В трети столичных территорий зафиксирован рост цен на недвижимость в Москве- в среднем 10-15% по показателям рынка

В 2020 году рост цен на недвижимость в Москве был зафиксирован в среднем на 15-20%. Эксперты рынка недвижимости и чиновники называют несколько основных причин серьезного роста цен. Среди них- льготная ипотека, валютные колебания и влияние снижения ставок по депозитам, когда люди начинают деконструировать недвижимость. В результате спрос на жилье вырос, предложение сократилось, а цены выросли.

Важнейшую роль в появлении большого количества необоснованно дорогих квартир играют девелоперы, которые сознательно ограничивают начало продаж квартир в новом жилье и проектах, считают, что Realiste оценивает и покупает жилую недвижимость в интернете, а Шива специализируется на технологиях ИИ. Основываясь на данных искусственного интеллекта, компания рассчитала ближайшие районы Москвы и Московской области и имеет в рабочем издательстве высокие цены на жилье.

Как проводилось исследование

В исследовании приняли участие 89 мест Москвы и ближайшего района Московской области. Реконструкция проводилась не по муниципальному признаку, а по транспорту и однородности района, что сделало его отдельным кластером с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.

Искусственный интеллект ИИ определяет параметры, с помощью которых формируется цена на недвижимость самого региона, такие негативные факторы, как расстояние от центра города, развитие инфраструктуры, шумная дорога поблизости, состояние имущества и так далее. Исходя из этого, AI сравнил цены и объем предложения на первичном и вторичном рынках в разных районах Москвы и области.

Затем ИИ оценил аналогичные области в ценах и количестве предложений и был выбран в качестве ориентира в сентябре 2020 года, до и после резкого скачка стоимости недвижимости, месяц, в течение которого многие застройщики зафиксировали рекордные объемы продаж. В результате алгоритмам удалось определить, где цены значительно и необоснованно повышались не из-за повышенного спроса, а из-за создания искусственного дефицита предложения.

В тех случаях, когда количество предложений в регионе было намного меньше, чем год назад, искусственный интеллект рассчитал справедливую цену за 1 квадратный метр, исходя из стоимости предложений по аналогичным параметрам в других регионах. Исследование показало, что в большинстве областей, где действует первичное предложение, цены превышают относительно справедливую цену. "Необоснованно завышенная цена чаще встречается там, где объем первичного предложения составляет 40% рынка", - говорится в документе.

Завышенные районы

Реалист пришел к выводу, что цены на жилье завышены на треть проанализированных территорий- в среднем на 10-15% по рыночным показателям. По мнению экспертов компании, это связано с тем, что объем предложений в этих регионах искусственно создает дефицит со стороны застройщиков, которые не продают часть предложения.

Лидером по завышению цен на жилье стал район возле станции метро "Тульская". По реальным оценкам, средняя цена 1 квадратного метра здесь составляет 379,5 тыс. рублей, что на 15% выше среднего по рынку. На втором месте- Ломоносовский проспект, у «квадрата» цена 511,3 тысячи рублей. Эта цифра, по данным компании, была завышена на 13%. На третьей строчке- Матвеевское сельское поселение. Стоимость 1 квадратного метра здесь составляет 455,7 тысячи рублей, что на 11% выше справедливой стоимости. В первую пятерку вошли также Крылатский и Пресненский районы, где стоимость «квадрата» оценивалась в 347,5 тысячи и 547 тысяч рублей соответственно. Обе цифры на 10% выше справедливой цены.

Разумные цены

В большинстве районов с достаточным объемом предложения искусственный интеллект считал разумной стоимость жилья. Это в основном районы Новой Москвы и другие места, которые давно недооцениваются из-за плохого транспорта. В некоторых местах повышен их статус, открыв станции метро. Другие, несмотря на транспортные проблемы, пользовались большим спросом из — за тенденции к телекоммуникациям-как правило, это застроенные тихие зоны с хорошей инфраструктурой.

К таким районам искусственный интеллект отнес Люберцы (160,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Марьино-Братиславский (194 тыс. руб.), Бульвар Рокоссовского (267,7 тыс. руб.) и Дмитровский район (294 тыс. руб.). С полной картой районов и стоимостью жилья по данным Realiste можно ознакомиться здесь.

В компании отметили, что рост цен на недвижимость в Москве замедлился. В апреле цена квадратного метра жилья в мегаполисе, по данным агентства, выросла на 1,2-1,3 процента. В среднем 1 квадратный метр жилой недвижимости в границах старой Москвы оценивается в 215 тысяч рублей, в Новой Москве- в 178 тысяч рублей, а в Московской области- в 115 тысяч рублей.