Что будет с падением рубля и ростом цен на недвижимость в Москве

Эксперты рассказали, как ослабление рубля может повлиять на рынок жилья, будут ли россияне покупать квартиры в новостройках в центре Москвы при попытке сохранить свои сбережения и что будет с ценами

За последние две недели курс рубля снова снизился. Если на Московской бирже 14 января доллар стоил 73,2 рубля, а евро стоил 89 рублей, то сегодня, 2 февраля,-75,9 рубля и 91,57 рубля соответственно. Чем ближе евро к психологической отметке в 100 рублей, тем больше нервничают люди, инвестирущие в недвижимость Москвы.

Они спросили экспертов, насколько реален сценарий укрепления евро до 100 рублей и как на это отреагирует рынок жилья и будет ли очередной рост цен на недвижимость в Москве.

Евро за 100 рублей - насколько реально

В условиях кризиса российский рубль не раз демонстрировал высокую волатильность. 2020 год для российской валюты был особенно тяжелым, поскольку на фоне декриминализации во всем мире из-за КОВИД19 одновременно сошлись сразу несколько негативных факторов.

Валютные колебания-2020

Первый валютный шок произошел в марте 2020 года. Тогда из-за обвала соглашения ОПЕК и первой волны КОВИД19 доллар превысил планку в 75 рублей, а евро достиг 85 рублей. после этого рубль частично потерял, но летом началась новая волна волатильности, и российская валюта не смогла продолжить рост. К ноябрю евро превысил отметку в 94 рубля, а доллар вырос до 80,8 рубля.

По мнению аналитиков, рост курса евро до 100 рублей возможен в этом году-но только при усилении негативных факторов. "Ситуация, когда евро обойдется в 100 рублей, относится к негативному сценарию, который предполагает ухудшение эпидемиологической ситуации, повторные блокировки, падение цен на нефть, политический кризис", - объясняет аналитик ГК "Финам" Наталья Пирьева.

В краткосрочной перспективе укрепление евро до 100 рублей возможно только в стрессовой ситуации — например, из-за введения новых санкций или снижения цен на нефть, сообщил заместитель директора суверенной рейтинговой группы и макроэкономического анализа рейтингового агентства АКРА Дмитрий Куликов. Но в базовом сценарии среднегодовой курс рубля по отношению к евро в 2021 году будет значительно сильнее- на уровне 85-90 рублей, отметил он.

Как отреагируют покупатели жилья

"Несмотря на то, что курс евро в ближайшее время превысит отметку в 100 рублей, ценовых потрясений и чрезмерного спроса, как это было в 2020 году, это не вызовет. В случае "1 евро= 100 рублей" цены на жилье не претерпят существенных изменений по сравнению с "1 евро=90 рублей". Фактор девальвации рубля уже во многом восстановлен рынком. Многие сделки, проведенные в прошлом году, произошли из-за ослабления национальной валюты", - сказал руководитель аналитического центра "ЦИАН" Алексей Попов, позволивший евро подорожать до 100 рублей. 2021 года.

Эти аргументы приводятся в рейтинговом агентстве "АКРА". Эффект роста спроса на недвижимость, связанный с ослаблением рубля, уже в 2020 году уже был в значительной степени реализован, дополнительное повышение курса евро на 10 октября по отношению к рублю вряд ли существенно повлияет на уровень спроса", - сказал директор группы корпоративных рейтингов "АКРА" Василий Танурков.

Рынок жилья напрямую не зависит от обменного курса, сделки идут в рублях, доходы продавцов и покупателей также находятся в рублях, напомнил директор вторичного рынка риелторской компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. Он пояснил, что стоимость строительства также не будет дороже из-за небольшого роста курса доллара или евро. Поэтому ждать роста цен на недвижимость в Москве не стоит.

По мнению аналитика ГК "Финам", в случае роста курса евро до 100 рублей. Люди будут покупать жилье, чтобы сохранить свои сбережения. Но спрос будет постепенно распределяться- сначала сосредоточится на новостройках, где есть льготная ипотека. Поскольку предложение ограничено, люди начнут переходить на вторичный рынок. "Но в долгосрочной перспективе спрос на жилье может исчезнуть из-за ограниченного предложения и снижения реальных доходов населения", - говорит Наталья Пырьева.

Купить элитное жильё? Элитный сегмент будет самым чувствительным

В большей степени ослабление рубля повлияет на сегмент элитного жилья, где покупатели и продавцы часто хранят свои сбережения в долларах или евро. "С ростом курсов валют этот сегмент иногда замерзает- продавцы элитной недвижимости пытаются поднять цены пропорционально падению рубля, но покупатели из-за этого не соглашаются на сделку", - говорит Сергей Шлома из "Инком-Недвижимость".

Спрос в массовом сегменте жилья будет меньше реагировать на девальвацию рубля — накопление покупателей в этом сегменте уже не то же самое, что в 2014 году, поэтому ослабление рубля, похоже, снизит его активность, говорит управляющий партнер партнерской сети Cbre Мария Литинецкая. В высокобюджетном секторе жилья, напротив, слабый рубль будет стимулировать покупку квартир. "Валютные вкладчики таким образом преобразуют прибыль от разницы в обменных курсах в активы в сфере недвижимости", - пояснил он.

По мнению опрошенных аналитиков, если курс Евро повысится до 20-30%, о существенных изменениях на рынке недвижимости можно будет говорить до 110-120 рублей. Но даже при таком развитии событий изменения будут краткосрочными. "Ажиотаж спроса длится две недели, максимум месяц, после чего на рынке недвижимости начинается период ослабления спроса и падения цен. Люди, которые случайно покупают квартиру, должны потом выставить их на продажу по более низкой цене. Но в этом году, по нашим оценкам, такой ситуации не ожидается, добавил представитель "Инком-Недвижимость".

Когда евро будет 100

Курс евро уже пробил отметку в 100 рублей. В декабре 2014 года и на рынке жилья был возбужденный спрос на любую квартиру, напомнил Алексей Попов из цианоз. Но тогда этот прыжок носил другой характер. Во-первых, курс евро на бирже продлился всего несколько минут на уровне 100 рублей. а уже в январе 2015 года она упала до 80 рублей. несмотря на это, шесть лет назад евро поднялся до высоких пределов после длительного пребывания на уровне 40 рублей. Сейчас для снижения российской национальной валюты до 100 рублей за 1 евро достаточно частых в последние годы колебаний 10%. Но это не привело к волнующему спросу, связанному с ростом числа сделок на рынке жилья, но не привело к тому, что все больше и больше "бессистемно" покупали квартиры.

Евро не единственный

Существенное влияние на рынок жилья в 2021 году окажут и цены не в рублях и евро, но преодоление экономических последствий кризиса не преодолеет снижение доходов россиян и ставок по ипотечным кредитам.

"Обменные курсы- не единственный фактор роста цен. За последние три года недвижимость стала дороже на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам и реализации долгосрочного отложенного спроса на жилье. Если ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться, а покупатели будут поддерживать высокую активность, цены могут возрасти даже с укреплением рубля", - сказала Мария Литинецкая. По ее мнению, ослабление рубля станет дополнительным фактором повышения цены — удорожание импорта повлияет на себестоимость строительства.

Если провоцировать рост цен на недвижимость в Москве будет и сокращение предложения. В особенности это касается квартир в новостройках в центре Москвы, где из-за льготной ипотеки существенно снизилось число квартир на продажу. В результате перехода отрасли на схему продаж с использованием эскроу-счетов произошло заметное сокращение текущего портфеля строительства начиная с середины 2019 года. Это также продолжит оказывать поддержку ценам, считает Василий Танурков из АКРА.

Недвижимость не будет дешеветь, поскольку для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось, согласна аналитик ГК «Финам». Но пока ни о какой определенности на рынке речи не идет. «Если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены», — подытожила она.