Как меняется элитная загородная недвижимость в Подмосковье

Загородная недвижимость в Подмосковье, квартиры в центре Москвы и другие тенденции рынка высокобюджетного жилья

Самоизоляция весеннего режима повлияла не только на продажи, но и на требования к недвижимости. Люди стали проводить больше времени дома, поэтому конфиденциальность стала еще более важной в элитном сегменте. О том, как меняется продукт, эксперты рассказали во время онлайн-конференции "высокие тенденции: что предлагают девелоперы и что нравится покупателям элитной недвижимости"

Карантин и ипотека

В июне специалисты по элитной недвижимости зафиксировали повышенный интерес к этому сегменту (поискам, запросам) на фоне "карантинного" снижения продаж (см." Ъ " от 10 июня). "Покупка элитного жилья не боялось самоизоляции". К осени стало ясно, что спрос благополучно восстановился после весенней самоизоляции. По данным Knight Frank, общее количество сделок в первом полугодии 2020 года составило около 360 единиц, что на треть меньше, чем в первом полугодии 2019 года. "После отмены ограничительных мер рынок элитного жилья заметно возродился как у девелоперов, так и у покупателей, и мы видим хорошие темпы восстановления сегмента. Июле сентябре-сентябре 2020 года объем торгов был аналогичен аналогичному периоду прошлого года-на первичном рынке было продано около 280 квартир и квартир (-1% в годовом выражении)", - говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Сентябрь января - сентябрь 2020 года в премиальном и элитном сегментах объем поглощения рынка совпал с аналогичным периодом 2019 года«, - говорит Полина Балашова, директор по ценообразованию и аналитике "Интеко", несмотря на карантин, 2020 год успешно развивается для элитного жилья. Апрель мае - мае 2020 года максимальный спад по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составил 55-60%, тогда как показатели первого и третьего кварталов 2020 года превышали аналогичные показатели 2019 года на 4% и 44% соответственно.»

Представители ОАО "Совет Федерации" отметили, что из-за карантина, с одной стороны, снизилась скорость выхода новых проектов, с другой стороны, значительно возросли продажи готовых проектов и жилых комплексов с высоким уровнем готовности. Продажи в таких проектах выросли на 35-50% в зависимости от конкретной партии и местоположения. Например, третий квартал в Башне Федерации был рекордным, так как ему удалось реализовать 21 классическую квартиру за 540 000 рублей за квадратный метр и 8 платиновых квартир за 900 000 рублей за квадратный метр. m.

Эту тенденцию подтвердила директор по продажам capital Group Оксана Дивеева: "предложение сокращается, наиболее ликвидные варианты быстро уходят с рынка, а клиенты уделяют больше внимания квартирам и квартирам в проектах с высокой подготовкой. Этой осенью, до ввода дома в эксплуатацию, мы завершили продажу премиального проекта "медь 3.14 " еще на этапе фасадных работ. Мы также наблюдаем высокий спрос на многофункциональный комплекс "книга" на Новом Арбате, где весной 2020 года начнется выдача ключей", - сказал он.

Одним из ключевых факторов спроса, конечно, оказалась льготная ипотека не в сегменте де люкс, а в бизнес-и премиальных классах. По словам Оксаны Дивеевой, в сентябре, например, в небоскребах на Мичуринском проспекте доля ипотечных сделок с использованием льготной ипотеки достигла 73%.

Продукт меняется после покупателя

На рынке высокобюджетного жилья меняется и сам продукт. "За последние несколько лет особенно заметны две тенденции рынка премиальной недвижимости", - говорит Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости "сэвиллс" в России. - Во-первых- квартиры значительно сокращаются. Если раньше мы видели 3 спальни в квартирах в 200 метрах, то теперь в 140 метрах в новом проекте может быть планировка с 3 спальнями. Вторая тенденция, которая входит в первый сегмент, - это спрос на квартиры размером от 4, а иногда и с 5 спален. Это связано с увеличением числа состоятельных семей, желающих иметь 4-5 детей. Такие клиенты ищут квартиры с большим количеством спален и других помещений в 200-250 метрах, и рынок, к сожалению, пока не готов угодить всем в этом желании."

Но определяющим критерием для покупки элитного жилья в Подмосковье является уникальность. «В некоторых случаях сама позиция уникальна, например, место Кремля сейчас активно формируется», - говорит Андрей Соловьев из "Рыцаря Франка". - В других в проекте есть сервисная составляющая- в Москве всего 6 комплексов под управлением известных гостиничных брендов, а некоторые клиенты собирают такие вечеринки по всему миру. Или дом может иметь богатую историю в проектах реконструкции, или можно создать уникальное украшение.

Например, в проекте "Кузнецкий Мост, 12" внутреннее убранство помещений общего пользования и квартир будет украшено кристаллами Лалик, и специально для этого дома будет создано множество элементов. Сам комплекс может быть уникальным-двухэтажным, таунхаусами, виллами или чердаками с частными видами и террасами. В качестве примера можно привести абсолютно уникальное предложение в Москве-Сити: своеобразный пентхаус в Башне Федерации-этот лот расположен на 95-97 этажах и представляет собой трехэтажную площадь общей площадью 2,2 тысячи квадратных метров. Среди уникальных особенностей лота: вид на Москву с 360-градусным декором, стеклянный купол площадью около 2 тысяч квадратных метров, высокие потолки высотой до 14 метров.

"Часть улицы" в квартире

Одной из главных потребительских тенденций этого года является спрос на террасы. На фоне весенней самоизоляции люди хотели иметь возможность отдохнуть на свежем воздухе даже в таких условиях июле.

"В наших проектах мы отмечаем, что покупатели все чаще отдают предпочтение функциональным планам, которые также могут гибко адаптироваться к их потребностям", - отметила Оксана Дивеева. - Например, в жилом районе "резиденции на мандарин Восточный", Москва, мы предоставили формат двухэтажных двухэтажных апартаментов с собственным садом и террасой. На таких вечеринках легко отличить и функционально определить пространство для работы, отдыха с семьей и организации спортивных площадок на террасе или в отдельных комнатах. Интерес к квартирам с террасами заметно возрос с этой весны: такие вечеринки пользуются спросом, особенно в наших проектах и небоскребах мон шер."

По словам Полины Балашовой, апартаменты с террасами в проектах- это уникальный продукт, который пользуется большим спросом. В зависимости от других особенностей конкретного предложения октября декретная плата за эти лоты составляет от 20% до 40%. При этом от балконов и лоджий в классическом смысле отказались 75% застройщиков из-за экономически неблагополучных решений, кроме того, октября в 80% случаев клиенты добавили в квартиру летние здания, нарушив внешний вид фасада.

Квартиры в новостройках в центре Москвы

Еще одна "тенденция к карантину", которую эксперты выделили на июняньской онлайн-конференции, - это интерес к загородному жилью. Однако этот формат доступен не только для кольцевой дороги, но и в центре Москвы. "В основном виллы или таунхаусы представлены одним или несколькими лотами в жилом комплексе, имеют собственные подъезды и небольшой местный участок", - говорит Андрей Соловьев. - "Например, частный парк Найтсбридж, "филантроп" и т.д.Несколько необычное и необычное решение для Москвы-1 из двухэтажных таунхаусов. Он был предложен в реконструированном особняке «дом с Атлантидом», где занимал этажи. Небольшие веранды этих вечеринок скрыты в подвале, но по-прежнему имеют свой собственный вход во двор."

Всего на элитном рынке Москвы представлены только два проекта в виде вилл и таунхаусов. Первая-Камея московских вилл, состоящая из 17 двух и трехэтажных вилл. В каждом из них есть внутренний двор и внутренний дворик, ландшафтный дизайн и собственный сад и Парк. По мнению экспертов, после выхода на рынок проект был невероятно популярен среди покупателей, и к концу сентября 2020 года в продаже осталось всего 2 деки. В рамках второго проекта-восемь дворов- в общей сложности 8 таунхаусов, каждый со своим внутренним двориком и тремя отдельными входами:с переднего двора, с парковки. По данным Knight Frank, средневзвешенная цена лотов такого формата составляет около 1,1 млн рублей, что на 33% превышает среднерыночный показатель.

Конфиденциальность выше

"Спрос остается форматом чердаков- он также предполагает уединение, но на верхних этажах. На верхнем этаже, отличительными чертами этих апартаментов являются наличие террасы или эксплуатируемой крыши, замечательные видовые особенности, повышенная высота потолка, большая площадь и часто возможность оборудовать камины. "Не каждая партия на последнем этаже может называться апр, чердаки-это частный, нишевый продукт для потребителя", - говорит Андрей Соловьев. - "В здании/отделе редко бывает более двух пентхаусов, потому что один лот занимает весь или половину всего этажа. Чаще всего они предлагаются незавершенным покупателям, даже если в других квартирах или квартирах есть вариант отделки"

По словам Оксаны Дивеевой из Capital Group, к середине 2020 года в Москве было продано около 200 пентхаусов общей площадью более 52 000 квадратных метров. Несмотря на то что пентхаусы традиционно являются самым дорогим предложением на рынке недвижимости, сейчас они появились в комплексах бизнес-класса, что позволяет привлечь гораздо больше покупателей, особенно учитывая привлекательные ипотечные программы, которые сейчас доступны, рассказывает эксперт. - Итак, весной мы открыли продажу террасных пентхаусов в небоскребе Скай бизнес-класса. Площадь террас в небе достигает 43 квадратных метров. высота потолка- 3,75 м. Благодаря высоте и детальному планированию в небоскребах имеются редкие виды на Раменки, Воробьевы горы, Московский государственный университет и природный заповедник города Москвы. Среди выдающихся проектов- двухэтажные декады в клубных домах "белые Хамовники" и "мон шер". В комплексе есть выходы на собственную террасу на крыше, в квартире можно установить дровяной камин.

Удар или высота

В элитной недвижимости девяностых и нулевых годов в основном только клубные дома считались не более 40-50 квартир. Сейчас понятие "шишка" выросло – примерно до 100 квартир. По прогнозам аналитиков сэвиллс, за 5 лет среднее количество этажей в клубе выросло более чем на 30%, с 6 до 8 раз.

Правда, небоскребы в Москве до сих пор обычно не относятся к элитному сегменту. "Прежде всего это связано с спросом клиентов, которые ценят уединение, кинооперацию и жизнь в квартире в новостройке в центре Москвы", - объясняет Андрей Соловьев. - "Отдельно выделяем ММДЦ "Москва-Сити" как уникальный кластер, в котором гармонично сочетаются бизнес-среда, инфраструктура и жилое пространство высокого ценового сегмента. Такие проекты интересны только определенной группе покупателей, чаще всего жилье здесь покупают бизнесмены как вторая квартира (так называемая «квартира для куртки») и покупают только любители этого формата, которые хотят жить в центре предпринимательской деятельности и иметь определенные виды. Небоскребы в других местах в основном относятся к премиальным и бизнес-классам."

В настоящее время в ММДЦ города Москвы можно приобрести квартиры в небоскребах "Федерация", "око", "Невские башни" и близлежащих ЖК "Столичные башни". Кроме того, в рамках дек октября ведутся строительные работы по строительству еще двух проектов: небоскребов: большой башни МФК (участок № 15, апартаменты) и одной башни.