, могут должным образом обратиться в суд или арбитражный суд, включая требования о возмещении ущерба, включая потерю прибыли. Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" обязывает своевременно информировать потребителя о товарах, которые обеспечат правильный выбор, а Закона Российской Федерации "об участии в совместном строительстве" регулирует информирование акционера обо всех изменениях в проекте строительства.
Однако, несмотря на то, что действующее законодательство предоставляет такую возможность, на практике довольно сложно получить достоверную и квалифицированную оценку рыночной стоимости квартиры, условно красивый вид из окна и без него, говорит Максим Кашаев. С точки зрения обоснования подобных претензий возникают и трудности-по крайней мере, необходимо одним действием компетентного органа установить нарушение законодательства о рекламе.
Поэтому, по словам адвоката, успешных судебных практик, связанных с получением компенсации, на сегодняшний день мало.
Никто не отменял моральный вред
Сам по себе вид из окна в России, к сожалению, не защищен судебной практикой, подтверждает Иван Медведев, кандидат юридических наук, доцент Высшей школы градостроительства ВШЭ.
"Я знаю только один пример, когда в решениях Верховного суда рассматривается вопрос о мнении из окна", - говорит эксперт. - Это была дискуссия 2016 года. Жительница подала в суд на ООО "Адмирал" из-за квартиры в Западном Кунцево Московской области в Одинцово. Он купил дом на первом этаже у ДДУ."
Он отметил, что в документах или контрактах нет информации о шкафу перед окном "Это означает, что девелопер не предоставляет декретнице достоверную информацию о строящемся объекте, что позволяет ей как потребителю делать свободный и осознанный выбор между такими квартирами. Таким образом, застройщик нарушил права истца на получение квартиры в новостройках в центре Москвы соответствующего качества", - продолжает Иван Медведев.
При этом замена квартиры на другую до сих пор не сработала, так как закон о присоединении к совместному строительству не дает истцу такого права. На новом рассмотрении дела в Дорогомиловском районном суде города Москвы жителям была предоставлена только компенсация морального вреда.
"Тем не менее, я все равно считаю это дело положительным, потому что в принципе важно публично раскрыть вопрос о компенсации за нарушение прав на вид. При покупке квартиры советую жителям не стесняться требовать включить в договор подробное описание вида из окна, за которое вы заплатили. И если это право было нарушено, нужно подать иск в суд", - добавляет Иван Медведев.
Предпочтения вместо компенсации
Несмотря на формальный запрос, из-за искаженного или измененного внешнего вида покупатели квартир редко обращаются через окно, спорные ситуации на рынке возникают периодически.
Например, история с "алыми парусами": покупатели в первую очередь блокировали вид из окон очередями, но это не компенсировало, говорит директор бренда "Миэль" Ева Снеговская.
"Алые паруса" - один из первых крупных проектов бизнес-класса с собственной инфраструктурой, включающий вертолетную площадку и пристань для яхт. Проект начали строить в 2001 году, а последнее здание было построено в 2015 году. "на этом ЖК была история, когда новая резиденция закрывала вид из окон предыдущих квартир. Это был один из первых громких проектов, а потом было много таких историй, и они продолжают находиться в проектах разных классов, от экономики до роскоши", - отмечает Ева Снеговская.
Другой пример, продолжает эксперт, - ОДБУРГСКИЙ ЖК.
"В 2012 году начали строить большой дом в форме "короны" с балками. Каждая балка была введена в эксплуатацию индивидуально. Сначала была построена и установлена первая балка. И не только арендаторы в этом ряду фактически жили на стройплощадке 5 лет, но и до них построили башню, которая была частью этого комплекса и изначально закрывала арендаторам вид на Подушкинский лес, который был одним из главных привлекательных факторов проекта", - говорит эксперт.
По словам Евы Снеговской, есть только одна возможность получить компенсацию: если перед сдачей вашего здания начать строительство следующего дома, блокирующего внешний вид, то теоретически можно «договориться» с застройщиком о преференциях.
"В таком случае продавец снизит или обнулит стоимость дополнительных квадратных метров при получении октябре или предоставит значительную скидку на машинное сиденье. Но это зависит от способности покупателя недвижимости или риэлтора вести переговоры и готовности девелопера пойти на компромисс", - говорит эксперт.
Помоги себе сам
Эксперты говорят, что для того, чтобы защитить себя и гарантировать вид из окна, за которое вы планируете переплачивать, требуется простое внимание и немного предвидения.
Выбирая новое здание, нужно ознакомиться не только с генеральным планом всего проекта, но и с развитием места в целом. От Бон-Тон до Натальи Кузнецовой, на площадках районных администраций в Департаменте капитального строительства, на промышленных площадках и так далее.
Также необходимо ознакомиться с "Генеральным планом развития Москвы до 2035 года", добавляет Надежда Коркка из "Метриума". Актуальную информацию также можно узнать на сайте Градостроительно-строительного комплекса Москвы и на сайте столичной мэрии.
Адвокат "двитекса" Максим Кашаев предлагает детально изучить технические регламенты строительства объекта и заключить совместный договор на строительство.
"В частности, необходимо уделять больше внимания возможности застройщика изменить проектную декларацию строительного объекта. Поскольку такая возможность есть, она позволяет застройщикам изменять требования к объекту строительства, в том числе это касается и просмотра в окно", - замечает юрист.
Специалисты также советуют ознакомиться с форумами и часто общаться со старшеклассниками региона, которые много знают и имеют разную информацию, а также нуждаются в проверке.
