Какая "необычная ситуация" будет с ценами на новостройки Москвы осенью

Расскажем, что происходит с спросом и стоимостью квартир в жилых комплексах столицы

Банк России 23 июля 2021 года объявил это решение сильной инфляцией, повысив ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт до 6,5. Это самый резкий рост с 2014 года. По мнению экспертов, повышение ключевой ставки приведет к пропорциональному повышению ставок по ипотечным кредитам. Еще одним Июльльским нововведением стало снижение максимальной суммы кредита в рамках программы льготной ипотеки для Москвы, что привело к снижению покупательской активности.

Аналитики рассказали, какое влияние эти изменения окажут на спрос и стоимость квартир в новостройках столицы и как изменится ситуация осенью.

Спрос замедлился

Переход на нейтральное валютное кредитование в сочетании с «обнулением» программы льготного ипотечного кредитования в Московском мегаполисе существенно меняет адаптацию к рынку недвижимости, так как в последние месяцы в общей сложности за ипотечные операции в новостройках приходилось до 70 человек, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

"Хотя банки массово не повышали ставки по кредитам, Сбербанк в очередной раз снизил минимальный платеж по ипотеке с 15% до 10%. Но для банков было бы невозможно сохранить процентные ставки ниже льготного 7% в долгосрочной перспективе и сохранить их ниже ключевой ставки сейчас. Для некоторых покупателей ипотека будет очень дорогой, а другие предпочтут депозиты для покупки недвижимости", - сказал Попов.

Косвенные признаки замедления спроса уже очевидны, подчеркнул аналитик ЦИАН. По его словам, за первые две недели июля количество лотов, выставленных на продажу на первичном рынке, выросло с 64 тыс. до 67 тыс., То есть заметно снизилось количество заказов. В июне 2021 года в связи со стагнацией спроса на первичном рынке недвижимости и ее стоимостью в январе текущего года покупательская активность в сегменте снизилась на 16%, подтвердил глава первичной и пригородной недвижимости "Авито Недвижимость" Дмитрий Алексеев.

Волнение от покупки постепенно ослабевает, что обусловлено несколькими факторами. «Во-первых, многие уже приобрели жилье, недвижимость в прошлом году, воспользовавшись выгодными условиями льготного ипотечного кредитования. Рост цен на объекты и отсутствие среднего роста доходов в течение 2020 года, ограничение закупок в новостройках", - сказал Попов.

Однако покупательная активность в столице к второму кварталу 2020 года превышает показатели прошлого года в 1,9 раза больше, чем во втором квартале 2021 года, подчеркивает эксперт циан.

Снижение спроса также связано с сезонными свойствами, многие отправились на курорты и дачи, отложив решение жилищного вопроса, подчеркнула председатель совета директоров компании "Бестновострой " Ирина Доброхотова. С сентября ожидается традиционный рост покупательской активности в связи с началом делового сезона, отметил он. Но спрос будет расти до тех пор, пока девелоперы начнут новые совместные ипотечные программы с более низкими процентами с банками, а также рассрочку и другие стимулирующие акции, считает эксперт.

Конкуренты новостроек и связанных с ними сегментов воскресенья, считает «Авитонедвижимость» Алексеев. Например, по его словам, в очередной раз становится актуальной стратегией не покупать, а арендовать жилье-в прошлом году ставки аренды в столице выросли на 5% против 25-процентного роста цен на новостройки. Отчасти спрос со стороны сегмента новостроек тащил себя и на вторичный рынок, говорят эксперты из некоторых московских регионов в сегменте новостроек-это всего лишь проекты класса «комфорт» и «бизнес», что позволяет покупателям более внимательно следить за старым фондом с ограниченным бюджетом.

Цены будут продолжать расти

Рост цен продолжается и предпосылок к его снижению пока нет, говорят эксперты, единогласно опрошенные редакцией «Рбк.недмобильности". По состоянию на 20 июля 2021 года, с начала месяца в столичном регионе сейчас «квадрат» стоит 220 тысяч рублей, прибавилось 4%., Попов сказал. Он подчеркнул, что на рынке сложилась необычная ситуация-цены продолжают расти, несмотря на сжатие спроса и рост нового предложения.

"Сейчас в качестве основной причины роста цен на квартиры девелоперы называют рост затрат на строительство. Но с августа начнут действовать экспортные пошлины на металл, и появятся надежды на стабилизацию ситуации на рынке труда. В любом случае, дальнейшее ускорение цен будет все больше отрываться от реального уровня спроса, и осенью девелоперам придется перейти к более точной индексации цен для выполнения планов продаж", - сказал он.

В ближайшее время рост цен, выявленный в предыдущих кварталах, продолжится, за исключением проектов, когда цена предложения уже перегрелась, говорит директор департамента проектного консалтинга недвижимости Роман Родионцев. По его прогнозу, средний рост цен за квартал останется на уровне 57%.

"Новые возможные ограничения, связанные с повышением ставок по ипотечным кредитам, ухудшением условий льготной ипотеки, ускорением инфляции и сложной эпидемиологической средой, могут стать сдерживающим фактором для еще более быстрого роста рынка. Объективных предпосылок для снижения цен нет, начиная с ситуации на рынке стройматериалов, заканчивая промывкой предложения на воскресенье", - сказал Родионцев.

С точки зрения временного снижения спроса застройщики будут принимать индивидуальные скидки и различные бонусы, поэтому тем, кто нуждается в новой квартире, лучше купить ее в ближайшее время, советует Добохотова из компании "Бестновострой". Он пояснил, что при нынешней нехватке предложения и увеличении спроса осенью цены могут продолжать расти и дальше.

Предложение улучшится осенью

На рынке капитала наблюдается дефицит предложения, но он постепенно восстанавливается, считают эксперты. По данным циана, в столичном мегаполисе в первом полугодии появилось больше инноваций, чем в доковидном 2019 году на 4,7 млн квадратных метров. 4,4 млн кв. м против. "этот дорогой новый маховик еще сильнее подорожает. В свою очередь, все произошло на новом этапе, когда яма идет на более дорогое вторичное жилье в том же районе", - сказал Попов.

Ожидается, что осенью начнутся новые проекты, которые увеличат объем воздействия на рынок и уменьшат дефицит предложения, сообщила управляющий партнер Cbre Надежда Крокка, член "Метриума". Он пояснил, что выход новых интересных и ликвидных вариантов может поддержать спрос, так как ограниченный выбор многих клиентов откладывает покупку до более благоприятного момента.

Прогнозы разработчиков

"Решения ЦБ окажут репрессивное влияние на рынок»

Сергей Снухалов, заместитель директора по продажам ГК "Гранель"

- На рынке пришла летняя пауза. Временное затишье связано с курортным сезоном и изменением условий льготной ипотеки. Традиционное снижение деловой активности усугубляется Центробанком. Регулятор продолжает затягивать гайки. Это повышение ключевой ставки, которое приведет к росту цен на классические ипотечные продукты и ужесточению подхода к выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом. Решения ЦБ окажут репрессивное влияние на рынке новостроек в осенний период.

Однако другие факторы будут стимулировать рынок к росту. Главное среди них- отсутствие предложения. Выход новых проектов не позволил полностью компенсировать его падение. Еще один положительный фактор- выгодные субсидируемые программы банков и застройщиков, а также новые условия семейной ипотеки.

Учитывая влияние всех факторов, темпы роста рыночных цен на новостройки с сентября будут снижаться и стабилизироваться на 1,52 процента в месяц. По нашим прогнозам, наибольший спрос останется в сегменте комфорта. В большинстве ликвидных объектов жилье может подорожать быстрее, чем стоимость квадратного метра. Но на менее интересные проекты цены могут вернуться к концу года на 1,52 процента.

"Резких колебаний спроса не следует ожидать»

Коммерческий директор ГК "А101" Анна Бойм

- Снижение кредитного лимита в рамках ипотеки при государственной поддержке в 3 млн рублей фактически остановило программу в Москве. В связи с этим в третьей декаде июля в столице может наблюдаться небольшое снижение спроса, которое частично компенсируется программой семейного ипотечного кредитования.

Но согласно динамике цен, в первой половине года мы использовали стальные арматуры, стеновые и неметаллические материалы, оконные конструкции, материалы для гидроизоляции и изоляции, измерительные приборы, коммуникационное и сигнальное оборудование, отопительные приборы и т. д. оценить довольно сложно, учитывая, сколько раз дороже стоят ключевые строительные материалы. Итак, июнь месяц цены по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 34%. Одно можно сказать с уверенностью-банки продолжат совместно с застройщиками разрабатывать программу субсидирования ставок, которая позволит поддержать спрос в крупных городах в краткосрочной перспективе.

"Квадратные метры на премиальных ЖК-дисплеях становятся все более дорогими»

В премиальном и элитном сегментах новостроек Москвы ситуация останется стабильной. Спрос на такие новостройки менее подвержен влиянию ставок по ипотечным кредитам и различных госпрограмм на поддержку покупателей. Это предложение очень ограниченное-сейчас "премиум" продает всего 2 тыс. квартир за 12 месяцев -21%, а в элитном сегменте-1,2 тыс. -43% за 12 месяцев. За полгода средняя стоимость новостроек премиум-класса в Москве выросла на 15% и составила 718 тысяч рублей за квадратный метр. м и в элитном сегменте прибавил 10% и составил 1,3 млн рублей за квадратный метр. m.

Считаю, до конца года сохранятся действующие сейчас тенденции премиального рынка жилья — превышение спроса над предложением и желание потенциальных клиентов не только решить жилищный вопрос, но и сделать выгодную инвестицию. Осенью, конечно, возможно замедление темпов спроса по сравнению с осенью прошлого года, но в целом мы не ожидаем глобального спада активности.

"Люди не привыкли к новой реальности»

Коммерческий директор Sminex Роман Семчишин

- Рынок заметно вырос. Цены, которые были на нем полгода назад, больше нет. Люди не привыкли к новой реальности. Особенно чувствительным был высокий ценовой сегмент для покупателей-как правило, они в процессе медленного поиска недвижимости. деконструкция была для покупателей высокой ценовой сегмент-как правило, они замедлили поиск недвижимости.

Весь рынок нуждается в времени, чтобы принять новую реальность. Я считаю, что процесс адаптации продлится до осени, когда покупатели привыкнут к новым ценам на фоне постоянной активности застройщиков.