Могу ли я продать дом, оставить землю или часть для себя? В каких случаях загородная недвижимость в Подмосковье продается без земли - на эти и другие вопросы мы отвечаем совместно со специалистами
Дом и земля - это вещи, которые неразрывно связаны друг с другом: если дом продается, то земля, на которой он находится, происходит одновременно с ним. Но бывают случаи, когда дом можно продать без декрета. В каких именно случаях - мы говорим вместе с юристами и агентами по загородной недвижимости в Подмосковье.
Случай 1. Mulkdek дома и земли
Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.
Если в доме более одного владельца (например, у него трое и равные доли), а один решает продать свою долю, то он имеет право взять долю с земли, на которой стоит дом, рядом с покупателем и акциями дома. Отдельно выделить землю и продать ее в данном случае невозможно, добавил Кирилл Стус, руководитель юридической практики "Интерсессии". "Вы не можете продать свою долю в доме, чтобы человек, который его купил, не имел права на землю", - сказал он.
Само пространство вокруг дома может находиться как в собственности, так и в аренде или аренде. Но участок под домом прочно связан с домом в соответствии с искусством. 35-я налоговая служба РФ обратила внимание на Татьяну Ананьеву, заведующую отделом загородной недвижимости Миэль «Сушевский». "То есть он может не иметь права заходить на участок под домом, но владелец здания будет пользоваться и владеть сайтом", - сказал эксперт. Поэтому продажа декрета и дома будет зависеть от того, находится ли в его собственности земля и дом.
Случай 2. Дом в собственности, земли нет
В некоторых случаях закон разрешает продажу дома без земли. Это связано с ситуациями, когда имущество находится в собственности, а земли нет. Например, земельный участок принадлежит собственнику на основании договора аренды, бессрочного пользования, имущества, унаследованного на всю жизнь. В данном случае основанием является пользование этим земельным участком, а предметом продажи будет только один дом.
"В данном случае необходимо отметить, что дом или часть дома могут быть проданы без земли, но в договоре купли-продажи жилье находится на земельном участке на основании такого документа", - поясняют в Росреестре.
При продаже дома покупатель приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была в аренде, то покупатель также может арендовать ее. «В данном случае одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Сам договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, перейдут к новому арендатору», — уточнили в Росреестре.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Ситуация 4. У дома и участка разные частные собственники
Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречались. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года. По словам юристов, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.
Мнение риелторов
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский»:
— Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке, арендованном на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Несмотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год. Покупатель желает не только пользоваться и владеть землей, но и распоряжаться, что невозможно при аренде.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Если мы говорим про Москву или другие крупные города, то здесь часто земля принадлежит муниципалитету и купить ее нельзя. Например, вы покупаете особняк или какое-то отдельно стоящее здание без земли. Но у вас возникают определенные права на пятно застройки, которая под домом. Часто такой участок сдают в долгосрочную аренду — на 49 лет. Если говорить про загородный рынок в целом, то сейчас такое предложение можно встретить редко. Подобные сделки чаще встречались лет 15 назад, когда загородный рынок был активнее. Были поселки, в которых дома продавались, а земля оставалась в аренде ввиду своей ценности. Сейчас такие предложения единичны. В загородке участок обязательно должен быть, иначе смысл покупки теряется.
Если дом покупается без участка, а земля, к примеру, арендуется, то при прочих равных условиях ликвидность такого объекта будет ниже, его сложнее продать. Следовательно, его цена тоже будет ниже — на 20–30%. Но в некоторых случаях скидки может не быть, потому что сам участок ценный и его в принципе нельзя приобрести в собственность. Например, это берег водохранилища, где предлагается только участок в аренду. Поэтому цена зависит от расположения объекта и уникальности такого предложения.
