Запуск ипотечных программ для частных домов в России повысит спрос на такое жилье. Мы рассказываем банкам, какие ипотечные программы будут запущены для покупки ИЖС и какие требования будут применяться к частным домам. Будет ли заметен рост цен на недвижимость в Москве?
В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуального жилья (ЖКХ). Такое поручение дал президент Владимир Путин Министерству строительства России.
Для того чтобы ипотека в ИЖС стала доступной, необходимо не только реализовать программу субсидирования ипотеки, распространить работу на частные дома через условные счета и нормы 214-ФЗ, но и разработать определенные требования к таким домам, земельным участкам и связанным с ними коммуникациям, упростить их использование в качестве залога по банковским кредитам.
Мы рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку на дом в Подмосковье в ближайшем будущем.
Ипотека на ИЖ
На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.
Ранее запущенные программы - декретная и дальневосточная ипотека- показали свои требования среди россиян. Но эти программы имеют несколько ограничений, в том числе региональные, что не позволяет им превращать их в массовый продукт. Реализация различных ипотечных программ для ИЧ повысит спрос на частные дома и сможет предоставить их покупателям.
Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и загородную недвижимость в Подмосковье, так как им трудно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ для частных домов в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля введенного в эксплуатацию жилья в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилищного фонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.
В 2020 году, "Дом.РФ" запустила льготную ипотеку в ИЖС. Целью пилотной программы является разработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.
В отличие от существующих программ-сельской и Дальневосточной ипотеки- новая программа распространяется на все регионы России. Его можно использовать как для покупки готового дома с декретом от застройщика, так и для строительства нового жилья. Ставка по кредиту составляет от 6,1% годовых на весь кредит, максимальная сумма по кредиту -Москва, Московская область, ул. В Петербурге и Ленинградской области кредит составляет до 12 млн рублей, а в других регионах- до 6 млн рублей. Должниками могут стать россияне в возрасте до 35 лет с несовершеннолетним ребенком. Первоначальный взнос составляет не менее 20%, а срок действия кредита- 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.
Какие требования к ипотекам на дома в Подмосковье
В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.
Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:
наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
строительство с привлечением аккредитованной компании.
Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:
- застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
- наличие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;
- отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).
Эскроу для частных домов
Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года.
На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.
«Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов.
В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам (Фото: Leszek Glasner\shutterstock)
В «Дом.РФ» уже разработаны условия по ипотеке на ИЖС помимо льготной программы ипотеки, существующей в банке (указаны выше), требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.
Классическая ипотека для ИЖС
В банке «Дом.РФ» действует и классическая программа для ИЖС. Ставка по данной программе начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн. руб. – Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО, 10 млн. руб. — для остальных регионов. При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства).
Для оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).
Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.
Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку.
Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).
Дополнительный залог не требуется.
Требования к жилому дому:
жилой дом должен быть построен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых размещен на сайте банка;
общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м;
фундамент жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;
жилой дом после окончания строительства должен быть пригоден для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);
доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.
Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:
газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);
электричество центральное;
вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;
канализация центральная или локальная.
Требования к земельному участку:
купить земельный участок в Москве в объекте комплексного строительства (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);
размер земельного участка не более 4 тыс. кв. м;
на земельный участок оформлено право собственности;
земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования обеспечивает право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);
на приобретаемом земельном участке должны отсутствовать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);
стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.
Требования к застройщику/подрядной организации:
подрядчик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия необходимого опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;
отсутствие исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;
отсутствие негативной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление операций по расчетным счетам);
безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);
отсутствие у подрядчика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.
Требования к комплексной застройке ИЖС
Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:
населенный пункт, в котором находится ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и является административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;
удаленность ОКС от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом определяется расстоянием между их административными границами);
удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;
удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.