Вместе с адвокатом и специалистом по рынку мы расскажем, что делать и как получить компенсацию, если застройщик задержит аренду на дом в Подмосковье

Перенос сроков сдачи дома- довольно распространенная практика на воскресенье новостроек. По данным единственного источника девелоперов (ЕРЗ), срок ввода жилья в России в 2019 году отложен в среднем на 7,3 месяца.

Кроме того, за последние несколько лет этот показатель неуклонно рос: отсрочка введенного в 2018 году срока проживания составила 6,2 месяца, в 2017 году- 4,8 месяца, а в 2016 году — 2,2 месяца, рассказали «РБК-риэлторам». По данным компании "Метриум", ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 50-60% новостроек из первоначально заявленной суммы.

Почему даты ломаются

Сроки ввода могут нарушить как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Во-первых, он часто привлекает будущих акционеров вводящей в заблуждение рекламой, в которой указаны даты сдачи объекта, которые изначально были проблематичными. Последние часто становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Союза Адвокатов России, управляющий партнер «бюро Легес» Мария Спиридонова.

Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, много. Условно их можно разделить непосредственно независимо от разработчика и на тех, кто от него зависит.

Первая из них- значительный рост цен на недвижимость в Москве, увеличение стоимости строительства на фоне резкого снижения спроса со стороны населения, чрезмерных административных барьеров, задержки поставок стройматериалов подрядчиками.

Другая проблема (в основном девелоперы Московской области и Новой Москвы) - это длинная связь связи. "Поскольку в регионе уже давно существует монополия на предоставление таких услуг, девелоперам нечего ждать. Поэтому на рынке можно найти полностью готовые жилые комплексы, которые не сдаются из-за отсутствия подключенных инженерных систем", - говорит управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая. Часто разработчики сталкиваются с открытием нигде не идентифицированных коммуникаций, демонтаж которых может занять несколько месяцев. В результате это существенно меняет дату сдачи дома.

Второй пул причин связан с работой девелопера: неправильным строительством бизнес — процессов, нехваткой финансовых ресурсов (Росреестр имеет право приостановить регистрацию в ДДУ в связи с ухудшением финансового положения девелопера), а в некоторых случаях-неправильным использованием средств и мошенничеством. Все это может привести не только к нарушению сроков сдачи дома, но и к заморозке проекта.

Проблемы с безопасностью

Кроме того, после перехода на счета безопасности у ряда разработчиков возникли проблемы с получением проектного финансирования. В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты возобновили учет проблемных объектов. По данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тысяч домов общей площадью 17,7 миллиона квадратных метров. У всех есть проблемы с завершением.

Повышенная ответственность разработчика

Несмотря на причины, по которым девелопер нарушил свои сроки, он несет повышенную ответственность перед акционером. "Отсутствие денежных средств застройщика и нарушение обязательств его контрагентов не относятся к условиям невыносимой силы и не снимают с него ответственность за нарушение обязательств. Точно так же отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может послужить основанием для снижения его ответственности", - объясняет юрист.

Согласно 214-ФЗ "Об участии в коммунальном строительстве", если застройщик задержит срок передачи квартиры более чем на два месяца, то акционер может быть оштрафован. "Участник капитального строительства имеет право в одностороннем порядке отказать не только в уплате юридических штрафов, но и в одностороннем порядке от исполнения договора, даже в два раза", - добавляет он.

Чтобы точно определить сроки задержки, необходимо пересмотреть старые версии проектных деклараций, так как в последней версии могут быть указаны текущие даты, советуют эксперты.

Доработать или не доработать

При передаче сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить акционера об этом в течение двух месяцев. Чаще всего разработчики предлагают подписать дополнительное заявление с изменениями сроков октябре. Акционер может подписать документ и дождаться сдачи квартиры в новостройках в центре Москвы. Сам октября дополнительный договор, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

"В то же время подписание октября дополнительного соглашения лишит участника права требовать от застройщика уплаты штрафа за нарушение сдачи имущества, поскольку покупатель фактически принимает новую дату сдачи под ключ", - говорит управляющий партнер Metrium. Однако акционер имеет право не подписывать документ и требовать наказания.

Как получить наказание

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не платит штраф, поэтому нужно обратиться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике такой ситуации не было. Из-за максимальных штрафов застройщик может предложить машинное кресло или склад", - говорит Мария Спиридонова.

Перед обращением в суд адвокату рекомендуется подать иск застройщику с требованием выплатить штраф за нарушение сдачи дома. Хотя закон не предусматривает прямого соблюдения требований (если не указано в договоре), а застройщики не отвечают на претензии, суды учитывают наличие таких документов. Наличие иска можно считать в пользу потерпевшего.

Заявление о претензиях, пакет документов для совершения сделки и запрос отправляются в суд после отправки разработчику. По словам адвоката, лучше всего обратиться в суд по месту регистрации покупателя, поэтому у него больше шансов получить штраф. Обычно суд назначает предварительное слушание после рассмотрения дела по существу. К этому времени размер штрафа может быть увеличен.

Размер оплаты

Компенсация за задержку сдачи дома взимается «по ставке трехсотлетнего рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, по цене договора на каждый день просрочки".

По подсчетам юристов, стоимость квартиры в 4 млн рублей, которая должна была быть сдана 10 декабря 2019 года, но не сдана, а сумма просрочки 14 февраля (на 66 дней) составляет 110,1 тыс. рублей.

Помимо компенсации, застройщик платит штраф. Его размер-50% от штрафа. Однако на практике платежи ниже заявленных, отмечает пресс-секретарь АЮР. Кроме того, акционер может потребовать возмещения морального вреда и расходов на оказание юридических услуг. Он должен сам заявить два последних пункта, иначе суд выплатит только штраф и штраф.

Узнав подробности застройщика, можно получить оплату через налог, а затем обратиться со счета девелопера в банк, где будет списана сумма, установленная судом. Второй вариант-обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там они займутся сбором штрафов. Но все это работает, когда застройщик находится в стабильном финансовом состоянии. Чаще всего компенсация остается на бумаге, так как от застройщика ничего не взимается.

Расторжение контракта: когда он прав

Если возникнет серьезная задержка в выдаче ключей, акционер может расторгнуть договор. Прекращение происходит путем письменного уведомления, после чего застройщик должен в течение 20 рабочих дней вернуть внесенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/50 ставки рефинансирования ЦБ при погашении).

Однако расторжение договора не всегда является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится на высокой стадии подготовки к строительству, но на месте действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда будет выгоднее ждать ключей. В противном случае акционер получит в свои руки сумму, указанную в договоре, и компенсацию за использование средств. Однако рыночная стоимость объекта, вероятно, будет выше. Поэтому чаще всего покупатели ждут вступления в должность и только потом обращаются в суд за штрафом.

Если изначально указанный срок ввода в эксплуатацию уже близок, а новое здание находится на низкой стадии подготовки к строительству, рекомендуется расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата средств. Кроме того, застройщикам необходимо немедленно обратиться в Октябрьский суд, если застройщик объявит себя банкротом. Для этого нужно написать заявление о включении в реестр участников строительства.

Как вы можете обезопасить себя

Нет универсального инструмента, который мог бы окончательно обезопасить его от срыва сроков строительства. Однако при принятии решения о покупке квартиры необходимо ответственно относиться как к выбору застройщика, так и к рассмотрению самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.

Для определения надежности разработчика помогают различные критерии. Первый указатель - репутация девелопера на воскресенье и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель - сотрудничество с кредитными организациями, одобренное Центробанком.

Еще одним признаком может послужить партнерство разработчика с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, не имеющим восстановленной системы продаж, обратиться за помощью к авторитетному брокеру. Это увеличивает шансы застройщика на получение проектного финансирования и успешно реализует проект.