Цены на квартиры в Москве продолжают расти. После первичного начала дорожать недвижимость и на вторичном рынке. Но есть еще один вариант ниже рыночной стоимости, где вы можете купить квадратные метры электронных торгов. Сейчас на аукционах выставлено более тысячи жилых объектов в Москве. Выгодно ли продавать на аукционе и покупать квартиру, а также плюсы и минусы этой покупки эксперты рынка недвижимости рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24».

Где проводятся аукционы и какую квартиру им предлагают

"Покупка квартиры на электронных торгах ниже рыночной стоимости реальна. Дело в том, что скидка будет действительно большой, и этот процесс потребует немного знаний и навыков, - говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. - Что происходит на аукционе? Как правило, либо объекты из «собственности", то есть погашение этих долгов осуществляется либо через квартиру от ГУП «Соцгарантия". Последние остаются единственными бабушками и дедушками, которые подписывают договор аренды с городом, получают повышение пенсии, а после их смерти квартира уходит государству. Только муниципальные квартиры имеют еще один вариант, но это менее распространено."Аукцион довольно часто выставляется в качестве залога банком по ипотечному жилью, так как первые собственники не в состоянии погасить ипотеку. Иногда первичный также применяется в соответствии с схемой аукциона.

Что происходит далее? Квартира выставляется на торги. "На аукцион квартиры выставляют различные продавцы. Это могут быть государственные и муниципальные власти, а также банки и другие структуры, продажа залоговой недвижимости или банкротство имущества", - говорит профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Чтобы получить предложение, в первую очередь нужно найти интересную квартиру. По словам арбитражного управляющего Андрея Борзых, информация об этом банкротстве может быть размещена на сайте ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Но есть только одна категория квартир. Информацию о тендере можно найти на интернет-страницах государственных учреждений и организаторов торгов, а также в бюллетенях «Московские торги» и других электронных платформах.

"Выбирая интерес к квартире, нужно получить ЭЦП и зарегистрироваться на торговой площадке, на которой квартира продается, – говорит Андрей Борзых. – Каждый сайт имеет свои требования, поэтому вам нужно следовать инструкциям. Ну, тогда не было интересно остальным игрокам платить по депозитам, подать заявку на участие и поверить в удачу, заинтересованную в квартире, или просто не заметить. В последнее время конкуренция на этом воскресенье значительно возросла. Новичкам хотелось бы посоветовать внимательно изучить информацию, прилагаемую к сделкам, это поможет избежать ошибок и сэкономить деньги".

Насколько это выгодно и каковы риски

По словам Александра Цыганова, на аукционе, как правило, выставлялись квартиры по цене на 10%-15% меньше, чем в среднем по рынку. "Определяя среднюю цену, рассматриваем квартиры для продажи в соседних домах, которым доверяет оценщик определенным методом, - говорит эксперт. - Бывает, что не учитывается особенности соседства, а затем квартира выставляется дешевле, а затем ее стоимость значительно увеличивается при последующей продаже. Для многих покупателей процедура участия в конкурсе учитывается и сложна. Например, квартиры в московском ЖК "На Симоновском", реализованные по аукционному плану 2-3 года назад, практически после конкурса выставлялись на бесплатную продажу на 50% дороже, которая покрывала стоимость налога и гарантировала прибыль продавца".

Есть совершенно удивительные аукционы. "Закон" о банкротстве предусматривает три этапа предложения о банкротстве", - говорит Андрей Борзых. - Первая, вторая сделки по первоначально установленной цене - цена была снижена до первых 10%-20% и третья-IPO. Если на первых двух этапах предложения цена может увеличиться с оригинала, цена постепенно уменьшается при IPO, поскольку это предложение включает аукцион. В моей практике было такое свойство стоимостью девять миллионов на первом аукционе, которое было реализовано в конце трех миллионов-на этапе IPO".

"Есть и подводные камни, необходимо обжаловать иск о снятии с регистрации нового собственника и бывшего собственника и членов его семьи задолженности по жилью", - говорит Андрей Борзых.

Рискуют приобрести залоговую квартиру или имущество с возможными трудностями, связанными с банкротством бывших собственников. По словам Александра Цыганова, это может произойти не только в трудностях, связанных с выселением, но и в возможности повреждения квартиры. Например, при покупке залоговой квартиры можно получить худший вариант, чем «white box", потому что это проводка, поврежденные стены, настил, потолок и т. д.ремонт будет стоить дороже, потому что вам придется избавиться от остатков старой роскоши.

"В случае с муниципальным жильем и социальными гарантиями квартиры часто находятся в удручающей ситуации, – говорит Максим Лазовский. - Ремонт должен быть тщательным и тщательным. Добавим экзотические варианты в старом фонде в центре Москвы, (вот сейчас выставлен мезонин на улице Жуковского и мансарда на Малой Никитской) где коммуникационная ситуация может быть довольно непредсказуемой. В результате есть риск получить" кота в мешке". Ну, цена-так что в конечном итоге вы можете быть увлечены предложением купить дом или другую недвижимость на даже более высоком воскресенье. Никто не отменял волнения."

Об этом предупреждает и Александр Цыганов. «На торгах по машиноместам в том же ЖК «На Симоновском», по его словам, было несколько прецедентов роста цен, объявленных в 3 раза! И тогда некоторые конкурсанты не купили лот, потому что он потерял этот платеж безопасности. В этом случае право заключать договор купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона», - поясняет эксперт.

Как происходят сделки и как их можно защитить

О торгах, давайте вернемся к ним. После регистрации на электронном сайте участник делает депозит, который будет возвращен в случае потери. Обычно он деконструируется от 5 до 20% от цены лота. Затем наступает шаг роста цен, и поэтому, пока никто не предложит цену, которую никто не захочет оспаривать.

"Если желающих нет, то шаг вниз- пока квартира не дойдёт до домовладельца, - говорит Максим Лазовский. - Я думаю, что следует сказать, что последнее время очень редко такое встречается, и если оно возникнет, то вряд ли общественность узнает.

Кроме того, после открытия конкурса выясняется, что на этот лот больше никого нет из желающих, и он может купить его по первоначально указанной цене, то есть дешевле рыночной стоимости. В любом случае лицо, выигравшее аукцион, должно внести всю сумму на счет продавца в течение двух недель

"Нюанс заключается в том, что если программное обеспечение не работает для использования, оно блокируется на счете и возвращается после заключения договора купли-продажи и оплаты. При этом риске невозможно быстро собрать необходимую сумму", - говорит Александр Цыганов

В таком случае, если победитель аукциона отказывается от покупки лота или не может вовремя собрать необходимую сумму, депозит не возвращается, а право заключить договор купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона..

Конечно, лучший шанс купить квартиру ниже рыночной стоимости, если вы единственный участник аукциона. "Узнайте, сколько людей не может", - говорит Александр Цыганов. – Тем не менее, вы можете испытать выход из конкурса до даты закрытия заявок, а затем повторно подать заявку. Если номер заявки увеличивается на один, то претендент на место только один."

По словам Александра Цыганова, при покупке нового здания и наличии средств для участия в различных конкурсах можно выбрать две тактики-поставить несколько ставок на один лот и тем самым напугать новых участников, которые увидят, что номер приложения не первый. Или я бы поспорил на несколько партий в надежде, что по крайней мере на одном из них не будет других участников. Риск второго плана-возможность обойтись без других участников по двум и более кругам, тогда во всех этих случаях победитель считается единственным участником. Тогда вам придется либо купить два или более лотов, либо потерять один или несколько залогов. Если есть два или более участников, выигрывает победитель последней ставки. Поэтому при выборе стратегии участия в различных предложениях не стоит делать первый шаг самостоятельно, лучше оставаться практически до закрытия конкурса.

Как правило, квартиры на втором и последнем этажах на 10%-15% ниже по стоимости средних этажей. Но из-за цены его популярность выше, поэтому тендер более суровый. Риск в этом случае заключается в том, что переехать и купить квартиру не только сэкономит деньги, но и дороже на более интересных этажах. Квартира в том же ЖК «Симоновский» на втором этаже часто продавалась участникам торгов «раз в том числе» с наценкой в 30-50%по стартовой цене. А на средних этажах-по номиналу. Таким образом, можно купить квартиру ниже рыночной стоимости, но это зависит от удачи, терпения и финансовой возможности сделать несколько ставок одновременно.