Имущество под залог: как арендовать помещение в Москве и конфискат со скидкой.

Рассказываем, как арендовать помещение в Москве и сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Купить квартиру в новостройке в центре Москвы можно не только у частных лиц и застройщиков. Недвижимость, которая намного дешевле по сравнению с аналогичными рыночными предложениями, по какой-то причине была конфискована у бывших владельцев. На аукционах недвижимости в Москве, государственных аукционах и залоговых базах выставляются не только квартиры. Иногда они продают загородную недвижимость в Подмосковье, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами мы анализируем основные преимущества и недостатки покупки банковской конфискации.

К категории залоговой недвижимости банков относятся объекты, приобретенные на заемные средства. "Если по договору ипотеки заемщик перестает выплачивать долг, банк или другая кредитная организация вправе отозвать и реализовать ипотечное имущество", — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса допускается нарушение сроков выкупа данного имущества, не более трех раз в год, а также при условии, что сумма неустойки превышает 5% от размера стоимости залога, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений по продаже залоговой недвижимости есть и действительно выгодные варианты. Приобрести такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На банковском аукционе

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банковский кредит соглашается на внесудебное исполнение заложенного имущества. "Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, потому что банкам нужно как-то избавиться от такой недвижимости", - говорит Старинский.

Все участники аукциона получают депозит в размере не более 5% от начальной цены продажи залога. Проигравшим этот депозит возвращается в полном объеме и идет на будущую покупку победителя. "В то же время стоит отметить, что тендер выиграл тот, кто предложил самую высокую цену за проданное имущество. Стартовая цена партии определяется независимым оценщиком", - добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

По этой схеме невозможно приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой. "Банки пытаются реализовать такую недвижимость более или менее по рыночной цене", - объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта во время аукциона может легко превысить среднерыночные показатели.

Кроме того, существует риск неожиданной покупки дома. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или инвалиды, которые не могут быть исключены из реестра. Таким образом, освобождение квартиры может быть продлено на длительный срок. "Чтобы избежать такой ситуации, перед покупкой залогового помещения рекомендуется обратиться в регистрационный орган и убедиться, что квартира не зарегистрирована", - советует юрист, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

В публичной торговле

Если должник не погасит кредит и не готов добровольно продать жилье, то по решению суда квартира будет объявлена публичной. Они хранятся на личных сайтах кредитных организаций или на частных платформах. "Реализация имущества, конфискованного банком, чтобы не выплачивать кредит на имущество посредством государственных закупок, является более длительным и сложным методом. Они проходят только после окончания судебного процесса, когда суд по делу банковского кредитора принял решение вернуть заложенное имущество", - говорит Александр Тарасов.

Как и на аукционе недвижимости в Москве, квартира идет человеку, предлагающему лучшую цену. "Если аукцион не состоялся, повторная цена объекта может быть снижена на 15 процентов. Но, конечно, для самой востребованной недвижимости есть много претендентов на ее покупку, поэтому цена не упадет. Выгодный реальный шанс приобрести недвижимость на государственных аукционах недвижимости в Москве- это постоянно следить за текущими аукционами", - объясняет Маргарита Захарова.

Договор торгов и купли-продажи может быть аннулирован- это один из основных рисков. Например, если организаторы или участники нарушают правила проведения торгов и, следовательно, влияют на их результаты. "Чтобы убедиться, что сделки разрешены, необходимо запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документах, подтверждающих, что имущество может быть продано через аукцион. Кроме того, необходимо изучить положения о процедуре торгов", - предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

https://kyahtanews.ru/wp-content/uploads/2021/01/7.jpg

В течение трех лет бывший собственник имеет право обжаловать приговор. "Если суд удовлетворит жалобу бывшего владельца, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговое имущество. И банк вернет ему потраченные деньги. Но это долгий и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что она вступила в силу и никто в ходе сделки не возражал", - предупреждает Александр Тарасов из из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-банковском счете

Квартиры, которые не могут быть реализованы в процессе аукциона недвижимости в Москве, банки размещают на своих официальных сайтах. Задача банка- в короткие сроки продать жилищное обеспечение для покрытия долгов и понесенных убытков. «Как правило, цена продажи такого имущества соответствует его средней рыночной стоимости. При этом банк гарантирует правовую чистоту и прозрачность сделки", — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не сможет продать свое имущество по доступной цене, она всегда будет пытаться продать его дешевле, говорит Евгений Корчаго. "Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения", — делится он.

Для покупки жилья на аукционе недвижимости в Москве многие банки предлагают кредиты с более доступной процентной ставкой. "Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, за льготную ставку по ипотеке или за бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Риски для покупателя при такой схеме действительно минимальны, подтверждает директор по коммерческой практике юридической фирмы BMS Law Firm Денис Фролов. "Однако, поскольку банку не нужно сообщать покупателю обо всех нюансах, необходимо учитывать, что он должен изучить историю квартиры самостоятельно", - предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, Вы не сможете увидеть квартиру перед покупкой. "Эта услуга не предоставляется банками, другими держателями ипотеки или судебными приставами. Оценивать квартиру нужно только по внешним признакам. Вы можете проверить состояние входа и дома. То есть знать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум- поговорить с соседями", - советует Иван Лабека.

Пока не конфискуйте однокомнатную квартиру в ипотеку, купить ее можно непосредственно у заемщика

Заемщик, находящийся в трудной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свой дом и погасить остаток долга. "Залог не продается банками до тех пор, пока он не перестанет быть частной собственностью и не будет обеспечен только Банком. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если заемщик не может или не хочет погашать кредит, обе стороны заинтересованы в погашении долга как можно скорее. "Между должником и покупателем происходит процесс декретной продажи, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель покупает квартиру, банк получает деньги, а должник освобождается от долгов", — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

В таком случае потенциальный покупатель получает огромное преимущество- может лично осмотреть квартиру или пригласить специалистов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. "В таком случае заемщику необходимо как можно скорее найти покупателя и получить наличные деньги, погасив долг банку, поэтому он готов перейти к значительному снижению цены", - говорит Иван Лабека из «Инкома».

https://www.akchabar.kg/media/news/8b8718c2-82d5-445c-8e3a-14d3455f87b2.jpg

Перерегистрировать имущество в соответствии с законом можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет все бремя с его имущества. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда получают депозиты сразу от нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя- заключить комплексное соглашение между покупателем, продавцом и держателем залога, считает член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. "Погашение залога происходит одновременно с прохождением прав собственности. В то же время наличные деньги депонируются в банковском сейфе и теперь к ним обращается не продавец, а владелец ипотеки. Если сумма от продажи квартиры больше суммы залога, то наличные можно поместить в две ячейки. Этот метод действительно работает, мы должны часто сопровождать такие сделки", - говорит он.

Цены и рекомендации юристов

Покупка залогового имущества и на аукционе недвижимости в Москве привлечёт своей ценой. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. "Если проанализировать цены на залоговую недвижимость, то они на 10-15% ниже средней рыночной стоимости", - говорит Александр Тарасов.

"Практика показывает, что такие планы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет жильё в определенном районе, например, квартиру в новостройке в центре Москвы, и подобных предложений на рынке нет", — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Среди залоговой недвижимости снижен риск покупки проблемного объекта. Перед началом аукциона недвижимости в Москве кредитная организация самостоятельно проверяет залог. Такое жилье должно быть перечислено на рынке и должно быть ликвидным, если в будущем банку придется реализовать его самостоятельно. "Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки", — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Специалисты рекомендуют покупателям залоговых квартир запрашивать у ЕГРН разъяснения, техническую документацию, выписку из дома и внимательно изучить отчет о самостоятельной оценке имущества. "Потенциальный покупатель также должен пересмотреть условия договора залога и выяснить, был ли взят залог разумно и соответствует ли процедура продажи имущества условиям сделки", - советует он.