Кому подходят участки для ИЖ, как взять ипотеку на дом в Подмосковье, построить дом и как сэкономить на налогах- узнаем вместе со специалистами

Что такое ИЖ

При покупке загородной недвижимости в Подмосковье люди часто сталкиваются с описаниями аббревиатур. Мы поймем, какие понятия в них зашифрованы и почему важно знать, как выбрать дачу.

Терминология:

ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это разрешенная форма использования земли. Подходит для участков под капитальное строительство. Всегда встречается в деревне, в СНТ или ДНР.

LPH: услуги личной гигиены. Допустимый способ использования земли, пригодной для сельскохозяйственных угодий.

СНТ и ДНП: садоводческое некоммерческое партнерство или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации объединяют собственников для управления коммунальными хозяйствами.

Допустимый способ использования земли (ВР) определяет, подходит ли она для ведения сельского хозяйства, садоводства, животноводства или строительства.

Ври указывается в выписке из свидетельства о праве собственности или Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство- это разрешенная форма использования земли. На таком участке можно построить дом на постоянное место жительства, получить вид на жительство, построить сад и огород. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории села.

Плюсы ИЖС:

  • в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
  • Муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и обеспечить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
  • банки выдают кредиты ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖК:

  • земля дороже садовых зон, где также можно построить многоквартирный дом;
  • если на участке еще нет дома-на строительство жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
  • стоит заранее знать о генеральном плане развития региона, так как по соседству могут быть запланированы микрорайоны многоэтажек;
  • перед покупкой необходимо проверить наличие коммерческой недвжимости в Подмосковье: школы, больницы и детского сада.

Ипотека по данным ИЖС

Крупные банки и региональные кредитные организации имеют специальные ипотечные программы на строительство домов в ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено госпрограммой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем в других зданиях. Средний срок действия ипотечного кредита составляет 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

  • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
  • поручительство физического лица до оформления залога;
  • договор, если жилье возводит строительная компания;
  • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
  • уведомление или разрешение на строительство.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

это отдельно стоящее здание;

не больше трех этажей и не выше 20 м;

рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

уведомление о начале работ;

документы о собственности на землю;

внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

уведомление о завершении строительства;

технический план дома, который делает кадастровый инженер;

соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3%. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

  • чтобы участок был в собственности;
  • относился к категории земель населенных пунктов;
  • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
  • состоял на кадастровом учете и имел границы;
  • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две:

земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;

земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы.

Как проверить:

  • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
  • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

    • Уточните предельную норму для участка

    Нормы разрешенной площади участков определены:

    • земельным и градостроительным законодательством;
    • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
    • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

    Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

    Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

    Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

    ИЖС 2020 — вопросы эксперту

    Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

    — Можно ли изменить категорию земель?

    — Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

    Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

    — Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

    — Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

    Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

    К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

    — Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

    — Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

    Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.