Как подешевели за год дома и таунхаусы в пригороде

Уже не первый год рынок загородной недвижимости столичного региона "щелкает носом" продавцов, чреватых чрезмерным оптимизмом ожиданий не реальных, а реальных-но не совсем. В 2015 году никто не ожидал многого и пытался активизировать продажи таким же старым и столь же надежным способом, как и мир, — снижая цены.

Несбалансированное равновесие

В течение 2015 года опрошенные» домашние " участники рынка были разделены на два периода, каждый из которых доминировал своими тенденциями. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера "МИЭЛЬ-загородной недвижимости", значительное влияние на рынок оказали валютные колебания. Скачки валют, начавшиеся в конце 2014 года, привели к увеличению покупательской активности и увеличению числа сделок. Помимо валютной составляющей, рост покупательной активности в марте-апреле был обусловлен фактором сезонности, применяемым к экономическим предпосылкам. За пять месяцев 2015 года количество сделок с загородной недвижимостью было на 20 процентов выше, чем за аналогичный период 2014 года. Разница во второй декаде года заключалась в том, что валютные колебания не оказали заметного влияния на рынок - летом наблюдался сезонный спад, и спрос не восстановился осенью, несмотря на неоднократные колебания курса валюты, когда доллар вырос с 54 до 65 рублей, и его рост продолжался. "Если сравнить вторую половину этого года с аналогичным периодом 2014 года, то мы зафиксируем 15-процентное снижение количества сделок", - сказал Яхонтов.

Рынок элитной загородной недвижимости также фиксирует потери покупателей. По данным аналитиков компании Welhome, по итогам 2015 года общий спрос на первичном рынке снизился на 25 процентов по сравнению с уровнем 2014 года. В то же время, говорит председатель совета директоров группы "Калинка" Екатерина Румянцева, конец 2015 — начало 2016 года будет отмечен самыми комфортными ценами в сельском направлении.

Всплески активности на воскресенье страны эксперты во многом объясняют падением цен. Максимальные скидки могут быть получены "вторично". По словам Екатерины Румянцевой, ряду собственников пришлось избавиться от иллюзий относительно стоимости объектов и снизить отпускную цену на 40-50 процентов по сравнению с "докризисным"."В исключительных случаях-если срочно нужна продажа-ставка дисконтирования достигла 60-70 процентов.

Например, рассказывает Владимир декан, кирпичный дом общей площадью 260 кв. м с бассейном на подвальном лесном участке площадью 11 гектаров, очень частный коттедж на девятом километре Калужского шоссе, два года назад предлагался за 2,1 млн долларов порядка 73,5 млн рублей. Теперь владелец снизил цену более чем в два раза-до 32 млн рублей и готов дополнительно обсудить условия сделки с потенциальными покупателями.

На первичном рынке девелоперам также пришлось переписывать ценники. По словам Надежды Хазовой, гендиректора агентства частной недвижимости "Усадьба", чаще всего сегодня покупка проходит со скидкой 15-20 процентов. Хотя некоторые проекты были примеры разработчиков вниз и более половины первоначальной цены. По данным компании Welhome, самым резким падением цен в 2015 году был представлен объект со скидкой 75% на 23-м километре рублевуспенского шоссе от поселка «Азарово». В 10 километрах от МКАД на Рублевуспенском шоссе в поселке парк-Виль цены в долларах снизились в среднем на 30 процентов.

Кроме того, разработчики проводили акции в течение определенного периода времени, за это время предложения демонстрировались по самым низким ценам. Например, глава «загородной недвижимости» Георгий Бельский рассказал, что стоимость построенных в рублях домов на 18 километрах Новорижского шоссе в коттеджном поселке Вилладжо «Ренессанс Парк» была снижена в октябре 2015 года в среднем на 48 процентов по сравнению с предыдущим месяцем. Сейчас в поселке «Раздоры-2» (пятый километр Рублево-Успенского шоссе) предлагаются дома со скидкой в один миллион долларов. Стоимость домовладения с землей со скидкой начинается с 1,7 млн долларов.

По данным компании Welhome, наибольшую долю спроса на элитную загородную недвижимость в Подмосковье на первичном рынке сосредоточили в 2015 году на Новорижском шоссе 74 процента от общего объема сделок. На втором и третьем месте Минское и Рублев-успенское шоссе-12 процентов от общего объема торгов.

Не так много почвы

Покупатели с небольшим бюджетом, а в 2015 году — как и в недавнем кризисе - "зарывали деньги в землю", то есть покупали земли без контрактов. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком.недвижимость", рассматривает тенденцию года сохранять лидерство для сайтов без контракта в общей структуре спроса и предложения. "Рынок площадок без контракта сегодня стабильно, серьезных изменений по сравнению с предыдущим годом не зафиксировано", - подтвердил Владимир Яхонтов. По словам Дмитрия Таганова, в прошлом году на землю приходилось две трети от общего объема спроса и предложения.

Наиболее популярными были земли, описанные как «дальние виллы». Цены в этом сегменте практически не изменились. По данным "миельзагородной недвижимости", средняя стоимость ткачества в зависимости от направления и особенностей участков составляет от 15 000 до 40 000 рублей.деконструация ткачества составляет от 15 000 до 40 000 рублей.

Более того, Дмитрий Таганов, несмотря на кризис и отсутствие большого количества покупателей, продавцы не снижали цены на землю, поэтому в 2015 году на вторичном рынке «вторичного жилья» было выставлено около 80 процентов предложений по завышенным ценам. И к концу года почти ничего не изменилось.

Земля на элитном рынке загородной недвижимости-не самые работающие покупатели товаров, как правило, не готовы войти в проект на этапе «чистой июле". Но во второй половине 2015 года стало странно, как сообщила гендиректор агентства частной недвижимости» Усадьба " Надежда Хазова, произошел резкий рост спроса на землю без обязательного договора - треть от общего объема сделок в сегменте была с ними против двух процентов в третьем квартале, а во втором-13 процентов. В частности, сделки по приобретению земли проходили в таких коттеджных поселках, как Crystal Istra, «Николино», «Шато Соверен», «Онегино», «Стольное».

В отличие от бюджетного рынка земли, практически сохранившего свою цену в кризис, сотка земли в элитных проектах потеряла по меньшей мере четверть прошлогодней цены. Екатерина Румянцева подтвердила, что продавцы достигли определенного осознания того, что кризис не пройдет быстро и адаптирует их для того, чтобы действовать в соответствии с реальной ситуацией на рынке. Румянцева сообщила в начале этого года, что земля в деревне «Сосновый Бор» на Николиной Горе стоила 100 000 долларов за сотку, а теперь земли продаются за 60 000 долларов за сотку, ожидая, что реальный покупатель упадет до 40 000.

Выберите готовый

Сегмент домов в Подмосковье так и не смог полностью восстановиться после кризиса 2008 года, признает Дмитрий Таганов. И хотя их доля в структуре спроса и предложения в настоящее время колеблется в пределах 10 процентов, спрос покупателей в каждом из классов сосредоточен вокруг уже построенных домов.декомпозиции в этом классе Это дома в деревнях, где строительные работы очень быстро или почти завершены, говорит Антон Голобов, директор по маркетингу Villagio Estate.

Как отметила Екатерина Румянцева, весной в бюджете были заключены высокобюджетные декреты на сумму от пяти до 15 миллионов долларов. Из-за декадентских сложных отношений между Россией и Западом богатые соотечественники поспешили вернуть свой капитал на родину. Люди ждали, чтобы снизить цены, чтобы купить дом за пределами города, и их ожидания были выполнены. Отложенный запрос был успешно реализован. "На фоне колебаний курса валют и падения цен на дорогие пригородные объекты покупатели покупали роскошные дома в селах ильинкалейнхаусы, Миллениум - Парк, замок Соверен", - октября Румянцева. По данным вельхома, по состоянию на 1 декабря 2015 года цена метра домовладения с учетом стоимости земли составила 3 950 долларов. И это самый низкий показатель с начала 2011 года.

Шпоры требуют и предлагают ограниченное время. Как отмечает Villagio Estate, новый проект на воскресенье страны класса люкс в этом году не появился. На первичном рынке сейчас представлено только 75 поселков.

На вторичном рынке элитной недвижимости, несмотря на видимое изобилие предложения, в дефиците остается готовый дом» под ключ " из бюджета три-пять миллионов долларов, говорит Екатерина Румянцева. Новых объектов критически мало.

В поисках конкурентного преимущества

Таунхаусы и малоэтажные дома-форма городской недвижимости, хорошо укоренившаяся в пригородных проектах. Однако несколько лет назад, если все таунхаусы обещали хорошее будущее и динамичные продажи, 2015 год показал возврат. Как пояснил Владимир Яхонтов, спрос существенно привлек сегмент отдельных домов, прежде чем разница в цене между небольшим коттеджем и таунхаусом составляла не менее 40 процентов, а сейчас разница декадентская до 10-15 процентов. Поэтому понятно, что выгоднее купить отдельный дом с земельным участком, чем участок в таунхаусе.

Дмитрий Таганов признает, что спрос на таунхаусы в 2015 году был «точечным». В качестве сформированной тенденции он характеризует и снижение интереса покупателей и девелоперов к малоэтажному многоквартирному жилью. Основная причина-получение цен на "психологический " знак. Кроме того, сокращается возможное количество участков, пригодных для строительства мало октябрьских домов. Однако в настоящее время малоэтажные проекты составляют около четверти спроса и предложения на рынке загородной недвижимости. Самые популярные проекты с удачным расположением недалеко от Москвы, интересная концепция, планы.

Антон Конобеевский, заместитель начальника Департамента новостроек компании "Ндвнедвижимость", согласен, что рынок насыщен предложениями, поэтому застройщикам с высокой конкуренцией необходимо предлагать качественные и интересные проекты. Например, довольно быстро разобрать двухэтажную квартиру и очень с так называемым» вторым светом", что позволяет создать особый эффект не нахождение квартиры, а загородного дома.

В целом ситуация на рынке загородной жилой недвижимости несколько отличается от складывающейся городской "рулевой" покупателей, и в последующие годы, похоже, они решат, каким будет проект, а каким-объединиться в неопределенности с ближайшим перелеском.