1.Особенности общей ситуации на рынке загородной недвижимости Современный рынок загородной недвижимости начал формироваться в 1992 году-после публикации президентского указа "о продаже земли"...». Затем был бум 1993-1996 годов, сменившийся спадом в конце 90-х гг. Однако стабилизация экономики и развитие бизнеса выявили отложенный, но сохранившийся спрос на пригородное жилье со стороны бизнеса.

По данным компании, в последнее время спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается примерно вдвое. Эта тенденция осталась незамеченной, и все новые участники рынка в этом сегменте стали активными. Сейчас инвестиционная активность в коттеджном строительстве сопоставима с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости, а рентабельность наиболее успешных проектов достигает 140-150%. В результате увеличилось количество сделок с землей, устойчивый рост цен позволяет проводить спекулятивные операции. Некоторые коммерческие банки, работающие на растущем рынке, поэтому ДельтаКредит банк предлагает своим клиентам ипотечную программу по покупке загородной недвижимости.

2.Оценка спроса и предложения в исследуемом сегменте рынка недвижимости

Оценка проводилась по собственной статистике компании "бездействие". Учитываются реальные сделки и клиентские заявки на покупку и продажу земли и домов.

Период работы-январь 2003 года.

Число объектов 1108 681-дома,427-земельных учстков

Рублевское шоссе, продолжающее иметь устойчивый спрос на участки, успешно сдало свои позиции, что объясняется недостаточным количеством предложений. Лучшие земли с лесными землями уже проданы, а те, которые находятся в частной собственности юридических лиц, выходят на рынок по явно завышенным ценам.

Бесспорным лидером является Новорижское шоссе, расположенное в нескольких километрах от Рублевского. Природные условия практически одинаковы, но местность как минимум в полтора раза дешевле, а на дорогах проблем нет.

Калужское шоссе занимает лидирующие позиции.

Некоторые места остаются популярными в Попрежном Минском, Можайском, Ильинское(как и на Рублевком шоссе, ограниченное количество предложений) и Осташковское.

Ярославское направление, которое,по мнению некоторых аналитиков и по данным ряда агентств (в том числе и корпорации «БЕСТ-Недвижимость»), присоединилось к лидерам в 2002 году, по результатам 1-го квартала 2003 года таковым не является. Предложение значительно превышает спрос, и эта тенденция усиливается в оценке спроса и предложения для домов. Однако это не уменьшает потенциал этого направления, которое имеет площадь в 30ти километров от Москвы с рядом крупных водохранилищ и красивыми лесистыми насаждениями.

Наблюдается растущая активность на рынке торговли землей, которая характеризуется не только увеличением числа заявок и сделок, но и большими размерами проданных и купленных площадей.

Средний размер участка для продажи декрет

Калужское ш. – 1,2 га

Дмитровское ш. – 740 сот.

Варшавское ш. – 600 сот.

Волоколамское, Ленинградское, Симферопольское, Рублевское ш. – 100-180 сот.

Киевское, Каширское, Пятницкое ш. – 70-80 сот.

Остальные ш. – 12-20 сот.

Средний размер участка в заявках на покупку

Дмитровское ш. – 440 сот.

Волоколамское, Ленинградское, Новорижское, Рублевское ш. – 100-150 сот.

Калужское, Ярославское ш. – 70-80 сот.

Остальные ш. – 12-20 сот.

Распределение пространства, предложенного для продажи, и полей, объявленных для покупки, отличается от распределения количества предложений. Это связано с тем, что средняя площадь сайтов в разных направлениях значительно отличается. Поэтому при анализе активности рынка земли и сравнении его в разных областях нужно использовать количество предложений, а при анализе оборотов рынка земли – общую площадь предлагаемых проданных площадей.

Приведенные выше данные немного отличаются от количественной оценки практики покупки и продажи земли. Возможно, перспективой можно считать то, что количественный спрос отдельных покупателей на данный момент невелик, но в ближайшее время можно ожидать роста пригородных строительных площадок. Например, Ленинградское шоссе в последнее время потеряло свою привлекательность из-за заторов трассы и возникающих в ней экологических проблем, но имеет большое количество водоемов, расположенных в глубинах Химкинского и Солнечногорского районов и характеризующихся близостью аэропорта Шереметьево. Это обесценение Земли, что стимулирует интерес инвесторов.

Тенденции в распределении спроса и предложения для домов аналогичны тенденциям рынка земли, описанным выше. Лидеры присоединились к Киевскому шоссе, имея старые деревни и новые коттеджные здания.

Спрос на загородную недвижимость также наблюдается в Варшавском направлении, но решающую роль здесь играет низкая цена домов вдали от Москвы.

Интересно посмотреть на распределение спроса и предложения не только в направлениях, но и на расстоянии от кольцевой дороги.

Возрос спрос на дома и участки в районе 30ти километров от Москвы на водоемах «большая вода» наблюдается первая общая закономерность всплеска спроса в Новорижском и Волоколамском районах.

3.Потребительские предпочтения

В рамках текущей статистики получаются следующие данные.

Статистика домов для продажи

Расстояние от МКАД

До 15 км – 33%

15-30 км – 28%

30-50 км – 17%

50 км – 22%

Средняя удельная площадь участка составляет 14 соток