Мы рассказываем, в каких случаях владелец или покупатель могут лишиться коммерческой недвижимости в Подмосковье
Снять квартиру с владельца можно только по решению суда. Например, если транзакция переопределена. Но бывают случаи, когда без имущества можно остаться за долги родственника.
Мы вместе с адвокатами говорим, в каких еще случаях имущество может быть изъято.
Для этого они могут завладеть жильем
Владелец может потерять свою квартиру только по решению суда. Это может произойти в нескольких случаях-например, в случае признания сделки недействительной по решению суда, рассказывает Ольга Бальбек, главный адвокат сети "Миэль".
Соглашение может быть аннулировано только в случае нарушения требований законодательства, действующих при капитальном ремонте квартиры, объясняет Ольга Бальбек. По его словам, на практике это не последнее соглашение, которое в большинстве случаев оспаривается, а одно из предыдущих.
Существует несколько распространенных случаев, когда транзакция может быть оспорена, а владелец/покупатель имущества изъят.
Обвинения, аресты и банкротства
Сделка может быть обжалована, если против него во время продажи имущества были поданы иски, арестованы, предъявлены обвинения и начато банкротство продавца.
"Если собственнику будет установлено, что квартира, являющаяся предметом спора, была куплена им по заниженной цене, а продавец обанкротился в течение трех лет после этой сделки, может быть подан иск. Если финансовый управляющий проверит сделки продавца с квартирой и окажется подозрительным, что может способствовать банкротству продавца, сделка может быть аннулирована. Например, если владелец купил квартиру стоимостью 20 млн рублей, то за 5 млн рублей", - сказала Ольга Бальбек.
Как проверить данные
Информацию о наличии дел о банкротстве (как существующих, так и завершенных) можно проверить на сайте Федерального реестра банкротств или на сайте реестра арбитражных дел. О том, есть ли иски и иски против собственника, можно узнать на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале правосудия, на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то можно подать иск в арбитражные суды). Для проверки понадобятся данные продавца (имя, ИНН).
Интересы супругов и детей
Без квартиры можно остаться, если при продаже ее бывшим владельцем не соблюдаются требования семейного законодательства. Например, квартира была приобретена у продавца, в том числе бывшего супруга, но не дававшего согласия на договор с супругом, имеющим право на получение доли в этой квартире. В дальнейшем соглашение может быть обжаловано в суде-и новый собственник квартиры останется без присмотра.
Такого же результата ожидает новый владелец, если не будут соблюдены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если ребенок, проживающий в квартире во время приватизации, не имеет доли, то после достижения совершеннолетия он имеет право обратиться в суд и обжаловать сделку. Это касается и лиц, временно не проживающих в жилом доме (в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах ,в школе-интернате, доме престарелых и так далее.).
Нарушение прав наследников
Если имущество, полученное по наследству, продается по собственному усмотрению одним из наследников без учета прав и интересов других лиц, то нарушение прав законных наследников является еще одним основанием. Пострадавшие наследники имеют право заявить о своих правах на утраченную долю, и сделка также может быть аннулирована.
Ипотечный долг
Можно потерять квартиру, если она была куплена по ипотеке, она была обеспечена банком, но заемщик перестал обслуживать кредит. В таком случае банк имеет право обжаловать решение суда и суда о продаже этой квартиры с аукциона. Чтобы этого не произошло, заемщик должен либо договориться с банком о реструктуризации кредита, либо уведомить банк о продаже залоговой квартиры. Он сможет погасить долг за счет дохода, а оставшиеся средства ему достанутся.
Использование квартиры по назначению
Если владелец не пользуется им по назначению (например, организовал в квартире ресторан, казино или гостиницу), нарушает права и спокойствие соседей (например, разводит скот в квартире и т. д.) можно эвакуировать из квартиры, а их деятельность приводит к разрушению здания.
"Соседи такого арендатора могут обратиться в местные органы власти, которые сделают предупреждение. Если после предупреждения собственник продолжает заниматься неприемлемой деятельностью, суд по делу местных властей может принять решение о выселении и продаже этой квартиры. Полученные средства будут покрываться собственником за меньшие расходы, чем возмещение ущерба", - пояснил главный юрист "Миэль".
Социальный долг
"Задолженность за коммунальные услуги больше влияет на арендаторов социального жилья. Если они не оплатят свои счета более полугода, их могут переселить по решению суда. Согласно статье 446 ГК РФ, суд не может отозвать единую квартиру за долги. В случае невыплаты платежей по счетам он обязывает погасить эти долги с финансовых счетов или другого имущества. Закон запрещает использование штрафа в единственном жилье должника", - сказал адвокат. Но в случае, если заемщик имеет в своем собственности несколько квартир, деньги могут быть возвращены одной из них, и после их продажи часть средств пойдет на погашение долгов.
Может ли он завладеть квартирой за долги родственников
Бывают случаи, когда можно потерять квартиру не только из-за собственных долгов, но и из-за долгов родственников. Например, если должник является супругом или супругом, а квартира находится в общей совместной собственности. По словам адвоката адвокатского бюро "Астериск" Дмитрия венгерского, за долги родственника они могут выбрать квартиру в следующих случаях:
Квартира является общей собственностью супругов. "Кредиторы одного из супругов имеют право требовать, чтобы доля должника в общем имуществе супругов (бывших супругов) была выплачена ему для возврата. Для этого кредиторам необходимо доказать, что личного имущества должника недостаточно для удовлетворения требований кредиторов (ст. 45 СК РФ)", - пояснил Венгер.
Квартира была передана родственнику, чтобы скрыть ее от наказания. "Кредиторы и / или финансовый управляющий имеют право обратиться в суд за аннулированием сделки, если она будет осуществлена за год до принятия заявления о банкротстве (статья 61.2 Закона о банкротстве) или в течение трех лет со дня, когда кредитор узнает о сделке или должен ознакомиться с ней", - пояснил адвокат. Суд сочтет такую сделку недействительной, если установит одно из следующих условий:
недобросовестная цель сделки (сделка совершается только по виду, с целью защиты имущества от наказания);
явно низкая цена сделки (более чем в два и более раза ниже рыночной) или отсутствие контрагентов- это положение в соглашении.
Риски, связанные с предоставлением залога на квартиру родственников должника, могут быть сведены к минимуму, отмечает он
Кирилл Стус, исполнительный директор юридической компании "Интерцессия":
- Квартиру действительно можно купить в некоторых случаях, когда она обанкротилась за долги родственника. К ним могут быть отнесены к:
1. В процессе банкротства или до начала процедуры банкротства родственник (должник) продает вам квартиру по заниженной цене (1.См. статью 61.2 ФЗ «банкротство (банкротство)»).
Пример: родственник продает вам свою квартиру за 5 млн рублей, хотя ее рыночная стоимость составляет 15 млн рублей.если сделка проходит между вами за год до банкротства родственника или во время сделки (если суд признает, что родственник обанкротился), то эта сделка может быть декриминализирована и забрана у вас для удовлетворения требований кредиторов родственника.
2. В процессе банкротства или до банкротства родственник (должник) переписывает вам свою квартиру (часть 2, 61.2 ФЗ «О банкротстве (банкротстве)»).
Пример: если родственник повторно подает вам свое имущество, например, по договору дарения, убедитесь, что у него нет имущества, которое может быть включено в конкурсную аудиторию для удовлетворения требований кредиторов, если в будущем он подаст иск о банкротстве. Если договор дарения был подписан вами менее трех лет назад и вы знаете, что родственник пытался «скрыть» квартиру от кредиторов, то есть риск, что он будет оштрафован и включен в конкурсную массу.
3. В случае банкротства, в случае банкротства супруга без ликвидного имущества. Кредиторы должника будут требовать разделения совместно приобретенного имущества супругов и реализации доли должника. Часть общей собственности супругов может быть произведена по просьбе любого супруга как в период брака, так и после его расторжения, а также в том случае, если кредитор требует от одного из супругов в общей собственности супругов часть общей собственности супругов для выкупа.
Пример: ваш супруг находится в процессе банкротства или кто-то просил вернуть ему долг. При этом у супруга нет денежных средств и другого имущества, отвечающего требованиям кредитора. Кредитор обращается к вашему супругу с просьбой о выкупе доли в вашем совместном имуществе. В результате суд выделит акции в квартире и передаст долю вашего супруга кредитору имущества.