Рынок загородной недвижимости в Подмосковье развивается планомерно и в ближайшие годы должен прийти к одинаковым стандартам как в городском, так и в сельском строительстве
Одной из приоритетных задач развития рынка жилья в России является строительство индивидуального жилья ИЖС. Согласно опросу ВЦИОМ, около 70% семей хотят переехать из многоквартирных домов в загородную недвижимость в Подмосковье — в частный дом, коттедж или таунхаус. На самом деле в такой недвижимости проживает не более 30% граждан. При этом, по оценке «Дом.РФ», доля сделок с ипотекой в ИЖС составляет менее 2%, но спрос в этом сегменте рынка у россиян постепенно растет.
Декады загородного жилья стали особенно востребованы среди покупателей из-за пандемии и перехода на удаленный рабочий план. В январе-июне 2021 года в «Дом.РФ» было введено в эксплуатацию 20,2 млн квадратных метров, сообщает "Р-Спорт".м отдельных домов. Это десятилетний рекорд. При этом в «Дом.РФ» обращают внимание, что первичный рынок ИЖС развит слабо из-за отсутствия стандартов индивидуального домостроения, высокой стоимости инфраструктуры, отсутствия гарантий для банков и профессиональных подрядчиков, слабого развития ипотеки и слабого проникновения цифровизации и проектного финансирования.
Вместе со специалистами мы рассказываем о том, что необходимо для развития рынка загородного жилья, Какие преимущества принесет стандартизация проектов частных домов для обеспечения безопасности и качества строительства, доступности и появления ипотечных продуктов.
Большие планы на ИЖ
Ежегодно в России, по данным Министерства строительства, строится 250-270 тысяч индивидуальных жилых домов, или 40-45% из всех введенных жилых помещений. К 2024 году ежегодный объем ввода индивидуального жилья должен превысить 40 млн кв. м. Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», с 2020 до 2024 года в России должно быть построено 180 млн кв. м частных жилых домов. Чтобы достичь этих объемов, на поддержку отрасли из федерального бюджета предлагается выделить 137,7 млрд руб.
Однако отсутствие стандартов индивидуального жилищного строительства, высокая стоимость инфраструктуры и плохое развитие механизмов ипотечного финансирования, проектное финансирование превратились в системные ограничения развития ИЖС. Без мер поддержки ИЖС и, в частности, строительства деревянных домов план нацпроекта по вводу жилья не может быть реализован, предупредил замглавы Минстроя России Никита Стасишин.
Российские власти активно взялись за развитие рынка строительства индивидуального жилья и реализацию различных ипотечных программ для частного жилья, что должно повысить спрос и доступность жилья для покупателей. Уже разработана дорожная карта развития рынка и реализации ипотеки на частные дома.
Среди декриминализированных министерством мер поддержки
создание стандарта ипотечного кредитования ИЖС, применение которого будет рекомендовано всем банкам; стандарт будет учитывать параметры земельного участка и дома, которые выступят залогом по кредиту;
увеличение площади земельных участков для ИЖС, в том числе за счет федеральных земель и земель лесного фонда;
более эффективное выделение участков для ИЖС гражданам и застройщикам, в том числе без торгов;
обеспечение инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участков для ИЖС, на эти цели могут быть выделены субсидии из федерального бюджета;
создание бесплатного каталога типовых проектов индивидуальных жилых домов и регулирование внешнего вида домов с помощью дизайн-кода.
Модельные проекты и стандартизация частных домов
Среди декомпозиций развития рынка ИЖС-стандартизация и общее улучшение качества строительства, проектное финансирование, создание комфортной городской среды, комплексное развитие всероссийских реноваций и повышение доступности жилья за счет льготных ипотечных программ.
Министерство и «Дом.РФ» запустили совместный конкурс на разработку модельных проектов индивидуального и многоквартирного малоэтажного жилья, а также объектов социальной культуры. Себестоимость 1 кв. м конкурсных домов должна быть 30–50 тыс. руб. плюс 10 тыс. руб. на чистовую отделку. По результатам конкурса будет сформирован общедоступный реестр лучших проектов, прошедших государственную экспертизу и готовых к реализации. Граждане, власти регионов и муниципалитетов, а также девелоперы смогут бесплатно выбирать подходящие проекты из нескольких десятков индивидуальных вариантов жилья в начале 2022 года.
Конкурс образцовых проектов- одно из ключевых событий в стандартизации рынка жилья. «Дом.РФ» поясняют, что стандартизация подразумевает расширение практики реализации типовых проектных решений, необходимость участия частных строительных компаний, наличие требований к безопасности инфраструктуры.
Сейчас большинство индивидуальных домов в России строятся экономно, то есть граждане строятся самостоятельно или при участии низкоквалифицированных работников без соблюдения требований качества и сроков работ. В результате такое жилье гораздо менее жидкое, чем квартиры, и зачастую не соответствует всем современным стандартам комфорта и безопасности.
«Вывести рынок частного домостроения на новый уровень»
Олег Комлик, заместитель управляющего директора «Дом.РФ» по развитию ипотечного рынка:
— Чтобы вывести рынок частного жилья на новый уровень, сделать его доступным для граждан и понятным для бизнеса, нужен комплексный подход. «Дом.РФ» проходит конкурс типовых проектов ИЖС, в результате которого будет создана четкая база готовых проектов отдельных домов, разработанных с учетом комплексного стандарта развития региона. Граждане и застройщики смогут строить дома в соответствии с готовой проектной документацией, соответствовать современным стандартам комфорта и безопасности.
Стандартизация ИЖС даст банкам понятное ипотечное обеспечение. Банки, уже действующие в этом сегменте, смогут увеличить свои активы, на рынок выйдут и новые игроки. В основу стандартных проектов войдет запуск федеральной ипотечной программы по покупке и строительству частных домов.
Ипотека на частные дома
Банки неохотно берут кредиты на покупку и строительство частных домов, но ситуация меняется. У некоторых уже есть пилотные программы по кредитованию загородной недвижимости в Подмосковье. В августе президент России Владимир Путин распорядился расширить льготную ипотеку на частные дома, построенные по модельным проектам. Банк ВТБ запускает программу ипотеки на частные дома, которые строятся по ставке 8,9% в год, а в Сбербанке приоритет отдается переводу строительства частных домов на условные счета.
Банки более охотно входят в сегмент кредитования, потому что считают, что благодаря стандартизации для них будет создан понятный залог, считают в «Дом.РФ». Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, полагают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате в стране появится до 20% жилых домов, отмечается в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.
Качество и безопасность частных домов
Стандартизация строительства повысит качество и безопасность строящихся зданий- ведь будут прописаны все стандарты используемых технологий и стройматериалов, от них не отступать.
Главная проблема на рынке частного жилья- отсутствие на нем крупных застройщиков. Они предпочитают многоквартирный дом, где проекты окупаются намного быстрее. Привлечь крупных девелоперов в этот сегмент можно за счет проникновения в ИЖС счетов эскроу и проектного финансирования, считают в «Дом.РФ». Интерес крупных девелоперов сформирует качественное предложение комплексной застройки ИЖС.
В этом году о планах выйти на рынок загородного малоэтажного жилья заявили несколько крупных девелоперских компаний, работающих в столичном регионе. Планы построить загородную недвижимость в Подмосковье есть у ПИК, «Инград» и «Крост». ГК «Самолет» заявила сразу о пяти мультиформатных проектах, где будут коттеджи и малоэтажные многоквартирные дома. Под поселки сформирован земельный банк в 3 тыс. га, где планируется построить около 100 тыс. кв. м ИЖС и 100 тыс. кв. м малоэтажных домов.
Олег Комлик, заместитель управляющего директора «Дом.РФ» по развитию ипотечного рынка:
— Активизировать девелоперов в сегменте загородного жилья можно за счет проникновения в ИЖС счетов эскроу и проектного финансирования. Развитию рынка ИЖС поможет и распространение льготных ипотечных программ на индивидуальное домостроение. На ИЖС уже распространяется «Семейная ипотека» и планируется расширить действие программы льготной ипотеки. «Дом.РФ» реализует пилотные проекты — с начала года выдано ипотечных кредитов на индивидуальное строительство на сумму около 3 млрд руб.
Инфраструктура для частных домов
Как и в случае с городским жильем, важно иметь полноценную инфраструктуру для комфортного проживания в сельской местности. Хотя коттеджные поселки, СНТ и небольшие населенные пункты с частным сектором не имеют достаточной инфраструктуры для комфортного проживания.
Проект комплексного развития территорий поможет решить эту проблему, убеждены в «Дом.РФ». При КРТ изначально продумываются вопросы размещения социальной, транспортной, торговой инфраструктуры, наличия мест отдыха. Для начала строительства поселков нужны инженерные сети, решению этой задачи будет способствовать распространение нового механизма привлечения средств — инфраструктурные облигации «Дом.РФ».
В результате стандартизации поселки, стоящие посреди чистого поля и не обеспеченные необходимой инфраструктурой и состоящие из хаотично разбросанных домов, без просторных благоустроенных улиц, должны уйти в прошлое.
Что такое инфраструктурные облигации
Правительство России разработало механизм финансирования инфраструктурных проектов с помощью облигаций «Дом.РФ». Средства от их размещения будут выдаваться на строительство инфраструктуры на срок до 15 лет под льготную ставку, которая обеспечивается субсидией из федерального бюджета. «Дом.РФ» выступает поручителем по облигациям, займы застройщикам выдаются под гарантию субъекта России.
Стандартизация поможет рынку
Сегодня без стандартизации строительных проектов и наполнения инфраструктуры невозможно стандартизировать инфраструктуру, считает директор отдела маркетинга компаний семейства каскадных Екатерина Коган, специализирующихся на сельском жилье. По его словам, стандартизация позволит снизить стоимость строительства за счет оптимизации строительства и ускорит подготовку оригинальных документов.
"Для человека сложно взять на себя ответственность за выбор и принятие этих разнообразных вариантов, гораздо проще принимать решения всего с 10% клиентами. Поэтому введение готовых стандартных стандартных форматов позволит покупателю быстрее принять решение", - говорит Екатерина Коган.
По словам руководителя группы развития загородной недвижимости в Подмосковье «самолет» Ивана Виноградова, стандарт комплексного развития регионов был разработан для решения инфраструктурных проблем. Стандартизация проектов поможет снизить затраты на проектирование.
«Сейчас качество строительства стандартизировано различными документами (СНиПы, СП), также существуют требования к использованию материалов определенного класса и производству работ на рынке. Переход отрасли на счета эскроу позволил повысить защищенность сделок. Но с другой стороны, возникают сложности с выходом на рынок у небольших застройщиков, могут возникнуть проблемы с банковскими кредитами», — говорит генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
В KASKAD Family отмечают, что все современные технологии строительства рассчитаны на стандартное загородное жилье. Например, индустриальное домостроение или возведение частного дома с помощью 3D-принтера.