Иногда после покупки квартиры в новостройке в центре Москвы новый собственник узнает о наличии государственного долга, оставленного предыдущим владельцем. Должен ли новый домовладелец погасить государственный долг и как ему избежать такой ситуации?
Если покупатель квартиры нашел долг за коммунальное пользование после завершения сделки, то, согласно закону, он не должен их оплачивать. «Долг за оплату жилищно — коммунальных услуг не зависит от квартиры, а зависит от собственника жилья, и, как правило, новый владелец квартиры не покрывает долги предыдущего", - объясняет Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании "Интерсессия". Поэтому незаконно собирать долги предыдущего владельца при оплате счетов у нового владельца.
Законодательная инициатива
Общие долги старых собственников квартир могут быть переданы новым собственникам. С такой инициативой в конце марта выступила Ассоциация "жилищно-коммунальное хозяйство и городская среда". Сейчас покупатели коммерческой недвижимости в Подмосковье, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (коммунальные услуги), так как не несут ответственности за этот долг. А после смены собственника управляющие компании (УК) обычно не могут найти бывшего собственника для взыскания долгов. В результате в стране растет общая задолженность за услуги ЖКХ.
Взносы на капитальный ремонт
Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт- в этом случае новый домовладелец должен погасить долг бывшего собственника, заявил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и партнеры» Игорь Шурпик. Крайний срок погашения задолженности по взносам на капитальный ремонт - пять месяцев с момента уведомления о долге по взносам в орган жилищного надзора (статья 173 УК РФ). Каждый день с суммы долга будут взиматься штрафы.
Долг по наследству
В случае наследования придется полностью погасить государственные долги (ст. 159 УК РФ). СТ. 1112 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ). Новый владелец наследует не только квартиру, но и для погашения существующего долга умершего владельца. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется немедленно обратиться в управляющую компанию и сообщить о смерти владельца, советует Игорь Шурпик. Там можно узнать о наличии / отсутствии задолженности по жилищным услугам и указать детали отправки квитанций по оплате счетов.
Как это происходит на практике
Юлия Дымова, директор отдела продаж вторичной недвижимости "Est-a-Tet":
- Учитывая нормы законодательства, для покупателя нет никаких рисков, кроме капитального ремонта. Если говорить о правоприменении, то ситуация менее нелепая: если у вас есть задолженность за электроэнергию перед электроэнергией, есть риск прийти к вам и выключить свет, так как у вас есть прямой контракт с ресурсоснабжающей организацией. Если предыдущий владелец задолжал ГБУ «собственник жилья» (оплачивается непосредственно через МФЦ), то новый владелец может перевести ему личный кабинет и сменить номер, чтобы на счете не было старых долгов.
Что должен делать новый собственник в случае наличия задолженности за услуги ЖКХ
В случае выявления государственного долга новому владельцу необходимо обратиться в управляющую компанию и запросить отдел.
"Если поменять номер личного счета, то на самом деле все ваши долги не ваши, брать долги у предыдущего правообладателя-это уже обязанность управляющей компании", - сказала Юлия Дымова.
В случае, если на заявления не будут даны ответы, можно подать жалобу в орган исполнительной власти по данному вопросу в отношении жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ Москвы) о действиях управляющей компании или обратиться в суд по защите прав потребителей и обязать управляющую компанию открыть новый личный кабинет, посоветовал Игорь Шурпик.
При этом новый собственник квартиры не имеет права самостоятельно требовать от бывшего владельца квартиры погашения долга. Это право предоставляется соответствующей управляющей компании, у которой образовался долг предыдущего владельца.
Как это происходит на практике
Григорий Скрипилев, директор юридической практики "Интерцессии":
- На практике бывают случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что нет никаких юридических оснований требовать от нового владельца «старого» долга, начинают звонить ему и отправлять письма с просьбой погасить долги предыдущего владельца квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, добровольно выплачивают государственные долги.
Новый собственник имеет право через суд требовать компенсацию от бывшего владельца квартиры, если он выплатил государственные долги и взносы на капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда ситуация обычно не доходит до получения реальных денег.
Долги обнаружены на этапе сделки
Бывают случаи, когда покупатель квартиры узнает о наличии государственного долга на этапе завершения сделки. При этом у будущего владельца есть два варианта.
"Во-первых, требовать погашения долга, который обычно решается положительно. Второй вариант - приложить усилия, чтобы уменьшить объем сделки в зависимости от суммы долга", - сказала Юлия Дымова. Существуют также виды сделок, при которых невозможно выполнить объект с долгом. Например, если владельцами квартир являются несовершеннолетние дети, к ним относятся сделки с согласия опеки. "При получении разрешения органов опеки необходимо предоставить справку об отсутствии задолженности. Кроме того, для ипотечных операций некоторые банки запрашивают информацию об отсутствии задолженности", - добавил эксперт.
Спрос на снижение цены на недвижимость в Москве и сделки на сумму долга за услуги ЖКХ является реальным и очень распространенным явлением на рынке недвижимости. "Предположим, что стоимость сделки по покупке квартиры составляет 10 млн рублей, при этом продавец задолжал 200 тысяч рублей за жилищно-коммунальные услуги. Стороны заключают договор купли-продажи общей стоимостью 9,8 млн рублей, и при условии, что покупатель добровольно согласится погасить все имеющиеся у продавца долги за услуги ЖКХ", - приводит пример Григорий Скрипилев из "Интерфакса".
Чтобы избежать таких ситуаций, должен быть покупатель квартиры:
Перед покупкой квартиры попросите у продавца свидетельство об отсутствии/наличии долгов по оплате жилья;
Самостоятельно запрашивать информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (получать информацию можно по телефонным линиям в Мосэнергосбыте и МГТС);
При проведении процедуры обязательно будет подписано акт приема и передачи, в июле которого будут указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
Если есть задолженность, то порядок заключения договора с продавцом до подписания договора купли-продажи квартиры: продавец должен потребовать некоторое время для погашения долга или некоторое время для того, чтобы согласиться оплатить его путем вычета по цене проданной квартиры.
