В этом году изменились правила строительства индивидуальной загородной недвижимости в Подмосковье и садовых домов. Мы понимаем, что это значит

В России принят ряд законов, регламентирующих правила строительства и согласования частных домов на землях для индивидуального жилищного строительства и загородного строительства. С 4 августа 2018 года не требуется получать разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома. Кроме того, теперь не нужно будет получать градостроительный план на землю, сообщили в пресс-службе главного архитектора Московской области.

Таким образом, вместо разрешений на строительство и дачных амнистий предлагается новая информативная процедура строительства частных домов. С 1 января 2019 года в загородной недвижимости в Подмосковье можно будет строить и регистрировать капитальные дома. Кроме того, на садовых участках разрешено строить садовый домик, который можно считать жилым октябрем. Мы рассказываем, как координировать строительство дома по новым правилам и как эти изменения повлияют на работу отдельных застройщиков жилья.

Что вам нужно для строительства

Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо направить уведомление (форму уведомления) в местную администрацию. Обычно этим занимается департамент архитектуры и градостроительства местного самоуправления. Вам также понадобятся другие документы:

если права на Землю уже зарегистрированы, юридические документы на земельный участок или ЕГРН;

описание внешнего вида дома в текстовом и графическом формате. Он должен указать параметры объекта, его свойства и его местоположение на сайте.

Хотя договор носит информативный характер, компетентные органы могут отказаться от строительства, если не будут предоставлены все документы или если дом не соответствует параметрам, допустимым для развития Земли, установленным градостроительными нормами.

Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и отправить соответствующее уведомление. Если в течение этого периода не будет получено никаких подтверждений или уведомлений об отказе, это даст право построить этот объект в течение десяти лет. Такое право сохраняется даже в период прохождения прав на землю и объект индивидуального жилья, при этом новое уведомление в этом направлении не требуется для планового строительства и плата за обслуживание не взимается, говорит юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара.

По словам Сабурова, в случае включения земли в стройплощадку и наличия утвержденных параметров строительства заводу ИЖС разрешено строить на садовых участках.

Как координировать построенный дом

Если возведение объекта ИЖС или садового дома завершено, то необходимо направить в местную администрацию уведомление об окончании строительства. К уведомлению по форме Минстроя также потребуются и другие документы:

технический план объекта. Для его составления придется обратиться к кадастровому инженеру;

выписка из ЕГРН, если права на земельный участок не были ранее зарегистрированы, то приложить правоустанавливающий документ;

соглашение об определении долей на дом, если земельный участок находится в долевой собственности.

Срок подачи заявления — не позднее месяца со дня окончания строительства. Уведомление и документы можно также подать лично, почтой, через МФЦ или через портал Госуслуг. Плата за услугу не взимается, но нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности (квитанцию приложить к документам) в размере 350 руб. Если построенный дом согласован, то в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности, говорит юрист Национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин.

Какие риски несут новые правила

Таким образом, порядок застройки объекта ИЖС усложнился и определенные трудности испытают застройщики как на землях ИЖС, так и под дачное строительство.

Если даже разрешено строительство, то от рисков это не спасает, считает ди⁠ректор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов. По его словам, дом все равно можно снести как самовольную постройку около коммерческой недвижимости в Подмосковье, если она нарушает установленные требования, просто у застройщика появляется право на возмещение убытков, но только в случае, если суд признает вину соответствующего должностного лица.

Риски могут возникнуть и после постройки. При проверке построенного здания оно может не соответствовать нормативным требованиям и уведомлениям о планируемом строительстве. «На этом этапе может быть выдано уведомление о несоответствии, если размещение частного дома не допускается земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства», — говорит Лукинов. В этом случае жилое строение может быть признано самовольным и снесено по суду, причем даже компенсации убытков не предусмотрено, поясняет эксперт.

Что можно построить

Законом, который вступает в силу с 1 января 2019 года, определяются понятие объекта индивидуального жилищного строительства и правила застройки садовых участков и земель для индивидуального жилищного строительства. К объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания высотой не более 20 м, не более трех наземных этажей, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях. К садовым домам относятся постройки для сезонного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для строительства объекта площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти, а потом заявить о его завершении. Если же площадь дома превышает 500 кв. м, то для его строительства уже потребуется разработать проектную документацию и согласовать ее, провести экспертизу, затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.