И "зуммеры" могут еще больше изменить рынок. Ожидается ли снижение цен на недвижимость в Москве
На рынке новостроек продукт меняется довольно медленно из-за длительного цикла строительства. Однако важно, чтобы разработчики следили за тенденциями и изменениями в предпочтениях покупателей, чтобы создать востребованный проект. На онлайн-конференции эксперты спросили, какие проекты сейчас популярны и что будет востребовано в будущем, "Какие новостройки нужны покупателям?".
Пандемия меняет желания
Режим самоизоляции повысил спрос на балконы и крыльцы июле, где можно подышать свежим воздухом или организовать кабинет. Согласно опросу ГК "Инград", до 80-90% клиентов компании заявляют, что им нужен балкон. В то же время многие застройщики в последние годы отказались проектировать эти здания.
По данным исследования, проведенного Ассоциацией электронных коммуникаций (РАЭК) совместно с НИУ ВШЭ и Microsoft в России, во время весеннего локдауна 54% сотрудников, находящихся на руководящих позициях, а также квалифицированных специалистов без руководящих функций были переведены на удаленный режим работы.
«После всеобщего весеннего карантина и последующего перехода на удаленку многие столкнулись с проблемой ограничений и отсутствия достаточного пространства для разделения на зоны: отдых, работа, развлечения. В квартирах наряду с детскими и гостиными хотят видеть оборудованные пространства для работы, например, отдельный кабинет или просторную лоджию. Учитывая, что дом стал и местом для жизни, и небольшим офисом, для покупателей стало важно, чтобы в квартире было тихо, комфортно и просторно, а инфраструктура позволяла получать услуги, не покидая территорию жилого комплекса, — рассказывает Елизавета Севастьянова. — Стали востребованы проекты с фитнес-центрами, воркаут-зонами для спорта, творческими студиями и игровыми комнатами для детей, постаматами для бесконтактного получения покупок».
Режим самоизоляции повысил востребованность балконов и лоджий, где можно подышать свежим воздухом или обустроить рабочий кабинет. По данным опроса ГК «Инград», необходимость балкона декларируют до 80-90% клиентов компании. При этом в последние годы многие девелоперы отказывались от проектирования этих помещений (см. «Уже не модно: какие атрибуты новостроек больше не нужны покупателям»).
По мнению руководителя проектов IRN.RU Юлии Рышкиной, эти «коронавирусные» изменения — долгосрочный тренд: «Режим самоизоляции не создал этот запрос, а стал катализатором. Удаленная работа давно набирает популярность. Просто из-за пандемии компании, которые ранее опасались переводить сотрудников на работу из дома, были вынуждены это сделать. Многие из них смогли эффективно наладить такую работу и поняли, что можно сэкономить на аренде офиса».
Кухни-гостиные и мастер-спальни
В последние годы продолжается тренд на уменьшение метража. По данным компании «Метриум», за последние восемь лет средняя площадь квартир всех классов сократилась на 29%. А в компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» сообщили, что за последние 5 лет средняя площадь купленных однокомнатных квартир в Подмосковье сократилась на 7,8% - с 61,8 до 57 кв. м. При этом заметнее всего с 2015 года уменьшились площади квартир в бизнес-классе — на 21,4%.
Правда, по словам Елизаветы Севастьяновой, из-за пандемии многие покупатели вновь заинтересовались просторными квартирами: «Спросом стали пользоваться квартиры большей площади с предчистовой отделкой white boх, а также эргономичные жилые помещения самых разных форматов, где за счет грамотного зонирования удобно и жить, и работать. Популярность у покупателей также приобрели квартиры евроформата с кухней-гостиной и мастер-спальней. Квартиры с „уникальностями“ действительно стали трендом. Уже сейчас на этапе проектирования создается более 50% планировочных решений с кухней-гостиной и мастер-спальней».
Кроме того, за последние годы отделка от застройщика окончательно стала нормой рынка. «Так, в 2020 году такие лоты заняли в массовом сегменте 68% предложения, что на 22% больше, чем в 2019 году. Количество жилья, реализуемого без отделки, напротив, уменьшилось более чем на половину, — говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании „Метриум“. — Отделка бывает финишной и предчистовой (white box). Квартиры с финишным ремонтом готовы к заселению — нужно только мебель расставить. Формат white box включает в себя основные ремонтные работы: выравнивание стен, стяжку пола, установку фурнитуры, прокладку электропроводки и монтаж счетчиков. В массовом сегменте доля жилья с финишной отделкой по итогам 2020 года достигла 65%, увеличившись за 12 месяцев на 19%. Экспозиция квартир с отделкой white box снизилась относительно 2019 года на 4% и составила 9%. Еще больше сократилась доля лотов без отделки — с 41% в 2019 году до 25% в 2020 году».
Жилье будущего
Цикл проектирования и строительства достаточно долгий, поэтому девелоперам приходится работать не только с текущими предпочтениями, но и угадывать, что будет популярно у покупателей в будущем.
«На этапе планирования строительства мы учитываем данные опросов наших клиентов, которые проводим на постоянной основе. Это позволяет нам уловить настроения и спрогнозировать то, как будут меняться покупательские предпочтения в долгосрочной перспективе, — отмечает Елизавета Севастьянова. — Особое внимание Tekta Group уделяет совершенствованию архитектурных и ландшафтных решений. В своих проектах мы уже предлагаем такие форматы благоустройства придомовых территорий, которые будут востребованы на уровне города и городской застройки через 23 года. Разработкой таких решений занимаются известные архитектурные и дизайн-бюро. Например, при проектировании квартала Now мы сотрудничали с GAFA Architects. Архитекторы предложили максимально продуманное использование разноуровневого рельефа участка для создания видовой природной набережной, где удачно сочетаются общественные и приватные пространства».
По словам Надежды Коркки, иногда концепция комплекса меняется во время строительства: «С этим связана практика реализации проекта частями. Девелоперы проверяют, пользуется ли жилье спросом и, если предложение не соответствуют запросам покупателей, корректируют проект — улучшают планировки квартир, меняют квартирографию, дополняют продукт интересными целевой аудитории услугами».
В целом, запросы покупателей жилья меняются не слишком быстро. «Квартира — не одежда, поэтому мода здесь не такая переменчивая. Тренды, которые популярны сейчас, сохранятся как минимум на ближайшие лет пять», — считает Юлия Рышкина.
Однако помимо небольших вкусовых изменений есть и более сложные вопросы, касающиеся смены поколений (см. «Смена эпох на рынке недвижимости: что будет после дна»). «Пока еще рано говорить про выход поколения Z на рынок, но уже сейчас их предпочтения влияют на тренды, — говорит Елизавета Севастьянова. — Например, тренд на евроформаты во многом обусловлен вкусами новых поколений, миллениалов и центениалов. Люди моложе 35 более взвешенно относятся к выбору недвижимости, и даже чаще предыдущих поколений делают выбор в пользу аренды».
Будущее поколение обращает еще большее внимание на инфраструктуру общих зон. «Раз уж тут зашла речь о поколениях, то мне 24, примерно умещаюсь в старших зуммеров, — поделилась одна из читательниц IRN.RU в ходе онлайн-конференции. — Закончила универ, работаю в IT, снимаю квартиру с подругой. Иногда просто ради интереса смотрю, какие есть в Москве новостройки. Радует, что во многих — классные планировки, красивые дворы. Но вот лично мне не хватает каких-то общественных зон под крышей. Каких-то лаундж-помещений, возможно, пространств, где есть экран и можно посмотреть фильм или зарубиться в Play Station, рабочих зон с вай-фаем, куда можно спуститься поработать. Возможно, каких-то тренажеров — но не в смысле зала или фитнес-центра, а каких-то простых штук для ворк-аута, только в помещении. Просто бюджет у всех ограничен, квартиру можно купить небольшую. И хочется каких-то мест, где можно провести время вне квартиры, познакомится с соседями и т. п.».
Елизавета Севастьянова отмечает, что такие запросы достаточно распространены среди нового поколения покупателей, особенно среди клиентов из IT-сферы, которых, по данным Tekta Group, за последний год стало на 13% больше.
С учетом уменьшения площадей это действительно может стать трендом будущего. При высоких ценах на жилье, особенно для начинающих специалистов, актуальными могут быть проекты с компактными квартирами, где многие функции вынесены за пределы жилплощади.
«Жильем, востребованным у поколения Z, скорее всего, будет коливинг, — считает Надежда Коркка. — У этого формата есть ряд преимуществ, которые оценят люди, родившиеся на рубеже третьего тысячелетия. Главная отличительная черта — возможность жить и работать вместе с единомышленниками. Этому способствуют coworking-зоны, lounge-зоны, кафе и рестораны, прачечная и клининговая службы. „Зуммеры“ хотят как можно меньше работать в офисе и предпочитают проводить вечера в компании друзей, а не перед телевизором. Кроме того, они не умеют вести хозяйство и не готовы переплачивать за жилье. Коливинг идеально отвечает этим запросам».
С другой стороны, основная часть покупателей на рынке новостроек — это люди старше 30 лет, в основном — семьи с детьми. У них другие требования к жилью, и они еще долгое время будут формировать рынок. Поэтому в обозримой перспективе будут востребованы и новые, и классические форматы жилья.
