Недвижимость традиционно считается самым понятным, надежным и выгодным инвестиционным средством для россиян. Но если раньше частные инвесторы предпочитали инвестировать в жилье, то в прошлом году даже заметные претензии со стороны частных игроков стали использовать коммерческую недвижимость в Подмосковье. Объем инвестиций в офисные, складские, гостиничные и розничные активы в 2020 году составил около $ 2,3 млрд. Несмотря на кризисный период, объем рынка практически не изменился, но структура изменилась- снижение инвестиционного интереса к гостиничным, торговым и офисным активам компенсировалось взрывным спросом на логистические активы. За последние полгода в общей структуре сделок они должны были составить 29,5%, или 219 млн долларов к концу 2020 года, этот показатель составил 25,7%, а за предыдущие пять лет-6-10%. Аналогичная тенденция была зафиксирована и во время кризиса 2014 года, когда доля инвестиций в логистические активы выросла до 20%.

Инвестиции в недвижимость Москвы улучшились

Склады сейчас заинтересовались даже физ.лица- в прошлом году спрос со стороны частных инвесторов вырос на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, неустойчивые курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Самым популярным активом среди россиян для инвестиций является жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают мнения в этом сегменте.декомпенсация в этом сегменте. Все дело в росте цен- в прошлом году жилье на первичном рынке Москвы подорожало в среднем на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время девелоперы складов, паевые инвестиционные фонды и другие игроки на рынке недвижимости стали все чаще участвовать в логистическом сегменте частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предоставляют частным инвесторам возможность коллективно инвестировать в коммерческую недвижимость и обеспечивают доходность более 10% годовых.

Раньше этим занимались в основном банковские операции, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФ и продать акции заинтересовались сами владельцы активов. И эти акции набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями и гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длительный, безопасный поток аренды, низкую стоимость входа на единицу площади по сравнению с другими сегментами и ликвидный рынок аренды.

Инвестиционная стратегия

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их местоположения и уровня риска. Существует пять основных инструментов, представляющих интерес для инвесторов: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость в Подмосковье.

Предлагаю создать портфель, распределив 20% по каждому из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений- для инвестирования в выгодный автомобиль или для реализации перспективного представления о необходимых в данный момент средствах.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300-500 тысяч рублей.декретный порог входа для частных инвесторов начинается от 300-500 тысяч рублей — в таком случае можно инвестировать в любой актив через платформу краудфандинга (порог входа определяет сама платформа). Инвестиции при покупке уличного торгового объекта начинаются от 15 млн рублей, части этажа в бизнес-центре — от 30 млн рублей, независимого склада, офиса или коммерческого здания- от 100 млн рублей.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости офисный сегмент можно считать перспективным- он продемонстрировал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 декадентов.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.