Успешные проекты покупатели выбирают для жизни и инвестиций в недвижимость Москвы
Период, длящийся около года- с весны 2020 года- можно мягко назвать нестандартным для экономики в целом и для недвижимости в частности. Пандемия, колебания валютных курсов, снижение процентных ставок по депозитам и ипотечным кредитам привели к тому, что люди начали покупать квартиры с беспрецедентным энтузиазмом. Граждане одновременно решают жилищные проблемы и вкладывают средства в надежный актив – качественные московские проекты. Бизнес-класс популярен среди покупателей, по уровню спроса он иногда опережает массовое жилье.декретное жилье пользуется популярностью у покупателей.
Сегмент пытается компенсировать потери
По данным пресс-службы компании "Донстрой", доля бизнес-класса составляет 40% от предложения в новостройках столицы. По оценке директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в структуре предложений новостроек в Москве с показателем 42,8% сегмент занимает второе место после класса комфорта.
Объем предложения на рынке новостроек серьезно снизился, а бизнес-класс поделил общую судьбу воскресенья: падение сегмента, по разным данным, составило 10-20%. Однако, как отметила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина, сейчас идет ускоренный отток новых предложений бизнес-класса: если в первом квартале 2020 года было построено 11 зданий, то в первом квартале 2021 года было произведено 34 здания. Всего на рынке, согласно обобщенным аналитическим данным, представлено 8-10 тысяч лотов примерно в 80 проектах.
Вторжение покупателей
Предложение на рынке капитала сократилось не только по объективным причинам, но и из-за перехода на условные счета и проектное финансирование, под давлением роста цен на недвижимость в Москве, на материалы и услуги, связанные со строительством, но и из-за крайне активного спроса на недвижимость. Бизнес-класс и массовый сегмент конкурировали по показателям.
По словам генерального директора metrium Хоуп корки (члена партнерской сети cbre), в прошлом году по сравнению с 2019 годом спрос на квартиры бизнес - класса вырос на 33% - в два раза больше, чем в среднем по рынку. В первом квартале 2021 года в бизнес-классе было зарегистрировано около 5,6 тыс. сделок, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и почти на четверть больше (плюс 26%) в массовом сегменте.
Ольга Тумайкина (ГК ФСК) считает, что в первом квартале рост спроса был больше: для квартир бизнес-класса - 20%, для стандартного класса- 50%. Еще более солидный показатель в бизнес-классе- 37%, говорит руководитель аналитического отдела "Бон Тон" Елена Чегодаева. Хотя данные комментаторов меняются, тенденция очевидна.
Интересно, что в особенно жаркие времена апартаменты бизнес-класса могут работать даже лучше, чем в общественном жилье. В октябре 2020 года в «старой» Московской области было продано 166,5 тыс. квадратных метров. Как отмечает коммерческий директор, Tekta Group Елизавета, она активно ходит только в сегменте» деловых " клиентов (Август) 184,5 тыс. кв. м. (Сентябрь) и 208 тысяч квадратных метров (Октябрь) соответственно жилье бизнес-класса. А в августе бизнес-класс обогнал свой основной сегмент продаж на 4%. В другие месяцы массовый сегмент стал лидером.
Отдельные проекты бизнес-класса также вышли на первый план в продажах комплексов комфорт-класса. По данным пресс-службы "Донстроя", речь идет о проектах компании. Например, за три месяца 2021 года на ЖК"Символ" было совершено 610 сделок. Сейчас здесь более 500 квартир различных планов, которые стоят от 8,8 млн до 31 млн рублей. В другом проекте бизнес-класса - ЖК "событие" в Раменках- в 2021 году было куплено 316 квартир. Здесь, в феврале 2021 года, был выставлен на продажу второй этап строительства проекта, а за первый месяц их продажи было куплено 205 квартир.
В жилом комплексе бизнес-класса "Румянцево Парк" (Новая Москва, девелопер "Лексион Девелопмент") расположены три здания на 4246 квартир. С апреля 2020 года по апрель 2021 года в проекте было реализовано 1359 квартир, то есть около 33% от общего предложения проекта прокомментировал директор по маркетингу и продажам компании "Декон Девелопмент" Алексей Лухтан. Сегодня в ЖК "Румянцево Парк" продано 86% квартир. Завершение проекта планируется в IV квартале 2022 года.
В пиковые месяцы количество звонков, звонков и доспехов на площадке было на 80-90% выше, чем в предыдущие периоды, отметила руководитель аналитического отдела AFI Development Ирина Емелина, отметив, что увеличение числа сделок в компании в основном позволило начать продажи в двух новых проектах: "Афи-Тауэр" и "Афи-парк Воронцовский". И в пионерских комплексах наблюдается тенденция к снижению спроса на выставку из-за ограниченного количества партийных пулов.
Причины повышенного спроса по-прежнему актуальны
Люди почему-то бросились на рынок недвижимости. Ситуация в течение года, говорит Алексей Лухтан (Lexion Development), нетипична: "из-за коронавирусных инфекций, падения цен на нефть, роста валютных курсов и снижения ставок по депозитам многие покупатели изначально сделали выбор в пользу покупки недвижимости, даже если она не была для них приоритетной."
Помимо перечисленных причин, Ирина (AFI Development) называет следующее: стремление купить недвижимость до подорожания связано с грядущей отменой льготной ипотеки, несмотря на то, что она и в меньшей степени оказывает влияние на рынок недвижимости, имеющий бизнес; перестройка спроса: за год испытал приток региональных покупателей, ищущих качественные проекты в привлекательных районах метро и основных транспортных связях; «отложен» спрос и изменился образ жизни людей.
"Переход от дома к удаленной работе заставил многих людей взглянуть на свои дома под новым углом. Для многих было ясно, что жить, работать и отдыхать в небольших квартирах невозможно. Это было особенно деликатно для семей с детьми", - объясняет подробности группы "Текта" Елизавета Севастьянова.
Отдельно стоит поговорить о ипотеке с текущими процентами (как при коммерческой, так и при государственной поддержке), которая выводит покупателей на воскресенье. "Учитывая исторически низкие ставки и динамичный рост цен на недвижимость в Москве, это было выгодно даже с учетом рычагов", - говорит председатель совета директоров "топ-новостройки" Ирина Доброхотова.
По данным Управления Росреестра по Москве, по сравнению с январем 2020 года доля ипотечных сделок на покупку жилья бизнес-класса в столице выросла на 10,3% до 56%, напоминает Елизавета Севастьянова (Tekta Group). В зависимости от конкретного объекта доля ипотеки деконструировалась от 27% до 72%, говорит Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК Пионер.
Статистика компаний подтверждает эти цифры. В Кутузовском квартале доля ипотеки в ГК "Пионер" за последние 12 месяцев составила 60%. В структуре продаж AFI Development в четвертом квартале 2020 года 47% сделок в первом квартале 2021 года принадлежало ипотеке, Ирина Емелина оценивает долю ипотеки как «рекордно высокую». В проектах бизнес-класса ГК ФСК ипотека составляет 30%, в компании более популярны рассрочки-53% покупателей использовали ее в первом квартале 2021 года.
Хотя льготная ипотека была рассчитана в основном на массового покупателя, она также сыграла важную роль в формировании захватывающего спроса. "Бюджет закупок в бизнес-классе превышает установленный лимит в 12 млн рублей, но покупатели воспользовались частью собственных средств (взятых с депозитов и других сбережений) и получили льготную ипотеку на оставшуюся сумму", - объясняет Надежда Коркка (Метриум).
"Многие выбирали квартиры с гораздо большей площадью, чем планировалось изначально, или проекты более высокого уровня", - сказал Алексей Лухтан. - И по мере приближения осени, когда цены на новостройки начали резко расти после крайне высокого спроса, девелоперы начали активно предлагать различные программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, тем самым еще больше повышая спрос."
Инвесторы объединяются с "обычными" покупателями
Рост инвестиционного спроса также является ярким трендом современного рынка. Однако Метриум считает, что достоверная оценка доли таких покупок проблематична, поскольку «мотивация заключать сделку не только в качестве инвестиционного инструмента, но и в личных целях собственного проживания или родственников часто неясна».
Но представители компаний по-прежнему пытаются отделить инвесторов от "рядовых" покупателей. По данным пресс-службы "Донстроя", доля инвесторов в проектах бизнес-класса составляет около 20%: "бюджеты инвесторов выходят на первый план, а не панорамные виды. Средний бюджет составил около 20 млн рублей. При этом 57% сделок в декабре составили 15-25 млн рублей", - сказал он.
В Гражданском кодексе ФСК провели опрос клиентов, согласно которому 10% покупателей бизнес-класса планируют снять квартиру, 9% планируют продать ее с прибылью, а 23% считают, что покупка квартиры-это способ заработать деньги. «На этот вопрос было выбрано несколько вариантов ответов, что означает, что вы не можете добавить долю (вы не можете этого сделать: 10% + 9% + 23%)», - объясняет Ольга Тумайкина.
В первом российском коммунальном небоскребе- ЖК "Афи Тауэр"-около 50% квартир забронированы инвесторами, 85% из них выбирают предложения в формате студии. Квартиры с большей площадью наиболее популярны в других проектах развития АФИ. Более половины из 41% тех, кто заказывает у "АФИ-парка Воронцовский", являются инвесторами.
Цены сломали планку на 300 тысяч рублей
Результатом беспрецедентного спроса является рост цен на недвижимость в Москве. Эксперты напоминают о других факторах влияния, которые необходимо учитывать: ослаблении рубля, росте стоимости строительства, промывке наиболее ликвидных объектов, сокращении объемов, переходе отрасли на проектное финансирование.
В результате средние цены на проекты с начала 2021 года превысили 300 тысяч рублей за квадратный метр, сообщает пресс-служба "Донстроя". В Est-a-Tet этот показатель установлен в размере 311 тыс., В метрике - 321,8 тыс., в тонне - 327 тыс., в новом доме - 346,4 тыс. рублей за квадратный метр. В течение года эксперты прогнозируют рост на 22-25%, за квартал- рост на 7-8%.
По данным ведомства, средний бюджет нового бизнес-класса составил 23 млн рублей (+2,7% в квартале, +16,8% в годовом выражении).
Похоже, сейчас нам нужно поговорить о ценах на потолок, о захватывающих требованиях и истощенных клиентах. Но нет, некоторые из наших комментаторов уверены, что шоу будет "Масто го О", и напомнят, что вышеперечисленные причины роста цен на недвижимость в Москве никуда не денутся.
Однако, как предсказал Роман Родионов (est-a-Tet), дальнейший рост цен уже не будет таким интенсивным, и спрос вернется в норму без колебаний. Возможна еще одна волна спроса, хотя льготные ипотечные кредиты в Подмосковье, вероятно, будут отменены с 1 июля 2021 года, - говорит Елизавета Севастьянова из группы "текта".
Ожидаемая и оценочная ипотека, как и Центральный банк, повысила ключевую процентную ставку до 5 процентов, не превышающую ее стоимость. Эксперты предполагают, что после отмены льготной ипотеки ставки по ипотечным кредитам в среднем могут составлять около 8% годовых. "Мы не исключаем возможности коррекции цен после снятия льготной ипотеки, поскольку из-за резкого повышения ключевой ставки, но стоит отметить, что, несмотря на эту коррекцию, цена квадратного метра до конца 2021 года будет выше, чем в начале этого года", - объясняет Надежда Коррка ("Метриум").
Проекты для продажи
С точки зрения Ирины Емелиной (AFI Development), первый квартал 2021 года показал, что качественные новостройки бизнес-класса остаются самым ликвидным продуктом. Эксперт говорит, что покупателей интересуют продуманные планы, привлекательный дизайн подъездных групп и зон общего пользования, качественная местная инфраструктура, автостоянки и современные ландшафтные решения. По словам декана Академии наук Натальи Кузнецовой, в воскресенье проекты строятся в престижных районах, востребованных покупателями: Раменка (ЗАО), Хорошево-Мневники (ЦАО), Даниловский (ЮАО), Обручевский (ЮЗАО).
По просьбе редакции "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" специалисты определили проекты бизнес-класса, которые пользуются популярностью у покупателей.
ГК "Пионер" завершает реализацию квартир в проекте бизнес-класса "Лайф-Кутузовский". ЖК расположен на западе столицы, на границе природного заповедника "Долина реки Сетунь". Комплекс был построен и введен в эксплуатацию. Средняя стоимость квадратного метра составляет 302 700 рублей. Как отметил Евгений Межевикин, самыми популярными апартаментами являются апартаменты с видом на Парк и реку Сетунь или с видом на центр города и небоскребы делового центра "Москва-Сити".
Роман Родионов (Est-a-Tet) обращает внимание на жилые комплексы Capital Group cortros ilove и Sky. ЖК илово-община из пяти зданий с 11-35 этажами в Алексеевском районе на улице Бочкова. Есть ряд апартаментов, от студий до пентхаусов площадью от 29,5 до 195 квадратных метров, а также несколько планов, в том числе "евроформ" и "ситичаус" (с собственным входом). Стоимость-от 13,7 млн рублей.
