В трети столичных территорий зафиксировано завышение-в среднем 10-15% по показателям рынка на дорогие дома в Москве.
В 2020 году цены на жилую недвижимость в Москве выросли в среднем на 15-20%. Эксперты рынка недвижимости и чиновники называют несколько основных причин серьезного роста цен. Среди них- льготная ипотека, валютные колебания и влияние снижения ставок по депозитам, когда люди начинают деконструировать недвижимость. В результате спрос на жилье вырос, предложение сократилось, а цены выросли.
Важнейшую роль в появлении большого количества дорогих домов в Москве играют девелоперы, которые сознательно ограничивают начало продаж квартир в новом жилье и проектах, считают, что realiste оценивает и покупает жилую недвижимость в интернете, а Шива специализируется на технологиях ИИ. Основываясь на данных искусственного интеллекта, компания рассчитала ближайшие районы Москвы и Московской области и имеет в рабочем издательстве высокие цены на жилье.
Как проводилось исследование
В исследовании приняли участие 89 мест Москвы и ближайшего района Московской области. Реконструкция проводилась не по муниципальному признаку, а по транспорту и однородности района, что сделало его отдельным кластером с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.
Искусственный интеллект ИИ определяет параметры, с помощью которых формируется цена на недвижимость самого региона, такие негативные факторы, как расстояние от центра города, развитие инфраструктуры, шумная дорога поблизости, состояние имущества и так далее. Он проанализировал: Исходя из этого, АИ сравнил цены и объем предложения на первичном и вторичном рынкахх в разных регионах Москвы и области.
Затем ИИ оценил аналогичные области в ценах и количестве предложений и был выбран в качестве ориентира в сентябре 2020 года, до и после резкого скачка стоимости недвижимости, месяц, в течение которого многие застройщики зафиксировали рекордные объемы продаж. В результате алгоритмам удалось определить, где цены значительно и необоснованно повышались не из-за повышенного спроса, а из-за создания искусственного дефицита предложения.
В тех случаях, когда количество предложений на дорогие дома в Москве было намного меньше, чем год назад, искусственный интеллект рассчитал справедливую цену за 1 квадратный метр, исходя из стоимости предложений по аналогичным параметрам в других регионах. Исследование показало, что в большинстве областей, где действует первичное предложение, цены превышают относительно справедливую цену. "Необоснованно завышенная цена чаще встречается там, где объем первичного предложения составляет 40% рынков", - говорится в документе.
Завышенные районы
Реалист пришел к выводу, что цены на жилье завышены на треть проанализированных территорий-в среднем на 10-15% по рыночным показателям. По мнению экспертов компании, это связано с тем, что объем предложений в этих регионах искусственно создает дефицит со стороны застройщиков, которые не продают часть предложения.
Лидером по завышению цен на жилье стал район возле станции метро "Тульская". По реальным оценкам, средняя цена 1 квадратного метра здесь составляет 379,5 тыс. рублей, что на 15% выше среднего по рынку. На втором месте-Ломоносовский проспект, у «квадрата» цена 511,3 тысячи рублей. эта цифра, по данным компании, была завышена на 13%. На третьей строчке- Матвеевское сельское поселение. Стоимость 1 квадратного метра здесь составляет 455,7 тысячи рублей, что на 11% выше справедливой стоимости. В первую пятерку вошли также Крылатский и Пресненский районы, где стоимость «квадрата» оценивалась в 347,5 тысячи и 547 тысяч рублей соответственно. Обе цифры на 10% выше справедливой цены.
Разумные цены
В большинстве районов с достаточным объемом предложения искусственный интеллект считал разумной стоимость жилья. Это в основном районы Новой Москвы и другие места, которые давно недооцениваются из-за плохого транспорта. В некоторых местах повышен их статус, открыв станции метро. Другие, несмотря на транспортные проблемы, пользовались большим спросом из — за тенденции к телекоммуникациям-как правило, это застроенные тихие зоны с хорошей инфраструктурой.
В эти регионы искусственный интеллект привез Люберцам 160,1 тысячи рублей. За 1 квадратный метр. Марьинобратиславский стоит 194 тысячи рублей, Рокоссовский бульвар- 267,7 тысячи рублей, а Дмитровский район- 294 тысячи рублей. Согласно данным Realiste, здесь можно найти полную карту районов и стоимость жилья.
В компании отметили, что рост цен на жилую недвижимость в Москве замедлился. В апреле стоимость квадратного метра в Подмосковье, по данным агентства, выросла на 1,2-1,3 процента. В среднем 1 квадратный метр. Жилой недвижимости в границах старой Москвы оценивается в 215 тысяч рублей, в Новой Москве- в 178 тысяч рублей, а в Московской области- в 115 тысяч рублей.