Многим кажется, что сделка с загородной недвижимостью сложнее, чем покупка квартиры. Мы попросили юриста популярного поселка «Британика» ответить на важные вопросы.
Есть два типа людей. Одни любят работать с документами, вычитывать договор и вносить в него свои замечания. Другие – предпочитают делегировать бумажную работу своему юристу. В том и в другом случае при покупке загородной недвижимости нужно понимать порядок проведения сделки и участвующих в ней сторон.
Покупка в поселке от застройщика проходит гораздо быстрее. Вы избавлены от рисков со стороны прошлых владельцев и наследников, и большой плюс в том, что таких как вы клиентов много, все процедуры сделки регламентированы, а договора выверены десятки да и продавец также доверяет вам, если предлагает свою поддержку в виде рассрочки, как делают в «Британике».
В этом поселке, спроектированном по образцу классического европейского пригорода, будет построено 600 домов. Первая очередь практически полностью заселена. Высокие темпы продаж – в прошлом году заключили более 200 сделок – и стабильно высокий интерес к проекту, гарантия того, что здесь заботятся о репутации: все будет построено в срок и в соответствии заявленным качеством.
Какой договор вы подписываете?
Если вы покупаете строящийся дом, то вам предстоит заключить два договора. Такая схема сделки максимально простая, безопасная и часто предлагаемая девелоперами поселков.
Сначала оформляется предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется построить для вас определенный дом на определенном участке.
В КП «Британика» все участки размежеваны и документы по ним готовы: выписка из ЕГРН идет приложением к договору. В ней вы сможете проверить все важные данные по участку: его площадь, нет ли обременений, статус земли, нет ли особых условий использования территорий.
В течение срока, прописанного в договоре, застройщик возводит коробку дома с монолитным фундаментом и перекрытиями, межкомнатными перегородками, выполняет монтаж кровли. В среднем на это уходит около полугода, в зависимости от площади и проекта дома. В случае, если обязательства по строительству не исполнены, на застройщика лягут штрафные санкции.
В предварительном договоре прописываются сроки заключения основного договора купли-продажи. Происходит это после того, как коробка готова и на участке появляется построенный объект недвижимости. Одной датой подписывает договор купли-продажи объекта и работы по его достройке – застройщику предстоит монтаж фасадов, которые выбирает покупатель, подключение к коммуникациям и благоустройство территории. В этот момент подписывает и прилагается к договору соглашение с садовым некоммерческим товариществом (СНТ).
Познакомьтесь со своим застройщиком
Покупать недвижимость спокойней, когда часть поселка уже построена и заселена, как в «Британике». В этом случае несложно узнать, велось ли строительство в срок, самому посмотреть качество домов и на месте сравнить насколько совпадает концепция поселка с реальностью.
Если вы ничего не знаете о компании, попросите вашего менеджера подготовить пакет документов: подтверждающие права руководителя, устав юрлица, свидетельство о постановке в налоговую, права застройщика на земельный участок (разрешение на строительство от местной администрации, постановление районной администрации о выделении участка, а при аренде участка, сроки и порядок передачи участка в собственность), генплан поселка, описание инженерных сетей, технические условия на подключение коммуникаций с объемом ресурсов.
Нужно ли знать назначение земли?
В «Британике» строительство идет на землях СНТ сельскохозяйственного назначения под дачное строительство. Главный плюс таких земельных участков в том, что их кадастровая стоимость обычно ниже, чем у земель под ИЖС, а значит будет меньше и налог. На сельхозземле разрешено возводить жилые строения, которые могут быть признаны жилыми домами при соответствии требованиям для круглогодичного проживания. Если сельхозземле присвоен вид разрешенного использования, то на ней можно строить жилые дома, а значит и сложностей с пропиской не будет.
Какие документы оформляем и получаем?
В Росреестре необходимо зарегистрировать основной договор купли-продажи и заплатить госпошлину за его регистрацию в размере 2350 рублей. Клиентов «Британики» в МФЦ на сдаче документов обязательно сопровождает представитель со стороны продавца. Если покупатель не хочет тратить свое время, компания предлагает взять все заботы с Росреестром на себя – юрист компании работает по нотариальной доверенности. Такая услуга стоит 15 тысяч рублей. После регистрации договора выдаются два свидетельства о праве собственности: на земельный участок и на дом. Кроме того, после завершения сделки у вас на руках будут также кадастровые паспорта на земельный участок и дом, а также технический паспорт и техническое описание дома.
Что такое СНТ и за что оно отвечает?
У коттеджных поселков могут быть разные организационно-правовые формы. Например, ООО с управляющей компанией или садовое некоммерческое товарищество, СНТ, как в «Британике».
У СНТ свои преимущества, которые жители оценят после переезда. После оформления всех домов и участков к товариществу перейдут земли общего пользования. На СНТ ложатся все заботы по охране, обслуживанию дорог, благоустройству земель и построенных на них объектов, например, детских или спортивных площадок. Оплата этих работ, как и расходы на ФОТ товарищества, покрываются за счет членских взносов СНТ, которые принимаются на расчетный счет. С него же платятся налоги на объекты в общей собственности.
В «Британике» размер первого единовременного взноса прописывается в соглашении с СНТ. Взносы, которые идут на ежемесячное содержание поселка, тарифицированы и рассчитываются по 1250 рублей за сотку земли в собственности члена товарищества. СНТ дает возможность жителям поселка влиять в случае их недовольства на выбор подрядчиков, которые привлекает товарищество, что было бы невозможно, если поселок находился под контролем управляющей компании. Еще один плюс СНТ «Британики», что товарищество заключает прямой договор с сетями, а значит стоимость ЖКХ будет прозрачной – по тарифам Московской области.
В пригороде по Новорижскому шоссе у «Британики» много поклонников. Проект нравится и тем, кто переехал сюда, и тем, кто живет по соседству – соседство исключительно приятное. Это один из самых привлекательных поселков с узнаваемым стилем и дружным соседским сообществом. Застройщик дает на качество строительства гарантию 5 лет. Высокий уровень культуры работ видно с первого взгляда – готовые дома первой очереди из красного кирпича выглядят стильными и крепкими, а газоны безупречно зелеными, как и положено поселку в английском стиле. После завершения второй очереди «Британика» станет еще более комфортной – построятся садик, школа и клубный дом, откроются магазинчики и кафе, а вокруг «Британики» будут благоустроенные безопасные экомаршруты для длинных и коротких прогулок.
Какой порядок расчета и график платежей?
Если вы выбрали участок и проект дома, то первое, что вам предстоит сделать, это внести задаток как подтверждение ваших намерений. На просмотры в поселок приезжает много пар, особенно в летний сезон. Задаток в «Британике» – 300 тыс. рублей – вносится после подписания договора задатка.
Если клиент покупает за счет собственных средств, то он может выбрать одну из удобных схем рассрочки платежей, которые проводятся после подписания предварительного договора купли-продажи.
Первый вариант – два транша по 50% стоимости. Второй вариант – четыре выплаты по 25%: первая после подписания предварительного договора, вторая – после возведения первого этажа и перекрытий, третья – по окончании строительства коробки дома, последняя – по завершении всех работ, прописанных в основном договоре.
Покупатели, которые используют ипотечное кредитование, вносят первый взнос 30%. Ключевой банк-партнер «Британики» по сделкам с такой схемой – Сбербанк. На этих условиях проводится порядка 60% сделок. 
Найти дом своей мечты и купить его совсем не сложно, даже если вы впервые покупаете недвижимость. Выбирайте проверенного застройщика, с уверенной командой и с портфолио реальных историй счастливых семей. Читайте вдохновляющие истории на нашем канале Дзен!
