Что будет с ростом или стагнацией цен на новостройки Москвы

Мы рассказываем, почему жилье на первичном рынке продолжает дорожать и как изменится стоимость этой осенью

Нестабильный курс рубля, снижение ставок по ипотечным кредитам и снижение банковских депозитов вызвали ажиотаж на рынке недвижимости Москвы. В результате беспрецедентного спроса цены на жилье выросли на рекордном уровне. Чиновники даже поручили Федеральной антимонопольной службе выяснить причины такого роста цен. Однако проверка не выявила признаков картеля у разработчиков.

Аналитики и девелоперы рассказали, почему не стоит ожидать снижения цен на столичные квартиры в новостройках в ближайшем будущем.

Льготная ипотека

К концу первого квартала 2021 года средняя стоимость квартир на первичном рынке Москвы выросла (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на 20%, до 348,1 тыс. руб. за «квадрат», рассказала управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) По её словам, цена за квартал выросла на 11 процентов.

Основной движущей силой роста цен на жилье стали низкие ставки по ипотечным кредитам. Льготная ипотека ниже 6,5% была запущена весной 2020 года на фоне пандемии в качестве антикризисной меры. В ноябре2020 года планировалось, что программа завершится, но власти решили продлить ее до 1 июля 2021 года. Из-за более низкой ставки доступность жилья должна была увеличиться, но, по мнению многих экспертов, этого не произошло, потому что спрос увеличился, и девелоперы и девелоперы начали интенсивно увеличивать стоимость квартир на своих объектах.

До конца 2021 года льготная ипотека останется ключевым фактором, влияющим на спрос и цены, считает председатель совета директоров компании «Бестновострой» Ирина Доброхотова. По его словам, после 1 июля существующий сегодня ажиотажный спрос на новостройки временно снизится, так как те, кто хочет купить квартиру по программе льготной ипотеки, сейчас спешат сделать это до предполагаемой даты ее завершения.

"Если программа будет продлена в нынешних условиях, то к осени и концу года спрос на новостройки будет высоким, считает Добохотова. По её словам, при незначительном повышении ставок может произойти определенное снижение спроса,когда власти обсуждают возможность продления программы на год на 7%, 5 процента с изменением условий кредитования и снижения кредитного лимита на 3 миллиона.

"С полной отменой программы льготной ипотеки продажи, скорее всего, упадут. В будущем ситуация уже будет зависеть от самих застройщиков. Если они смогут предложить покупателю альтернативу в виде совместных программ с банками по соответствующей ставке, то снижение спроса может быть компенсировано", - сказала Доброхотова.

Цены на новостройки также будут зависеть от спроса. "При льготной ипотеке стоимость квадратного метра вырастет до конца года . Если ажиотаж в связи с отменой программы льготной ипотеки снизится, возможно стабилизация цен на текущем уровне. Но при заметном снижении спроса корректировки цен не исключены. Однако изменения повлияют на новые проекты, которые изначально могут выйти по более низкой цене. Те квартиры, которые уже находятся на выставке, скорее всего, не будут дешевле, прогнозирует глава "Бестновостроя".

В конце мая аналитики сервиса "синица" прогнозируют новые рекорды по количеству выданных ипотечных контрактов, в то время как во второй половине года ожидается снижение спроса. Гендиректор сервиса "синица" Наталья Шаталина считает, что резкое снижение цен маловероятно-скорее всего, субсидирование ставок по ипотеке застройщиками и поддержание их на психологически комфортном уровне, спрос будет постепенно снижаться. После отмены льготной ипотеки ожидается спад средних цен на текущем уровне, некоторые из наиболее успешных проектов покажут рост на стадии подготовки к строительству, прогнозирует Шаталина.

Сокращение предложения новостроек

Предложение о новых квартирах в столице сейчас находится на минимальном уровне за последние пять лет, считает Надежда Пугачева. По данным "Метриума", в апреле в массовом сегменте на старых границах Москвы было представлено всего 10 тысяч квартир, по сравнению с прошлым месяцем количество выставленных лотов за 12 месяцев сократилось на 3,5 процента. В Новой Москве в первом квартале 2021 года предложение достигло 7,9 тыс. 14% за квартал, за 12 месяцев-16%. На рынке наблюдается дефицит в определенных нишах-например, не хватает многокомнатных квартир. Все эти факторы также стимулируют рост цен или их пребывание на высоком уровне, говорит Хоуп Коркка.

Основным фактором роста цен в нынешней ситуации является высокий уровень спроса и низкий уровень предложения, подтверждает директор проектного консалтинга "Недвижимость" Роман Родионцев. «Каждый декомпозиционный проект вызывает огромный интерес среди покупателей. Сегодня чаще всего предварительное бронирование лотов в новом проекте начинается еще до официального начала продаж. До конца года эта тенденция в новостройках сохранится, но со второй половины 2021 года темпы роста цен будут не такими высокими, как во второй половине 2020 года и в первой половине этого года. В 2022 году рост цен будет немного выше инфляции", - прогнозирует эксперт.

Стройматериалы, земля и мигранты

Аналитики говорят, что стоимость строительства выросла из-за роста цен на стройматериалы. Апреле мая, только с апреля по май, поставки выросли до 22-28% человек . Дороже металл, изоляционные материалы, дерево. В целом рост цен на все виды услуг, топливо и материалы продолжается. Все это создает предпосылки для поддержания стоимости квадратного метра на высоком уровне", - сказала Надежда Коркка.

Еще одним необходимым условием для роста стоимости новостроек стало увеличение стоимости земли в Москве-за год она выросла почти на 15-20 процентов, сообщила генеральный директор ВСНХ Яна Глазунова. Это, по его словам, связано с высоким спросом и хорошей маржой проектов. "Рост цен на землю, замки, подорожание стройматериалов с 15 до 30% вынудили девелоперов внести коррективы в декретные бюджеты. Все эти расходы были покрыты ростом стоимости квадратного метра-плюс 5-7%. В 2021 году основным фактором является размер ключевой ставки, как и в допандемический период. Сейчас он по-прежнему остается минимальным", - сказала Глазунова. По его словам, при прогнозируемом росте во второй половине года затраты на проектное финансирование снова вырастут, что снова будет компенсировано ростом затрат.

Еще одной причиной подорожания квартир в жилых комплексах Москвы является массовый отъезд мигрантов, в результате чего возросла стоимость ряда услуг при строительстве, считает эксперт по недвижимости Ян Марчинский. «Однако министерство планирует увеличить объемы строительства за счет организованного импорта трудовых мигрантов на стройплощадки. Законопроект, облегчающий въезд иностранных работников в Россию, уже внесен в правительство", - сказал он. Он подчеркнул, что нехватка рабочей силы будет способствовать росту цен на новостройки до тех пор, пока не упадет спрос.

Что говорят разработчики

"Цены на новостройки стабилизировались»

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group

- В прошлом году на цены повлияло несколько факторов-рост стоимости стройматериалов и земельных участков, высокий спрос с ограниченным предложением. До принятия решения о будущей судьбе госпрограммы по ипотеке возможен рост спроса, аналогичный тому, который был зафиксирован на рынке в октябре 2020 года.

Возможно, это станет дополнительным поводом для разработчиков установить этот ценник. Сейчас наиболее принадлежащие столице квартиры выставлены на продажу небольшими порциями по самой гибкой ценовой политике. Со второй половины года, по нашим прогнозам, спрос будет немного скорректирован, а цены на новостройки стабилизируются.

"Мы наблюдаем идеальный шторм»

Роман Семчишин, коммерческий директор "Сминекса"

- Сейчас мы наблюдаем «идеальный шторм " на рынке. Первой предпосылкой роста цен является критическое снижение ставок по банковским депозитам. Клиенты банков массово снимали деньги с обычных депозитов, которые ранее приносили 6-8% доходов в год. У них была рекордная сумма наличных. Первое, о чем думает русский народ в этой ситуации, - это недвижимость.

"Рост цен будет умеренным»

Александр Гуторов, коммерческий директор ГК "развитие страны"

— На рост цен на новостройки будут влиять те же факторы, что и в прошлом году: уменьшающийся объем вывода новых проектов на рынок, снижение доходности вкладов, введение НДФЛ на вклады общей суммой свыше 1 млн руб. и высокая волатильность на фондовых рынках, которая приведет к удорожанию строительных материалов. Также не последним фактором является все еще высокий спрос на покупку жилья со стороны населения, несмотря на ощутимое падение доходов.

Дело в том, что люди в России считают недвижимость самой надежной инвестицией, и поэтому будут продолжать покупать квадратные метры, что, несомненно, повлияет на рост их стоимости. Что касается прогнозов, мы считаем, что рост цен будет таким же умеренным, как и в прошлом году.

"Есть предпосылки для роста цен на новостройки»

Рустам Арсланов, вице-президент ГК "Гранель"

— На данный момент все еще есть предпосылки для роста цен на новостройки, связанные с предстоящей отменой государственной поддержки ипотеки. Однако этот ресурс ограничен по времени до 1 июля и фактически уже восстановлен. Поэтому в ближайшие несколько месяцев рынок столичного региона, скорее всего, будет стабильным. Однако небольшое повышение цен в отдельных проектах, связанных с декретным дефицитом предложения, не исключено.

Такая "передышка" может продлиться 23 месяца, и к осени мы увидим возврат спроса из-за сезонности и отсутствия других инвестиционных инструментов, сопоставимых с недвижимостью в сочетании надежности и рентабельности. Таким образом, в этом году рынок недвижимости должен быть успешным для инвестиций и предоставлять инвесторам 15-20% доходов в год.

"Негативный сценарий основан на росте ключевой ставки»

Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании "СМУ6 Инвест"

- Дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям: умеренному, положительному и отрицательному. Согласно среднему сценарию, до конца 2021 года ключевая ставка будет установлена на уровне 6%, доходы населения будут плавно расти, политика ужесточения условий ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным. В таком случае мы ожидаем, что спрос останется выше среднего, но ниже текущего уровня, мы ожидаем, что рост цен на горизонте замедлится до 12-месячного уровня инфляции.

Согласно положительному сценарию, к концу 2021 года ключевая ставка повысится до 5,5%, или на воскресенье будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя. С этим развитием спрос будет продолжаться на высоком уровне, а цены на жилье будут расти в течение года более высокими темпами, чем инфляция, после роста цен рынок замедлится из-за насыщения новым объемом предложения и увеличит девелоперскую деятельность.

Неблагоприятный сценарий основан на росте ключевой ставки до 8-9 в течение 12 месяцев, то есть возврате ставок по ипотечным кредитам на уровне 11-12% и снижении доходов при слабом росте экономики. При таком сценарии возможно, что слабый спрос сохранится в течение длительного времени, а девелоперы ограничат цены на жилье, что приведет к снижению объема рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от «силового» резерва девелоперов, сформированного в период избыточного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов.