До вступления в силу закона О статусе квартир в новостройках в центре Москвы, скорее всего, не будут выпускать новые проекты. Из-за этого предложение сократится, а цены на существующие проекты вырастут. Квартиры, которые будут подпадать под действие закона, также будут стоить дороже

В конце апреля законопроект о правовом статусе квартир в новостройках в центре Москвы был внесен в Госдуму и активно обсуждался последние полтора года. Документ предлагает ввести понятие "многофункциональные здания", узаконить их будущее строительство и расширить на них нормы Жилищного кодекса. При этом законопроект никоим образом не регулирует состояние уже построенных жилых комплексов.

Они спросили экспертов, какое влияние окажет подготовленный документ на рынок квартир — будут ли девелоперы выпускать новые проекты и что будет с ценами в ожидании нового статуса.

Разработчики получат паузу

Нынешняя версия законопроекта не будет последней, так как главный вопрос пока остается открытым- что будет с строящимися и введенными квартирами, будут ли они приравнены к жилью. По мнению экспертов, эта неопределенность повлияет на поведение девелоперов- с запуском новых проектов они войдут в положение ожидания.

Хотя пока нет ясности, вполне вероятно, что это сделают разработчики, у которых есть возможность отложить запуск или отказаться от реализации проектов, говорит председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова. Эксперт собирается приостановить и приостановить работу компаний, которые намерены выйти на этот воскресенье. По его словам, подобная тенденция наблюдается в Москве с прошлого года, наблюдалась после объявления планов по решению вопроса с квартирами в ближайшее время.

В первом квартале 2021 года на рынок новостроек Москвы, по данным риелторской компании «Бест-Новострой», вышло два новых проекта с апартаментами, что в четыре раза меньше, чем за первый квартал 2020 года (тогда в продажу поступило восемь комплексов).

Что касается девелоперов, которые уже получили разрешительную документацию, они постараются реализовать эти проекты, а дальше займут выжидательную позицию до момента принятия федерального закона, добавила управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Согласна с коллегами гендиректор "Бон Тон " Наталья Кузнецова, те, у кого уже есть разрешение на строительство, и те, кто не выдержал сроков реализации проектов, снимут их. «На рынке появятся новые квартиры, но их будет очень мало. В целом девелоперы будут ждать решения ситуации и четкого решения основных вопросов — в отношении регистрации квартир, правовой безопасности, размера счетов и вообще действий Жилищного кодекса", - пояснил он.

https://rent.rumah-i.com/wp-content/uploads/2021/01/What-is-Strata-Title-and-Individual-Title.jpeg

Сокращение предложения

Сейчас в Москве сокращаются продажи новых апартаментов. По оценкам аналитиков «Метриума», в первом квартале 2021 года на первичном рынке апартаментов (без учета элитного сегмента) предложение сократилось до 3,5 тыс. лотов (минус 33,8% за квартал; минус 52,4% за год). Это связано с относительно невысокой девелоперской активностью и высоким спросом на протяжении 2020 года. В целом на апартаменты приходится около 8–10% предложения на первичном рынке столицы.

Спрос будет продолжаться

Спрос на апартаменты сильно не изменится до принятия финальной версии законопроекта, считают эксперты. Существенная доля покупателей апартаментов не считают, что возможность регистрации должна стать главным нововведением, ключевым фактором при покупке, говорит Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Одни покупают апартаменты, поскольку им необходимо жилье в конкретной локации, другие — как дополнительную недвижимость или инвестиционный актив. Большинство из тех, кто нуждается в прописке по месту пребывания, сегодня приобретают именно жилые квартиры», — сказала она.

По словам "Бон Тон", на все квартиры приходится 8,5% общего спроса, большая часть из которых состоит из бизнес и премиальных классов. Этот формат имеет свой собственный нишевый спрос, ориентированный на уникальность, качественные параметры проекта и социальную среду. В комфорт-классе потребитель привлекается инвестиционной составляющей, в том числе с точки зрения получения пассивного дохода, пояснила Наталья Кузнецова. "В предложенном варианте проекта закона статус поставляемых и строящихся проектов никоим образом не регулируется. Поэтому на динамику спроса в таких проектах будут влиять в первую очередь ценовые факторы, этап подготовки строительства и качественные параметры проекта", — сказала она.

Что случилось со спросом?

Сейчас спрос на квартиры снижается. По данным аналитиков "Метриума", в первом квартале 2021 года было подписано на 40% меньше договоров долевого участия ДДУ с квартирами по сравнению с четвертым кварталом 2020 года-1365 против 2265. Но если учесть спрос за первый квартал 2020 года, то этот спрос вырос на 30%.

Ожидается рост цен на недвижимость в Москве, но они не будут равны квартирам

Принятие законопроекта в существующей редакции способствует созданию нового класса недвижимости. В свою очередь это создаст условия для роста цен на квартиры с новым статусом, то есть будущие проекты. Цены на них будут выше, чем те, которые изначально не подпадали под действие законопроекта. Но разница в цене по сравнению с квартирами сохранится- иначе главное конкурентное преимущество квартир будет потеряно, считают эксперты.

По оценкам аналитиков «Бест-Новостроя», сейчас стоимость 1 кв. м в апартаментах массового сегмента в среднем на 11% дешевле квартир с аналогичными характеристиками. А полная стоимость лота в старых границах Москвы у апартаментов классов стандарт и комфорт на 31% ниже, чем у квартир. «В дальнейшем эта разница может нивелироваться до 3–5% и 10–15% соответственно», — спрогнозировала Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

https://media1.popsugar-assets.com/files/thumbor/1RfjpkncC83pAQAHTIupgvJFu78/fit-in/1024x1024/filters:format_auto-!!-:strip_icc-!!-/2015/10/20/105/n/1922794/b08ceb704d2e4291_321863407_0e42b6592f_o/i/Ambridge-PA.jpg

Когда апартаменты поднимаются

По данным «Бон Тон», средневзвешенная цена 1 кв. м в апартаментах (все сегменты) за год выросла на 20,2%, до 380 тыс. руб. По подсчетам «Метриума», средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов комфорт-класса составляет 219,8 тыс. руб. (+13,6% за первый квартал 2021 года; +15,3% за год), бизнес-класса — 274,6 тыс. руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). В отдельных проектах рост цен на апартаменты за квартал достигал 30%. Этому способствовал высокий спрос и недостаток нового предложения по стартовым ценам и рост строительной готовности проектов.

Но если юридический статус квартир в новостройках в центре Москвы существенно не изменится и вероятность регистрации потребителя по месту жительства, уровень налогов, размер счетов и так далее. если с точки зрения квазижиллей будут, то цена на апартаменты в среднем останется на 15-20% ниже, чем на квартиры, добавила Ирина Доброхотова.

Что касается цен на построенные и построенные квартиры, то они будут варьироваться в зависимости от рыночных факторов — уровня спроса, предложения, ликвидности проекта и конкретной партии. «Если он продолжит ощущать недостаток оттока нового предложения, цена будет расти даже при более низком уровне спроса. За год объем поставок сократился на 40,6% по регионам и на 33,1% по количеству партий", - пояснила Наталья Кузнецова.

По словам Надежды корки из "Метриума", принятие законопроекта обязательно приведет к росту цен на квартиры, что сопоставимо со стоимостью квартир. "Вполне вероятно, что будет сценарий, когда покупатели попытаются купить квартиры по старым правилам."Это приведет к волнующему спросу, который заменит снижение потребительских процентов", - предсказал он.