Мы говорим об основных особенностях апартаментов и в каких случаях они более удобны для инвестиций в недвижимость Москвы

Около четверти предложений в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус пока не уточняется, они используются в качестве жилья, но юридически не используются в качестве жилья. Здесь формируется разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами в новостройках в центре Москвы.

Вместе с экспертами рынка недвижимости мы понимаем, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций и выгоднее покупать привычные квартиры.

Основными отличиями являются налоги, коммунальные услуги и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

Постоянная регистрация заезда в апартаменты не производится. В результате могут возникнуть трудности с размещением детей в школе или детском саду. Отсутствие статуса Москвы также не дает ей права получать другие социальные пособия от столичных властей.

Разница между квартирами и апартаментами заключается в оплате счетов. Из-за своего нежилого статуса для многоквартирных домов он в среднем выше 15-20% для сопоставимой квартиры.

Еще одно различие между квартирами и апартаментами- налоги. Квартиры облагаются налогом на 0,1% от кадастровой стоимости. Налог на имущество квартир в большинстве случаев составляет 0,5%.

«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Но следует учитывать, что кадастровая стоимость, принятая в качестве налога, как и в многоквартирных домах, как и в других нежилых зданиях, иногда в два раза ниже, чем в апартаментах, добавила управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая. Поэтому иногда окончательная сумма налога для владельцев квартир и аналогичной площади апартаментов может быть немного больше.

Позиция правительства

Вопрос об уточнении правового статуса квартир не первый год обсуждался на разных площадках. Недавно президент России Марат Хуснуллин внес изменения, которые легализуют квартиры и позволят им считаться жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Вопрос цены

Апартаменты в большинстве случаев дешевле своих аналогов по качественным свойствам квартир из-за нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже, чем на 10-30% квартир.

Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от региона апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир в новостройках в центре Москвы. По оценкам ЦИАНа, апартаменты стоят дороже, чем квартиры на 20-40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.

«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Эта разница сохраняется и на вторичном рынке, когда жилье перепродается не застройщику, а покупателям», - сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Что идет быстрее

Для тех, кто хочет заработать деньги на перепродаже, важно понимать, что дороже- апартаменты или квартиры, и как меняется цена во время строительства.

По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.

"Основная причина- изменения в структуре экспозиции, повышение готовности к строительству. В целом, готовность проектов на рынке высока, сейчас не так много новых стартов продаж, что, несомненно, скажется на показателе средней цены за метр", "Основная причина-изменения в структуре экспозиции, повышение готовности к строительству. В целом, готовность проектов на воскресенье высока, сейчас не так много новых стартов продаж, что, несомненно, скажется на показателе средней цены за метр", — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что касается роста цен с стадии раскопок до ввода в эксплуатацию, то они одинаковы как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам "Метриума", в среднем 30-40%. То есть во время строительства можно заработать треть вложенных денег в обоих случаях.

Особенности покупки и продажи

При выборе проекта с квартирами специалисты советуют внимательно присмотреться к выбору девелопера и оценке его надежности. Этот формат характеризуется замораживанием проектов и значительной частью обманутых акционеров. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет в бывших границах Москвы с 2013 по 2020 год было заморожено 80% жилых строений, половина из которых приходится на жилые комплексы.

«Оказывается, они не достроили каждое десятое здание апартаментами в столице. Для сравнения, для проектов с квартирами и многоформатными комплексами доля замороженных домов за тот же период составляла всего 2,4%", - сказала Виктория Кирюхина.

Спрос на апартаменты сейчас очень мал. Драйвером пандемии на воскресенье новостроек стала 6ная ипотека на 6,5% года, которая не распространяется на квартиры. Это привело к оттоку спроса в пользу квартиры.

Также при покупке квартир нельзя пользоваться маткапиталом и другими государственными субсидиями. Банковские программы ипотеки на квартиры и апартаменты практически не отличаются.

При продаже квартир нельзя получать налоговый вычет в среднем на 260 тысяч рублей, исходя из того, что через три года имущество будет передано покупателям квартир. Этот фактор следует учитывать в том случае, если имущество не будет перепродано сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.

"Инвестор, перепродавший квартиру до завершения строительства или впервые после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен платить подоходный налог и не имеет права на налоговый вычет", — добавила Мария Литинецкая.

Что выгоднее сдавать в аренду

Апартаменты обычно покупают за дополнительную аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «выводить» бюджет на покупку.

Покупая как апартаменты, так и квартиру в аренду, необходимо учитывать несколько факторов, позволяющих учитывать удобство расположения вблизи метро или удобное отделение от центра, доступность инфраструктуры вблизи дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом на второй план выходит правовой статус имущества.

"При прочих равных условиях, конечно, выгоднее покупать апартаменты, порог входа будет ниже, и сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как не важно, является ли арендатор жильем или нет", - сказала Ирина Доброхотова.

По оценкам "Метриума", рентабельность апартаментов при долгосрочной аренде составляет около 7-9% человек в год, квартир- 5-7%. Краткосрочная аренда квартир производится от 10% в год, а квартир- от 8%.

Что касается временной регистрации, то некоторые апартаменты позволяют это организовать. Например, если апартаменты имеют гостиничный статус.

Стоимость счетов за апартаменты выше- этот момент следует учитывать и при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность квартир против апартаментов

Рассмотрим апартаменты и квартиру на новом ЖК рядом со станцией метро Ясенево. Цена квартир здесь- 5,5 млн рублей. В стоимость проживания входит предварительная уборка, до размещения жильцов необходимо будет провести ремонт, установить сантехнику и организовать мебель. В соседних ЖК-квартирах предлагаются недостроенные квартиры по цене от 10,7% млн рублей, но комплекс уже введен в эксплуатацию.декомпрессионные квартиры предлагаются по цене от 10,7 млн рублей, но комплекс уже сдан в эксплуатацию. Давайте сравним возможные расходы и доходы инвестора.

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, вернет свои инвестиции в размере 11,7 млн рублей. Только через 24 года и покупатель апартаментов вложит 5,9 млн рублей. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высоких налогах выгода от покупки апартаментов устраняет этот недостаток.

Квартиры- на продажу, апартаменты- на сдачу

Лучше перепродать и купить квартиру на всю жизнь, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Выгоднее выбирать апартаменты в аренду. Порог входа ниже, ставка аренды сопоставима с квартирами. Апартаменты обычно расположены в центральных местах, что добавляет им привлекательность с точки зрения дохода от аренды.

Вообще, выбирая объект для инвестиций в недвижимость Москвы, нужно сосредоточиться не только на правовом статусе, но и на расположении проекта, доступности транспорта, уровне цен, надежности застройщика и возможности воспользоваться льготными программами.