Перед покупкой квартиры в новостройке в центре Москвы, как узнать, что у застройщика есть проблема

Покупка квартиры в нвоостройке в центре Москвы на этапе строительства- это возможность сэкономить или заработать деньги, что несет определенные риски, связанные с незавершенными работами. По данным ЦИКа, с 2013 по 2020 год в бывших границах Москвы было заморожено строительство еще около 80 жилых домов. Почти половина из них предполагала строительство квартир, а не апартаментов (на квартиры сегодня приходится 21% от общего первичного рынка).

Снижение рисков для покупателей позволило большинству разработчиков перейти на учетные записи безопасности. Однако квартиру еще на стадии строительства можно приобрести по старой схеме. Мы поговорили со специалистами о том, как они в современных условиях понимают, что перед покупкой квартиры в строящемся доме у застройщика возникла проблема. Есть много признаков, которые должны предупредить покупателя нового здания. Рассмотрим основные из них.

Как я могу понять, что у строителя проблемы? Основные признаки

Низкие темпы строительства и ухудшение сроков

Одним из важнейших факторов, на которые следует обратить внимание покупателю, является скорость строительства и время доставки объектов (задержка в доставке объектов, продолжительность и причины). Конечно, бывают случаи, когда срыв сроков строительства не является виной застройщика. Например, у него возникли проблемы с подключением к коммунальным услугам или произошла задержка в поставках стройматериалов подрядчиками. Часто наблюдается небольшая смена (до трех месяцев) в сдаче дома. Но даже здесь застройщик должен уведомить акционеров в течение двух месяцев. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать дополнительное заявление, кроме того, покупатель может получить компенсацию за нарушение сроков.

Если компания систематически арендует дома поздно вечером, есть основания задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, так как это может свидетельствовать о неоднозначных проблемах на стройплощадке. Он должен предупредить покупателя и вести застойную деятельность на стройплощадке (рабочих, машин, стройматериалов нет). "Если на стройплощадке нет движения, на сайте проекта или в компании нет новых отчетов о ходе работы в течение нескольких месяцев, веб - камеры на стройплощадке отключены-это может свидетельствовать о том, что у застройщика есть определенные трудности", - говорит председатель совета директоров компании "лучшая Новостройка" Ирина Доброхотова.

Документы и аккредитация от банков

Наряду со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация от банков. В общий доступ должны входить заявление о проекте, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора совместного строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах разработчика. Так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное количество малоизвестных мелких банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, то не будут его аккредитовывать. Если застройщик аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем ниже.

Форма контракта

Высокий уровень проблемных проектов связан

"Отсутствие возможности регистрации в ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или полностью свидетельствовать об отсутствии разрешительных документов. Поэтому любая форма договора, кроме ДДУ, должна уже поднимать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию, что проект соответствует всем требованиям 214-ФЗ", - сказал он.

Сайт строителя

Косвенным признаком возможных проблем компании может стать сайт девелопера, то есть отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, а также фотографии со стройплощадки. Если разработчик обновит несколько фотографий и в течение нескольких месяцев покажет только один угол дома, есть основания задуматься о том, что происходит на сайте в целом.

Сомнительное снижение цен на недвижимость в Москве и большие скидки

Одним из сигналов о возможных проблемах у девелопера являются сомнительно низкие цены и большие скидки, что говорит о том, что проект или сама компания могут быть экономически нестабильными, отмечает Ирина Доброхотова из "лучшей новостройки".

Часто компании (часто малоизвестные и местные) начинают демпинговать, чтобы привлечь больше покупателей и улучшить свое финансовое положение — они постоянно снижают цены. Это должно предупредить покупателя. "В то же время, конечно, нужно сравнивать цены на аналогичные объекты — в том же районе или районе, в столь же готовом и сопоставимом пространстве: студии — студии, двухкомнатные квартиры — с двухкомнатными квартирами", - пояснил эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие скидки, более 15-20%, должны дать повод задуматься о финансовой согласованности застройщика. Мы не говорим о сезонных скидках, предоставляемых разработчиками. Но они обычно составляют 5-10% и обычно распространяются на определенный пул квартир или работают на 100%-ную оплату.

Где я могу получить информацию о разработчике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные услуги. Например, чтобы уточнить информацию о разработчике, можно сказать: "Строительство объекта можно будет сделать на портале "Российская Федерация""-, говорит член Союза юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь вы можете получить доступ к проверенной информации о строителях, жилищных кооперативах и строительных объектах, а также аналитической информации о рынке жилья в каждом сегменте дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом квартирв нвоостройках в центре Москвы, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться услугой проверки строящегося жилья на предмет соответствия федеральному законодательству, ознакомиться с информацией, опубликованной в проектной декларации.

"Отсутствие информации о разработчике и проекте на портале "ДОМ.РФ" должна предупредить покупателя. Кроме того, рекомендуем ознакомиться с наличием судебных исков на сайте арбитражных судов против застройщика, посмотреть выписку из реестра на сайте налоговой, изучить наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Ефр)", - сказала Мария Спиридонова

Кроме того, информацию о проектах девелопера можно найти в одном источнике девелоперов (в отношении каждого девелопера, в котором рассчитана его надежность (исходя из сроков предыдущих объектов).

Проверить наличие проблемных объектов разработчику проблемных объектов можно в одном реестре. «В каталоге вы можете выбрать нужный регион и просмотреть список всех проектов, строительство которых было прекращено. На том же участке есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть есть акционеры, какие проекты наиболее защищены», - объясняет Виктория Кирюхина из ЦИК. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальной части строительного комплекса столицы.

Эта информация в первую очередь полезна тем, кто еще не поступил в ДДУ и ищет только квартиру. Те, кто уже является участником акции, могут получать информацию в группах в соцсетях и на тематических телеграфных каналах. Обычно группы предприимчивых акционеров создают такие каналы для информирования своих будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг средств массовой информации- еще один эффективный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах бизнес-изданий. Введя в строке поиска имя интересующего вас девелопера, вы сможете в течение нескольких минут отследить весь ход реализации интересующего вас строительного проекта — от истории приобретения земли до смены руководства в девелоперской компании.деконструировать интересующего вас девелопера можно в течение нескольких минут. Из публикаций можно понять, как часто девелопер затягивает сроки, обанкротился ли он сам, есть ли в его практике недостроенные объекты.

Рекомендации экспертов по проверке разработчиков

Перед покупкой квартиры необходимо внимательно изучить портфель проектов застройщика, проверить все документы. Не будет полезнее сходить на стройку, чтобы посмотреть, на каком этапе на самом деле идут дела. Убедитесь, что договор предусматривает совместное строительство ФЗ-214 и гарантирует защиту прав и интересов.

"Необходимо проверить, находится ли разработчик в одном из списков или записей проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания вводит в эксплуатацию, есть ли задержки во время въезда, изучить отзывы клиентов. Посмотреть, продает ли застройщик квартиру через счет безопасности- сейчас это главная "страховка" для акционера", - сказала Ирина Доброхотова.

Вы также должны изучить, какие банки выдают ипотечные кредиты на квартиры в новостройках в центре Москвы компании. Можно больше доверять тому факту, что акции компании торгуются на бирже (компания прошла IPO и стала публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых идут по счетам условного депонирования. В таком случае девелопер получит деньги только после ввода проекта в эксплуатацию, а в случае несоблюдения сроков акционер вернет свои деньги из банка.

"В этом случае вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, предоставляющий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевых расходов средств застройщика. Чем надежнее банк, тем крепче он застрахован для получения строительного кредита. Поэтому, если в проекте, несомненно, примет участие известный банк, это один из признаков надежности проекта", - подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.