В трети столичных территорий зафиксирован рост цен на недвижимость в Москве- в среднем 10-15% по показателям рынка

В 2020 году рост цен на недвижимость в Москве составил в среднем на 15-20%. Эксперты рынка недвижимости и чиновники называют несколько основных причин серьезного роста цен. К ним относятся льготная ипотека, валютные колебания и влияние снижения ставок по депозитам, когда люди начинают деконструировать недвижимость. В результате спрос на жилье вырос, предложение сократилось, а цены выросли.

Важнейшую роль в появлении большого количества необоснованно дорогих квартир играют девелоперы, которые сознательно ограничивают начало продаж квартир в новом жилье и проектах, считают, что Realiste (оценивает и покупает жилую недвижимость онлайн и специализируется на технологии Shiva AI). Компания, опираясь на данные искусственного интеллекта, вычислила районы Москвы и ближайшего Подмосковья, где цены на жилую недвижимость завышены (исследование есть у редакции).

Как проводилось исследование

В исследовании приняли участие 89 мест Москвы и ближайшего района Московской области. Реконструкция проводилась не по муниципальному признаку, а по транспорту и однородности района, что сделало его отдельным кластером с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.

Искусственный интеллект (AI) определяет параметры самого региона, в которых формируется цена на недвижимость, расстояние от центра города, развитость инфраструктуры, негативные факторы (например, шумная дорога рядом), состояние объектов недвижимости и т. д. Исходя из этого, AI сравнил цены и объем предложения на первичном и вторичном рынках в разных районах Москвы и области.

Затем ИИ оценил аналогичные цены и количество предложений до и после резкого скачка стоимости недвижимости, районы были выбраны в качестве ориентира в сентябре 2020 года — месяц, в течение которого многие столичные девелоперы зафиксировали рекордные объемы продаж. В результате алгоритмам удалось определить, где цены значительно и необоснованно повышались не из-за повышенного спроса, а из-за создания искусственного дефицита предложения.

В тех случаях, когда количество предложений в регионе было меньше года, искусственный интеллект рассчитал справедливую цену за 1 квадратный метр, исходя из стоимости предложений по аналогичным параметрам в других регионах. Исследование показало, что в большинстве областей, где действует первичное предложение, цены превышают относительно справедливую цену. "Необоснованно завышенная цена чаще встречается там, где объем первичного предложения превышает 40% воскресенья", - говорится в документе.

https://plasportal.com/wp-content/uploads/2016/01/954ac99154e2cf6efe9929e4c5641fdc.jpg

Районы с высокими ценами

В реальности пришли к выводу, что цены на жилье завышены на треть проанализированных территорий — в среднем на 10-15% по рыночным показателям- по мнению экспертов компании, это связано с тем, что объем предложения в этих регионах искусственно создает дефицит застройщиков, которые не выставляют часть предложения на продажу.

Лидером по завышению цен на жилье стал район возле станции метро "Тульская". По реальным оценкам, средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье составляет 379,5 тыс. рублей, что на 15% выше среднего по рынку. На втором месте- Ломоносовский проспект, у «квадрата» цена 511,3 тысячи рублей.Эта цифра, по данным компании, завышена на 13 процентов. На третьей строчке- Матвеевское сельское поселение. Стоимость 1 квадратного метра здесь составляет 455,7 тыс. рублей, что на 11% выше справедливой стоимости. В пятерку лучших вошли Крылатский и Пресненский районы, стоимость «квадрата» оценивалась в 347,5 тысячи и 547 тысяч рублей соответственно. Обе цифры на 10% выше справедливой цены.

Разумные цены

В большинстве районов с достаточным объемом предложения искусственный интеллект считал разумной стоимость жилья. Это в основном районы Новой Москвы и другие места, которые долгое время игнорировались из-за плохого транспорта. В некоторых местах повышен их статус, открыв станции метро. Другие, несмотря на транспортные проблемы, пользовались большим спросом из — за тенденции к телекоммуникациям- как правило, это застроенные тихие зоны с хорошей инфраструктурой.

К таким районам искусственный интеллект отнес Люберцы (160,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Марьино-Братиславский (194 тыс. руб.), Бульвар Рокоссовского (267,7 тыс. руб.) и Дмитровский район (294 тыс. руб.). С полной картой районов и стоимостью жилья по данным Realiste можно ознакомиться здесь.

В компании отметили, что темпы роста цен на недвижимость в Москве замедлились. В апреле цена квадратного метра жилья в мегаполисе, по данным агентства, выросла на 1,2-1,3 процента. В среднем 1 квадратный метр жилой недвижимости в границах старой Москвы оценивается в 215 тысяч рублей, в Новой Москве- в 178 тысяч рублей, а в Московской области- в 115 тысяч рублей.