Что не подходит новым поселенцам в современной аренде жилья в Подмосковье

В советские времена, борясь за жизненное пространство, граждане сносили вентиляционные короба в кухнях, разламывали антресоли, расширяли коридоры. В современных квартирах в новостройках в центре Москвы макет, похоже, стал более рациональным. Однако новые поселенцы продолжают менять купленные квартиры для себя

Современные панельные серии – ПИК-1, ПИК-2, СЭМ, «Евро’па», «ДомРик», «ДомНад», «Доммос», модификации П44Т, П3М, КОПЭ – с малогабаритными прототипами даже смешно сравнивать. Квартиры стали просторнее, появились эркеры, раздевалки, дополнительные ванные комнаты. Раньше варианты расположения комнат можно было пересчитать пальцами, сейчас решений по планированию много, девелоперы начали предлагать квартиры евроформы, в том числе студии, многокомнатные. "В одном из наших проектов мы уже строим промышленный дом по индивидуальному проекту", - сказал Павел Брызгалов, директор по разработке продуктов ГК ФСК. Монолитная технология дает еще больше возможностей – дом может насчитывать несколько десятков планировочных решений, например в UP-квартале «Римский» их более ста. Концепция «Все по-твоему» от ГК МИЦ предусматривает «готовые планировки от 22 до 110 кв. м, где нет лишних «углов» и грамотно используется каждый метр», – говорит коммерческий директор компании Дмитрий Усманов. В «Маяковском» от Tekta Group клиентам предлагается несколько вариантов планировок для однокомнатной квартиры в Подмосковье.

Генеральный директор группы "уровень" Кирилл Игнахин считает, что "в целом качество решений по планированию в современных зданиях высокое". Однако, по словам управляющего партнера "Метриум" Марии Литинецкой, около 10% покупателей принимают изменения в этом проекте, (это без учета тех, кто берет бетонные коробки «со свободной планировкой»). Что же их не устраивает?

Маленькие кухни, глупые лаунджи

По мнению специалистов, основными недостатками модернизированных панельных рядов являются небольшие размеры кухонь и ванных комнат, нефункциональные коридоры, плохо продуманное размещение инженерных коммуникаций, плохая подгонка мебели и оборудования. «Квартиры с кухней меньше 9–10 кв. м плохо покупают», – замечает Усманов. Те, кто покупает, пытаются соединить кухню с комнатой. Правда, здесь новых поселенцев ждут преграды кухни, оборудованной газовой плитой- ее нельзя соединить не только с комнатой, но и с коридором, предупреждает Литинецкая. Площадь ванных комнат люди стараются увеличить за счет прихожей, иногда забывая о гидроизоляции, которая является прямым нарушением строительных норм, или совмещая туалет и туалет.

"Мне не нравятся дома серииП44Т (П-44К, П-44M, И-1731)", – говорит дизайнер Екатерина Семихатова, основатель творческого общества People2People design&pr. - Например, в двух спальнях в гостиной не поместится ни один шкаф, есть относительно низкие потолки (2,65 м), нет очень теплых стен, нет подсобных помещений, стробы можно делать только вертикально. Это не самая удачная тема для копирования."

Круглые стены, острые углы

В монолитных домах необычных форм свои проблемы: за изогнутыми фасадами – квартиры в новостройках в центре Москвы невозможных конфигураций. «Это еще счастье, когда комната в форме трапеции, а не треугольная», – замечает архитектор, профессор кафедры дизайна КГАСУ Ляйля Кулеева. Семихатова вспоминает круглый дом в Балашихе. Квартира в новостройке в центре Москвы была довольно просторной, 100 кв. м, но «с этими изгибами, выступами и закоулками» в ней непросто было разместиться. Не были учтены элементарные вещи – нет отступа от стены до оконного проема, чтобы поставить нормальный полноразмерный шкаф, не понятно, куда деть кровать, отовсюду дует.

Из-за острых углов Ляйле Кулеевой доводилось менять функциональное зонирование: в кухне устраивать спальную зону, благо плиты были электрические, а не газовые, поэтому получилось.

Среди прочих недостатков, которые часто встречаются в современных квартирах в новостройках в центре Москвы, генеральный директор по недвижимости "Бон Тон" Наталья Кузнецова отмечает, что большие коридоры, где однако невозможно организовать гардеробную, неправильное размещение функциональных зон, зажатых между спальней и гостиной, в то время как остается много «нежилого» пространства, которое еще нужно как-то обыграть, или неуместный балкон в детской.

Семихатова вынуждена была работать в квартирах, где от входной двери шел четырехметровый коридор шириной 1,2 м: «Дверь отнимает еще метр, и не вместишь ни полочек, ни шкафа. И стояк. Что делать, если вы не танцор балета?» Кулеева вспоминает уникальный 13-метровый коридор и «гостиничное» расположение комнат.

Балконы не могут быть всеми

Наиболее распространенной и в то же время незаконной перепланировкой комментаторы считают объединение балкона с помещением. В сборных домах это запрещено, на балконе- важен элемент пожарной безопасности, где человек может рассчитывать на спасение. Однако люди пытаются что-то сделать для себя, и невозможно контролировать, какие материалы используются, насколько они легковоспламеняющиеся, какие потери тепла происходят в масштабах большого дома. Некоторые собственники, выполняя такие работы, демонтируют часть наружной стены дома или переносят батареи на балконы, что дополняет запрет, сообщила Литинецкая.

Как и в старые советские времена, граждане продолжают хранить на своих балконах свой мусор.«Например, в ЖК «Западное Кунцево» сделаны изящные балконы-эркеры с остеклением от пола до потолка. Но дом выглядит как захламленный аквариум! Хотя на таком балконе хорошо бы поставить два кресла, маленький столик, пальму – и любоваться на красивый двор», – жалуется Семихатова. Но когда в квартире в новостройке в центре Москвы появляется кладовая, в которой можно сложить вещи, желание соединить балкон с комнатой становится совершенно непреодолимым. В свою очередь, некоторые застройщики полностью исключают балконы из проекта, но в этом случае берут на себя обязательства по пожарной безопасности- например, предоставляют шланги в коридорах, которые доходят до любой квартиры. Однако примеров на рынке не так много, отмечает дизайнер, некоторые проекты компаний ПИК, «Крост» и MR Group – например, в 44-этажном МФК «Пресня-сити».

Кухня без окон и спальня в коридоре

Главным недостатком европейской квартиры является кухня без окон. "Чаще всего он расположен в самой отдаленной, самой темной части комнаты", - говорит Брызгалов.

"У меня был такой проект в Красногорске- новый дом, большая квартира, 90 квадратных метров. Папа, мама, два ребенка. Там мы долгое время пытались осмыслить 10-метровую ванную комнату и побороть кухню, расположенную глубоко и в темноте. Не очень приятно сидеть на темной кухне. Люди хотели устроить фальшокно с подсветкой, но сговорились на картине. Дизайном здесь особо не поможешь», – вспоминает Семихатова.

Интересно, то гораздо лучше получается, когда под формат евро переделывается старая типовая советская квартира. «Там можно просто сместить стены – и получится маленькая кухонька с окошком и комната, где все собираются. Два окна и много света», – считает дизайнер.

Следующий спорный «евромомент» – кое-кто из обитателей квартиры в новостройке в центре Москвы, а, как правило, это родители, оказываются в проходной комнате. «Евроформат – это новшество для российского рынка, и значительная часть покупателей не имеет опыта проживания в таких квартирах», – комментирует Игнахин. Поэтому клиенты, которым студийный формат кухонной зоны и гостиной не пришелся по вкусу, возводят перегородку, покупают подъемные кровати-шкафы, кровати-диваны, чтобы все-таки гостиная не походила на спальню.

В студиях жильцы обычно стремятся расширить жилое пространство самыми разными способами – покушаются на те же балконы, выносят кухонную зону в прихожую, устанавливают душевые кабины вместо ванны. «Европланировки предполагают рационализацию пространства, доведенную до абсолюта», – формулирует Кузнецова, так что борьба идет за каждый сантиметр.

https://cdn21.img.ria.ru/images/07e5/05/12/1732775438_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_803d8b6408a9f5bbb2de28c8109da83d.jpg

Кладовая-офис

При неясной ситуации есть встроенный шкаф и дополнительный туалет. Часть покупателей довольна "задними комнатами", а часть старается все сломать и построить что-то другое. Вспомогательных помещений, как правило, недостаточно для покупателей комфорт-класса и, если таковые имеются, они используются по назначению. Более того, Брызгалов считает, что эти объекты имеют прямой спрос на целевую аудиторию со стороны молодых семей с детьми. "Даже в небольших квартирах клиенты обычно не избавляются от этих вариантов, потому что не выбираются хорошо оборудованные "технические" гардеробные, а наоборот, сохраняют жилое пространство, а между тем большой шкаф, специально заказанный для квартиры, может быть не дешевым удовольствием", - замечает Игнахин. Кроме того, если размер квартиры позволяет, но планировка изначально не подразумевает подсобных помещений, клиенты склонны их создавать.

Они пытаются добавить ванные комнаты. «Часто люди в домах П44Т и их производных просят запихать унитаз в ванную и затолкать раковину в туалет. Чтобы папа мог утром умыться-побриться и уйти на работу, пока дети занимают ванную», – приводит примеры Семихатова.

Другое дело- жилье более высокого класса, где много места, но получается, что домовладельцам некуда выходить на пенсию. Дизайнер вспоминает клиенту- молодую мать троих детей, написавшую диссертацию. В большой квартире она сделала кабинет из кладовки и санузла, заявив, что ей нужна не постирочная, а уголок, где бы ее никто не трогал. Был клиент, который из гардеробной «кишки» (4 х 1,2 м) тоже устроил себе кабинет. Это была самая темная и дальняя часть без окон, но с вентиляцией. А сама квартира огромная – 150 кв. м с гигантскими остекленными лоджиями. Однако овальные комнаты не позволяли хозяину где-то еще спрятаться от домашних.

Окна в качестве стимула для переработки

Перекрашивание пространства способствует увеличению числа окон и принципу панорамного остекления во многих современных квартирах в новостройках в Москве. Так, в комнате с панорамными окнами с помощью стеклянных перегородок устанавливается что-то вроде крыльца, замечает Кузнецова. Если в большой кухне или спальне есть два окна, то такие комнаты спокойно делятся пополам. Оконные проемы в угловых квартирах еще больше. «Подобные квартиры мы называем трансформерами – при необходимости можно сделать дополнительную комнату», – комментирует Игнахин.

Но не все эксперты согласны с тем, что объединение квартир востребовано. Прежде всего, стоимость двух однокомнатных квартир в Подмосковье вместо одной большой квартиры в новостройке в Москве всегда обходится клиенту дороже, причем из-за дополнительной площади и, как отмечает коммерческий директор Tekta Group, за счет того, что 1 кв. м в условная однокомнатная квартира новостройке в центре Москвы на 10–15% дороже, чем однокомнатная квартира в Подмосковье

Брызгалов считает, что слияние квартир было важным до 2008 года, когда был спрос на большие квартиры, но рынок их не смог предложить. Однако эта опция предлагается в жилых комплексах «Кварталы 21/19», «Румянцево-парк», «Кутузовский 12», ЖК «Маяк», в лофт-проектах Loftec и Kleinhouse. У ГК МИЦ в сегменте масс-маркета такой опции нет, но разработан специальный продукт бизнес-класса, который, по словам Усманова, выйдет на рынок в начале лета.

Все от конца до конца

Среди тех, кто обращается к дизайнерам, есть несколько покупателей общественного жилья, у которых нет другого выхода. Все они близки друг к другу – есть и финансы, и метры. И, как правило, это однокомнатная квартира в ипотеку с двумя детьми и ипотека, которая необходима для фиксации довольно небольшой площади, - комментирует Семихатова. Эта категория покупателей на фоне ремонта стоимостью от 1 млн до 3 млн может остановить расходы на перепланировку, хотя и не столь дорогостоящие. За 20 000-50 000 рублей можно снести стены и вынести мусор. Перестраивать стены- примерно в такую же сумму. Плата дизайнера составляет от 1000 до 5000 рублей за 1 квадратный метр.

Чтобы сэкономить деньги, если покупатели и девелоперы проконсультируются с дизайнерами перед проектированием и покупкой квартиры, необходимо заранее подготовиться к перепланировке, тогда, во-первых, будет проще, а во-вторых, можно будет сделать более качественные проекты, говорит Семихатова. "Мы ломаем за деньги, перестраиваем за деньги и часто приходится покупать новый материал", - согласилась Кулеева со своим коллегой. А чтобы рассчитать, сколько потребуется одного и того же кирпича для перегородок, стоит будет привлекать владельцев хотя бы на этапе проектирования- это, например, европейская практика.

Но на этапе строительства невозможно справиться с перепланировкой, так как застройщикам необходимо внести изменения в рабочую документацию всего дома, внести изменения в проектную декларацию и все это пересмотреть. Это возможно только в элитном сегменте, и в комфорт-классе никто на это не пойдет, считают эксперты.

Между тем, интеллектуальные девелоперы предусмотрительно делают в несущих стенах проемы и изучают пожелания покупателей относительно планировок с помощью опросов.